Как продать квартиру в долевой собственности целиком, нужен ли нотариус, особенности сделки

    Содержимое:
  1. Квартира в долевой собственности: как можно её продать, особенности
    1. Обоюдное согласие всех собственников
    2. Продажа всех долей одному покупателю
    3. Продажа нескольким покупателям
  2. Нужен ли нотариус при продаже долевой квартиры
    1. Кто оплачивает нотариуса при сделке
  3. Что нужно чтоб продать квартиру с долями
    1. Какие документы нужны
    2. Образец договора продажи жилплощади в долевой собственности
    3. Порядок продажи долевого жилья
  4. Как получить и разделить деньги при продаже
  5. Налоги: кто, сколько и как платит

подписание ДКП при долевом праве

Продажа квартиры в долевой собственности оформляется у нотариуса. После нотариального заверения купля-продажи жилплощади регистрируется в ЕГРН. Применение рассмотренных нюансов продажи упростит выполнение необходимых действий.

Квартира в долевой собственности: как можно её продать, особенности


Основные определения по заданной теме приведены в ГК РФ:

«владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников» (ст. 247, п.1).


Если обоюдные договоренности невозможны, обращаются в судебные инстанции.

Другие важные особенности:
  1. права собственности на общее имущество определены пропорционально выделенной доле;
  2. владелец части квартиры обладает преимуществом на покупку в сравнении с третьими лицами;
  3. допустимо выделение доли в натуральной форме либо получение денежной компенсации.

Для уточнения процедуры регистрации можно изучить соответствующие статьи Федерального Закона № 218 от 13.07.2015.

Обоюдное согласие всех собственников


Для продажи квартиры в долевой собственности нужны документы, подтверждающие согласие совладельцев. При отсутствии возражений сделку оформляют с непосредственным участием всех сторон. Дольщики заверяют ДКП личными подписями, утверждая оговоренные условия соглашения. Допустимая замена участников – представитель с полномочиями, заверенными нотариально (по доверенности).

Следующий вариант подразумевает использование определенной последовательности действий:
  1. предварительно выкупают чужие доли;
  2. после завершения приобретения всех частей квартиры в «Росреестре» регистрируют единственного собственника;
  3. далее он распоряжается недвижимостью по своему усмотрению.

Разумеется, придется учитывать права супругов и несовершеннолетних детей.

В публикации рассматривается продажа квартиры целиком, поэтому реализация части (доли) представлена сокращенно. Главная особенность – уведомление других дольщиков. Дальнейшие действия возможны, если они отказываются от преимущественных прав покупки на заявленных условиях (ничего не отвечают через месяц после получения предложения).

Продажа всех долей одному покупателю


В договоре указывают пропорциональные части имущества, суммарно составляющие 100%. Соглашение подписывают все дольщики, один покупатель.

Согласие супруга(и) понадобится, если недвижимость определена как совместно нажитая в браке.

Отдельно рассматривают процедуру при наличии в семье продавца несовершеннолетних детей. В этом случае понадобится специальное разрешение органов опеки (ООП). Сотрудники ООП должны убедиться, что имущественные права ребенка не нарушены. Дополнительно проверяют сохранение (улучшение) жилищных условий.

Продажа нескольким покупателям


Передача имущества допустима с учетом выделенных долей по актуальной выписке из «Росреестра». Если предполагаются иные решения (изменение размеров долей), необходимо переоформить части заранее.

Договариваются о применении определенных пропорций. При согласии покупателей используют схему предварительного договора с задатком.

Нужен ли нотариус при продаже долевой квартиры


По новому закону с 2017 г. долевую недвижимость оформляют через нотариальную контору в обязательном порядке. Соответственно – увеличиваются расходы на оплату нотариальных услуг.

Госпошлину за удостоверение ДКП рассчитывают, как 0,5 % от указанной в тесте ДКП суммы. Не менее 300 руб., но не более 20 тыс. руб. (НК РФ, ст. 333.24, п. 1, пп. 5).

Отдельно платят за подготовку документа (проверку принесенного образца). При необходимости можно вызвать нотариуса на дом.

Итоговые затраты зависят от состава и сложности услуг, региональной тарифной политики.

Приятный, незначительный экономический плюс – уменьшение госпошлины за регистрацию с 2 до 1,6 тыс. руб. Также положительно следует отметить уменьшение времени на создание новой записи в базе данных ЕГРН с 7 суток в «Росреестре» до 3 дней (24 часов) через нот контору. Минимальное время понадобится при работе с электронным документооборотом.

Кто оплачивает нотариуса при сделке


С учетом предполагаемых расходов объяснимо желание уменьшить стоимость по договору купли-продажи. Занижение цены отрицательно воспринимают в нотариальной конторе, так как это уменьшает прибыль. Установленный законом предел (20 тыс. руб.) ограничивает соответствующую статью затрат.

Иные замечания:
  1. покупатели отказываются занижать сумму в ДКП, так как это уменьшает сумму будущего налогового вычета;
  2. отсутствие корректных сведений о стоимости может затруднить взаимные расчеты между дольщиками после реализации жилплощади;
  3. по налогообложению уменьшение цены разумно только до определенного уровня (база – 70 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости).

Рекомендуется заранее уточнить стоимость услуг нотариуса. Как правило, сопутствующие расходы оплачивают продавцы пропорционально долям собственности. Не запрещено произвольное определение финансовых обязанностей по договору между покупателем и продавцом.

Что нужно чтоб продать квартиру с долями


Разработать алгоритм продажи можно самостоятельно. Для коррекции плана действий будет полезна помощь опытного юриста.

Стоит помнить о добровольном характере купли-продажи и не забывать о правах других собственников. Обязательное оформление через нотариуса несколько увеличивает расходы, но повышает надежность. Профильные специалисты:
  1. проверят и удостоверят дееспособность сторон;
  2. исключат ошибки в подписываемых соглашениях;
  3. обеспечат квалифицированное информационное сопровождение.

Если понадобится дополнительное время, составляют предварительный ДКП. В предварительном соглашении на продажу можно отметить действия:
  1. предоставление определенных документов;
  2. выписку жильцов;
  3. оплату коммунальных услуг.

Для компенсации затрат на стадии подготовки применяют предоплату. Расписку в получении задатка заверяют все стороны.


Какие документы нужны


Перечень документов уточняют в зависимости от реальных условий:
  1. гражданские паспорта, свидетельства о рождении, другие удостоверения личности;
  2. доверенности уполномоченных представителей (опекунов, попечителей);
  3. подготовленный ДКП;
  4. согласие супруга(и), заверенное нотариально (при официальном оформлении отношений и отсутствии брачного договора);
  5. разрешение ООП на продажу имущества несовершеннолетнего ребенка;
  6. выписку из базы данных «Росреестра»;
  7. сведения о прописанных жильцах из МВД;
  8. справки об отсутствии задолженностей по квартплате, из ПНД и НД.

Образец договора продажи жилплощади в долевой собственности


В тексте документа указывают сведения:
  1. точное описание квартиры;
  2. распределение частей собственности между продавцами (покупателями);
  3. правоустанавливающие документы на жилплощадь;
  4. отсутствие обременений, арестов, зарегистрированных жильцов;
  5. особенности расчетов, другие взаимные обязательства.



Порядок подготовки можно описать в предварительном договоре. ПДКП не заменяет ДКП, но подтверждает намерение сторон совершить куплю-продажу на определенных условиях. Факт передачи (получения) имущества подтверждают специальным актом.

Порядок продажи долевого жилья


Стандартный алгоритм действий:
  1. утверждают с другими участниками основные параметры соглашения;
  2. выкупают долю отдельных собственников при необходимости;
  3. самостоятельно (с помощью риелтора) организуют рекламную кампанию;
  4. подписывают ПДКП с покупателем;
  5. собирают необходимые сопроводительные документы;
  6. оформляют сделку через нотариуса с регистрацией прав новых владельцев в БД ЕГРН.

Как получить и разделить деньги при продаже


Для безопасности основной расчет выполняется после официальной регистрации прав на квартиру. Для гарантии получения денег обоюдные обязательства выполняют через специализированные банковские услуги:
  1. купюры наличные в сейфовую ячейку;
  2. безналичным переводом пополняют условный счет.

Для получения оговоренной суммы надо предъявить выписку из «Росреестра», подтверждающую завершение купли-продажи.

Чтобы каждый продавец получил свои деньги с реализованной долевой собственности, применяют несколько ячеек / счетов. Допустимо одновременное использование наличных денег и средств на заблокированном аккредитиве.

Налоги: кто, сколько и как платит


Продавцы получают доход от продажи, поэтому обязаны оплатить НДФЛ по стандартной ставке 13%.

Если квартиру продают через пять лет с момента покупки, государство освобождает от выполнения соответствующих обязанностей. Льготный срок (3 года) предусмотрен для тех, кто получил жилплощадь безвозмездно:
  1. в подарок;
  2. по наследству.

Дополнительный «бонус» – фиксированный вычет 1 млн руб. Один миллион отнимают от цены по ДКП. Остаток используют в качестве базы налогообложения.

Пребывание за пределами территории РФ 184 дня и более за отчетный период (один год) лишает статуса налогового резидента. В этом случае применяется повышенный тариф (30%).

При определении статуса резидента предусмотрены льготы для государственных служащих:
  1. военных;
  2. сотрудников предприятий;
  3. дипломатов.

Подразумевается выполнение рабочих/служебных заданий за рубежом, а не длительное отсутствие в отпуске или по другим личным причинам.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть