Как продать квартиру (долю) недееспособного родственника (третьего лица)

    Содержимое:
  1. Кого могут признать недееспособным
  2. Имеет ли право опекун продать квартиру опекаемого
    1. После смерти подопечного
    2. Продать жилплощадь родственникам
  3. Может ли интернат продать квартиру недееспособного
  4. Может ли недееспособный гражданин продать квартиру
  5. Как продать квартиру если собственник недееспособный
    1. Как выписать недееспособного
    2. Какие нужны документы в опеку
    3. Как получить разрешение на продажу в органах опеки
    4. Образец заявления в органы опеки на продажу жилплощади недееспособного

оформление дарения жилплощади опекаемого

Продажа квартиры недееспособного опекуном ограничена нормами действующего законодательства. Ниже представлен алгоритм получения согласия органов опеки и попечительства на реализацию недвижимости недееспособного. Отдельно рассмотрены действия, выполняемые без специального разрешения.

Кого могут признать недееспособным


Чтобы исключить путаницу, следует уточнить базовые определения. Дееспособность по действующим законодательным нормативам РФ установлена с 18-летнего возраста. Но даже маленький ребенок не ограничен в праве быть собственником недвижимого имущества.

Для защиты прав малолетних создан специальный механизм с запретными записями в базе данных «Росреестра». Контрольные функции выполняют региональные органы опеки и попечительства (ООП).

При наличии определенных причин по решению местных органов власти гражданин вправе вступить в брак при достижении 16 лет. В такой ситуации он «приобретает дееспособность в полном объеме» (ГК РФ, с. 21, п.2.) со времени официального оформления брачных отношений. Дееспособность сохраняется даже после расторжения брака, но может быть отменена специальным решением суда.

Дееспособность подразумевает возможность совершения осознанных действий, направленных на реализацию гражданских прав и обязанностей.

Кроме возрастных, законом установлены дополнительные ограничения. Они обусловлены существенным расстройством психики, препятствующим адекватной оценке реальной ситуации.

В этой публикации подробно рассмотрена продажа недвижимого имущества целиком или с долей гражданина, признанного недееспособным по решению суда.

Тематические нормативы изложены в ст. 29 ГК РФ. Важные факты:
  1. установление недееспособного состояния допустимо только в ходе судебного разбирательства;
  2. для выполнения сделок от имени собственника назначают опекуна;
  3. при улучшении психического состояния возможно определение частичной или полной дееспособности.

Подробно порядок действий описан в главе 31 ГПК РФ (статьи):
  1. 281, 282 – оформление и требования к тексту заявлений о признании недееспособности;
  2. 283 – получение экспертного заключения о действительном состоянии психического здоровья гражданина;
  3. 284, 285 – рассмотрение дела в суде.

Опекун обязан учитывать мнение недееспособного гражданина при проведении сделок. Если это невозможно – получают соответствующие сведения от родителей, других лиц.


После признания частичной дееспособности суд отменяет опеку и назначает попечительство (ГК РФ, ст. 29, п.3).

Имеет ли право опекун продать квартиру опекаемого


В соответствии с общими правилами (ГК РФ, ст. 37) распоряжаться недвижимостью подопечного разрешено без специальных разрешений при сохранении (увеличении) ценности (жилой площади). Подразумевается:
  1. продажа;
  2. дарение;
  3. долгосрочная аренда.

Если условие соблюдено – специальное разрешение не требуется.

В тематическом законе «Об опеке» ФЗ № 48 от 24.04.2008 утвержден перечень ситуаций, когда допустимы действия по изменению прав собственности подопечного (надо получить согласие ООП):
  1. рента или обмен на выгодных условиях;
  2. накопление денежных средств для лечения;
  3. переезд в другой населенный пункт;
  4. изъятие службой приставов.

После смерти подопечного


В случае смерти опека (попечительство) прекращается. Иные причины установлены нормативами ст. 29 ФЗ № 48. В данной ситуации причиной может быть смерть любой из сторон (подопечного, опекуна).

После смерти подопечного заключение любых сделок с его имуществом невозможно. Собственностью покойного распоряжаются по стандартной процедуре передачи наследства.

Продать жилплощадь родственникам


Заключение сделок с имуществом подопечного не вправе выполнять опекун, члены его семьи, близкие родственники:
  1. родители;
  2. дочери и сыновья;
  3. братья и сестры (в том числе имеющие одного общего родителя);
  4. супруги, оформившие брачные отношения в ЗАГСе;
  5. дедушки, бабушки;
  6. внуки и внучки.

Аналогичный запрет установлен для действий попечителя.


Исключение – обратные операции. Так, опекун может передать в подарок психически нездоровому подопечному собственную квартиру, иную недвижимость. В этой ситуации отдельное разрешение ООП не требуется, так как речь идет о безусловном улучшении имущественного положения одаряемого.

Может ли интернат продать квартиру недееспособного


В этой ситуации действительны общие правила. Интернат оформляет продажу жилплощади через органы опеки. Действует базовый принцип – сохранение имущественных прав опекаемого.

Может ли недееспособный гражданин продать квартиру


Факт утраты дееспособности фиксируется судебным решением. В дальнейшем имуществом подопечного распоряжается опекун.

Наличие психического заболевания не означает «автоматическое» назначение ограничений. Недееспособность признает суд. Для корректной оценки нужна квалифицированная медицинская экспертиза.

Если опекун продаст квартиру (долю) без согласия ООП сделка моет быть оспорена в судебных органах. Опекунские организации регулярно выполняют проверки. Они вправе обратиться с исковым заявлением при выявлении нарушений законных условий продажи.

По решению суда имущество возвращают подопечному. Опекун:
  1. компенсирует убытки покупателю;
  2. оплачивает судебные издержки, штрафные санкции;
  3. лишается опекунских прав.

При изменении статуса на ограниченную дееспособность, судебные инстанции устанавливают режим попечительства. В этом случае подопечный может выполнять самостоятельно отдельные небольшие сделки. Но для продажи квартиры (доли) ему надо получить разрешение у попечителя.

Как продать квартиру если собственник недееспособный


На предварительном этапе опекун (попечитель) может обратиться за помощью юриста. Несмотря на отсутствие прямых ограничений, рекомендуется получить разрешение ООП даже при выгодных для подопечного условиях. Для выписки жильца нужно специальное согласие.

Определив порядок действий, собирают необходимые документы. Для продажи доли требуется выделение части жилплощади с указанием прав собственника в ЕГРН. Опекун подписывает договор купли-продажи (ДКП) от имени подопечного. Сделка завершается регистрацией покупки в «Росреестре».

Как выписать недееспособного


С прописанным человеком, имеющим дополнительную защиту государства, продать квартиру нельзя. Для выписки опекун обращается в ООП. Для положительного ответа необходимо предоставить убедительные доказательства улучшения имущественных прав (жилищных условий). Подходящая гарантия – размещение на условном счете в банке оговоренной суммы.

В некоторых ситуациях недееспособный собственник доли может быть выписан по решению суда принудительно. Исковое заявление вправе подать другие жильцы, соседи, родственники. Типичные основания:
  1. использование имущества не по целевому назначению;
  2. длительное отсутствие по соответствующему адресу (12 мес. и более);
  3. отказ оплачивать коммунальные услуги (от полугода);
  4. намеренная порча собственной (общей) собственности.

Как и при продаже, сначала надо написать заявление в ООП. При необходимости – обращаются с иском в суд.

Какие нужны документы в опеку


Кроме гражданского паспорта для идентификации личности опекун передает вместе с заявлением:
  1. правоустанавливающие документы на недвижимость (объекты продажи/ покупки);
  2. выписки из «Росреестра»;
  3. экспертные заключения о стоимости;
  4. ДКП;
  5. справки о прописанных жильцах из МВД;
  6. подтверждения об отсутствии задолженностей.

Как получить разрешение на продажу в органах опеки


По действующим нормативам ответ ООП должен быть предоставлен не позднее чем через 15 рабочих дней после регистрации заявления в канцелярии организации. Отрицательное решение органов опеки можно обжаловать в суде.

Образец заявления в органы опеки на продажу жилплощади недееспособного


Бланк обращения можно получить в профильном подразделении муниципалитета. Ниже представлен типовой образец. При заполнении учитывают особенности конкретной сделки.

Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть