Как получить налоговый вычет при дарении квартиры (доли) физическому лицу

    Содержимое:
  1. Можно ли получить вычет с дарственной квартиры
    1. Права дарителя
    2. Права одаряемого
  2. Кто может рассчитывать на вычет при дарении жилья
    1. Дар близкому родственнику
    2. Дар третьему лицу (чужому человеку)
  3. Налоговый вычет при продаже квартиры, полученной по договору дарения
  4. Сохраняется ли налоговый вычет при дарении квартиры
  5. Как рассчитать сумму вычета – примеры
  6. Порядок оформления вычета с подаренной квартиры

Налоговый вычет при дарении квартиры близкому родственнику и третьим лицам рассчитывают по разным правилам. Ниже рассмотрены затраты при выполнении сделок. Примеры с расчетами вычета по НДФЛ для корректной подготовки декларации.

заполнение декларации на вычет

Можно ли получить вычет с дарственной квартиры


Принципы налогообложения физических лиц изложены в гл. 23 НК РФ. Отдельные позиции (по статьям):

  1. 207 – плательщики;
  2. 209, 210 – объекты, определение налоговой базы;
  3. 216 – отчетный период;
  4. 217 – категории доходов, освобожденных от НДФЛ;
  5. 220 – льготы по налогообложению;
  6. 225, 229 – правила расчета НДФЛ, оформление декларации;
  7. 226 – особенности выполнения обязательств с помощью уполномоченного агента.

По действующим правилам подразумевается необходимость оплаты НДФЛ в течение следующего года после получения прибыли. Другие определения, имеющие значение при передаче недвижимости с применением договора дарения (ДД):
  • льготы предусмотрены при оформлении сделки между близкими родственниками;
  • преференции ветеранам, пенсионерам и другим лицам не предусмотрены;
  • для вычета необходимо наличие достаточных перечислений в госбюджет;
  • НДФЛ рассчитывается по единой ставке 13%;
  • нерезиденты платят по увеличенному до 30% тарифу.

Каждая позиция описана в НК РФ. Так, статусом налогового резидента обладают:

«лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев» (статья 207, п.2).


Исключения сделаны для военнослужащих, сотрудников государственных учреждений.

Типовые вычеты:
  1. 1 млн руб. при продаже квартиры (доли);
  2. до 13 % от затрат при покупке (260 тыс. руб. – максимум);
  3. до 390 тыс. руб. суммарно по выплаченным процентам ипотечного кредита (приобретение жилья).

Ниже подробно рассмотрены способы получения компенсации при разных условиях договора дарения.

Права дарителя


В стандартном описании сделок дарения (ГК РФ, гл. 32) определен обязательный безвозмездный характер. Это значит, что в тексте соглашения нельзя приводить любые условия оплаты. Не допускается:
  1. возмещение в натуральной форме;
  2. обмен на другую недвижимость;
  3. оказание услуг;
  4. выполнение ремонтных и других работ.

Отсутствие прибыли определяет нулевую базу для налогообложения. Соответственно – не получится воспользоваться стандартной компенсацией (1 млн руб.) за продажу. Но сохраняется возможность получения вычета за приобретение данной квартиры.

Права одаряемого


Выгодополучаемая сторона сделки получает имущество в собственность бесплатно. Льготы, как в рассмотренных выше примерах, не действуют. НДФЛ оплачивают на общих основаниях по ставке 13 или 30 % соответственно. Исключения и дополнительные условия подробно рассмотрены ниже.

Умышленное уменьшение налога исключают минимальной базой 70% от кадастровой стоимости по базе данных ЕГРН.


Кто может рассчитывать на вычет при дарении жилья


Следует правильно оценивать выгоды и обязательства при получении подарка. При соответствующей стоимости придется точно в срок оплатить налог. Прострочку наказывают пенями и штрафами.

Изменить кадастровую оценку даже при явном несоответствии актуальной рыночной ситуации очень сложно.

Если у одаряемого есть долг, служба приставов по решению суда вправе применить арест подарка с последующей реализацией квартиры на аукционе. Недвижимость, принятая в дар не освобождает от оплаты НДФЛ по стандартным правилам.


Перечисленные особенности в определенных ситуациях заставляют отказываться от подарка. Отказ оформляют по аналогии с заключением дарственной (через нотариальную контору или без соответствующего заверения).

Если даритель уклоняется от расторжения сделки, письменное уведомление передают следующим образом:
  1. ценным (заказным) письмом;
  2. через нотариуса;
  3. с помощью курьерской службы.

Дар близкому родственнику


Лица родственной категории не платят НДФЛ после получения квартиры по дарственной. Нормы родства определены в ст. 217 НК РФ (п. 18.1.):
  1. супруги, оформившие брачные отношения в ЗАГСе;
  2. дочери и сыновья;
  3. родители;
  4. внуки и внучки;
  5. дедушки, бабушки;
  6. братья и сестры (в том числе имеющие только одного общего родителя);
  7. опекуны, усыновители.

Следует помнить, что отмеченные льготы распространяются на усыновленных официально детей.

Аналогичное право не оплачивать НДФЛ в пользу государственной казны РФ имеют дипломатические работники (члены их семей) в соответствии с действующими положениями Венской конвенции (ратифицирована 11.02.1964 г.).


Дар третьему лицу (чужому человеку)


Другие одаряемые оплачивают НДФЛ по стандартным правилам. Льготами можно воспользоваться при формировании цепочки, составленной из близких родственников. Однако подобная схема уменьшает надежность сделки:
  1. выполнение обязательств нарушит смерть или отказ человека, выполняющего «промежуточные» функции;
  2. по решению суда договор дарения могут признать фиктивным;
  3. большое количество участников увеличивает вероятность претензий третьих сторон.

Суммарные затраты при воспроизведении сложной схемы будут значительно ниже по сравнению с оплатой налога даже при переоформлении через нотариуса.


Налоговый вычет при продаже квартиры, полученной по договору дарения


Если ДКП применить после трех лет владения квартирой, НДФЛ платить не надо. Во всех других ситуациях (покупка, наследство) для получения аналогичной льготы действует увеличенный до 5 лет интервал времени.

По стандартной схеме продажа подразумевает получение прибыли, облагаемой налогом 13%. В этом случае применяют вычет 1 млн руб. Остаток используют для расчета НДФЛ по соответствующей ставке.

Ограничение 70% от кадастровой стоимости (КС) действует, поэтому сильное занижение суммы по ДКП не имеет смысла. Налоговый инспектор возьмет для расчетов большее из двух значений. Данное правило применяют, если квартира оформлена в собственность после 01.01. 2016.

Исключения:
  1. рассчитывают НДФЛ от суммы по ДКП, если по состоянию на 01.01 года продажи КС официально не определена;
  2. стандартный коэффициент (70%) местные законодатели вправе увеличить до 100%.

Вместо фиксированного имущественного вычета можно уменьшить базу НДФЛ на суммарные расходы при покупке. В ситуации с дарением этот вариант не пригодится, так как жилье получено в дар безвозмездно.

Вычет 1 млн руб. разрешено применять многократно, но не более одного раза за отчетный период (один год).


Сохраняется ли налоговый вычет при дарении квартиры


Алгоритм действий устанавливают с учетом сделки. Покупка недвижимости с последующим дарением не лишает прав на получение компенсации. Льготы действительны для налоговых резидентов РФ, перечисливших ранее в казну соответствующую сумму. Гражданство в данном случае не имеет значения.

Другие обязательные условия:
  1. имеются правоустанавливающие документы на покупку (наследство или подарок не подходят);
  2. выписка из ЕГРН подтверждает владение квартирой;
  3. имущество приобретено не у близких родственников (других взаимосвязанных лиц);
  4. ранее льготой не пользовались.

Последний пункт следует пояснить. Однократное применение вычета предусмотрено для имущества, приобретенного до начала 2014 г. Если запись в «Росреестре» о собственности сделана позднее, ограничения применяют только по максимальной (260 тыс. р.) сумме.

Необходимо подтверждение прав собственности для согласования компенсации в ФНС. Соответствующим образом организуют оформление дарственной на квартиру, с которой начисляют вычет.


Особые правила установлены для компенсации затрат по ипотеке. Суммарный размер вычета за оплаченные проценты не ограничен, если жилье приобретено до контрольной даты (01.01.2014). В противном случае можно рассчитывать на нормативный (390 000 р.) максимум.

Как рассчитать сумму вычета – примеры



Исходные данные

Примечания

Стоимость квартиры по ДКП / ДД / кадастровая (руб.)

Дата приобретения / оформления по дарственной

Расчет вычета (НДФЛ)

1 420 000 / 2 680 500

-/-

1 420 000 * 0,13 = 184 600

Договор дарения оформлен между близкими родственниками, НДФЛ платить не надо.

Даритель получает возврат подоходного налога (184 600 р.), так как приобрел квартиру за 1 420 000.

4 950 600 / 2 840 800

04.08.2016 / 05.08. 2018

(4 950 600 - 2 840 800 - 1 000 000) * 0,13 = 144 274

Квартира получена в дар сыном от матери (НДФЛ отсутствует), продана через 2 года. Из полученной прибыли сделан максимальный вычет 1 млн. С остатка – оплачен налог на доход 144 274 р.



Получить вычет после дарения квартиры или доли с зачетом покупки стоимости этой недвижимости можно:
  1. на собственный лицевой счет в банке;
  2. через предприятие работодателя.

Предпочтительный вариант указывают в заявлении при заполнении декларации. По согласованию с инспектором на соответствующую сумму допустимо уменьшение базы налогообложения.

Порядок оформления вычета с подаренной квартиры


Последовательность действий корректируют с учетом особенностей дарения. Близкие родственники вправе не подавать декларацию. Основание – отсутствие базы для налогообложения. Но налоговый инспектор вправе потребовать подтвердить родство в ходе выполнения типовой камеральной проверки.

Вычет после продажи квартиры оформляют в следующем году (с 01.01. по 30.04 включительно). Соответствующее уменьшение указывают при заполнении декларации (3-НДФЛ). Рассчитанный налог оплачивают по реквизитам ФНС до 15 июля.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть