Как лучше оформить квартиру: дарение или завещание – плюсы и минусы

Что лучше – дарственная или завещание на квартиру? Принять правильное решение о выборе способа передачи недвижимости помогут представленные ниже сведения. Кроме особенностей оформления рассмотрены сопутствующие затраты, налоги при дарении (завещании).

В чём разница между дарственной и завещанием

Подарок:
Договор дарения заключается двумя сторонами. Квартира передается в дар безвозмездно в определенный срок. Но эта процедура не может быть обусловлена смертью дарителя.

Другие особенности дарения:

• новой собственностью можно распоряжаться немедленно после оформления прав в «Росреестре»;
• расторжение дарственной допустимо по установленным законом правилам;
• нотариальное заверение не обязательно.

Наследование:
Наследство передают после смерти завещателя в течение 6 месяцев. Этот односторонний документ выполняет функции распоряжения, оформляемого в нотариальной конторе. Его можно отозвать в любой момент без объяснения причин.

В каждом варианте допустимы следующие действия:

• передача имущества родственникам и третьим лицам;
• оформление квартиры или доли;
• распределение собственности между несколькими получателями.

Правовое сравнение

Для подробного изучения действующих нормативов по договору дарения обращаются к тексту гл. 32 ГК РФ. Отмеченный выше принцип безвозмездности сформулирован следующим образом:

В завещании можно указать действия имущественного характера. Эти дополнения не противоречат нормам действующего законодательства. В частности, можно:

«возложить на одного или нескольких наследников обязанность содержать принадлежащих завещателю домашних животных» (ст. 1139, п. 1 ГК).

Иные тематические сведения приведены в гл. 62 ГК РФ.

Какие риски есть при дарственной и завещании

Дарственная:
После оформления квартиры одаряемый пользуется квартирой по своему усмотрению. Законом предусмотрены следующие причины возврата по инициативе дарителя:

• покушение на его жизнь (здоровье);
• плохое обращение с недвижимостью, создающее угрозу «безвозвратной утраты»;
• ухудшение материального положения.

Наследование:
Завещание подразумевает определенную свободу действий:

• передачу квартиры другим лицам;
• дополнение текста особыми условиями;
• отмену распоряжения.

По действующим правилам часть наследства в обязательном порядке переходит в собственность следующих родственников:

• несовершеннолетних детей (в том числе приемных);
• инвалидов;
• пожилых родителей;
• нетрудоспособных супругов.

Что выгоднее: дарение или завещание

С учетом отмеченных нюансов следует подчеркнуть утрату прав собственности после передачи квартиры по дарственной. Одаряемому не сложно выполнить базовые требования законодательства, чтобы предотвратить возврат дара. Еще труднее вернуть проданную недвижимость.

С это точки зрения владельцу выгоднее завещание, подразумевающее свободное распоряжение имуществом по собственному усмотрению. В этой ситуации меньше плюсов для наследника. Надо не забывать о стандартном сроке (6 мес.), в течение которого свои права на квартиру могут предъявить другие претенденты.

Выгоды оценивают более точно с применением комплексного анализа конкретной ситуации. Несмотря на безвозмездность, даритель вправе устанавливать определенные условия:

• срок оформления квартиры;
• проживание и прописку по соответствующему адресу;
• передачу имущества только после вступления в брак и др.

Что надежнее: завещание или дарственная

По законодательству допустимо составление договора дарения в простой письменной форме без нотариального заверения. Это ускоряет процедуру, предотвращает затраты. Одновременно уменьшается надежность. В будущем третьи лица могут предъявить претензии со ссылкой на недееспособность дарителя, другие ошибки в процессе сделки.

Обращение к нотариусу сопряжено с определенными расходами, но это обеспечит:

• квалифицированную подготовку соглашения;
• профессиональную проверку сопроводительных документов;
• удостоверение дееспособности, вменяемого состояния, правомочности.

Наследование оформляют через нотариуса. В закрытом виде – исполнитель только сохраняет документ, выполняет определенные действия после смерти поручителя. Но в любом случае рекомендуется составление завещания с помощью опытного юриста.

Что дешевле оформить: дарение или завещание

Расходы при дарственной:
Наименьшие затраты – при передаче квартиры по дарственной без нотариуса:

1. После подписания стандартного соглашения обращаются в ближайшее отделение «Росреестра».
2. За 2 000 руб. (госпошлина) выполняется процедура переоформления квартиры на нового владельца.
3. Официальная регистрация договора дарения не требуется.
4. Максимальный срок изменения записи в базе данных – 10 рабочих дней.

Аналогичные действия через нотариальную контору подразумевают определенные льготы:

• время регистрации – не более 3 дней;
• скидка (600 р.) на госпошлину;
• бесплатная передача документов для изменения записей в ЕГРН.

Уровень других затрат определяется региональными тарифами, составом услуг. Подготовка дарственной, например, стоит от 2 до 12 тыс. руб. Расходы увеличиваются:

• выездом нотариуса по определенному адресу;
• проведением сложных сделок (цепочка договоров между несколькими родственниками);
• выполнением отдельных поручений по доверенности.

Если квартиру передают в дар третьему лицу при оформлении через нотариуса оплачивают пошлину по действующим тарифам. Применяют минимальную ставку и процент от кадастровой стоимости (КС):

• если КС<1 млн руб., оплачивают 0,4%, но не меньше 3 000;
• 1<КС<10 млн руб., – 0,2%, 7 000;
• КС>10 млн руб., – 0,1%, 25 000 р.;
• макс. – 100 000.

При оформлении подарка близким родственникам:

• 0,2%, 3 000 руб.;
• КС>10 млн руб., – 0,1%, 23 000;
• макс. – 50 000.

Расходы при наследовании:
В схеме по завещанию дополнительные услуги соответствуют рассмотренным выше значениям. За отдельные действия придется заплатить не более 1,5-2,5 тыс. руб.:

• удостоверение документа;
• оповещение наследников;
• вскрытие конверта и оглашение завещания.

Выдача официального свидетельства оценивается в % от суммарной стоимости наследуемого имущества:

• близкие родственники – 0,3%, 100 тыс. руб. – максимум;
• дороже оформление для других лиц – 0,6%, не более 1 млн руб.

Налогообложение при даре и завещании

В обеих ситуациях исходный владелец квартиры не получает доход. Этим объясняется отсутствие базы для начисления НДФЛ. Однако сохраняется возможность получения компенсации (вычета) от государства по схеме типовых вычетов:

• до 260 000 руб. – за приобретение недвижимости;
• до 390 000 руб. – по выплаченным процентам за ипотеку.

Не платят налог близкие родственники (одаряемые и наследники):

• родители;
• дочери и сыновья;
• супруги, оформившие брачные отношения в ЗАГСе;
• внуки и внучки;
• дедушки, бабушки;
• братья и сестры (в том числе имеющие одного общего родителя).

По стандартным правилам оплачивают НДФЛ выгодоприобретатели. Вычета в данной ситуации не действуют по причине отсутствия оплаты за недвижимость. Ставка 13% рассчитывается от указанной в дарственной стоимости (минимум – 70% от КС).

Тариф налогообложения увеличивается до 30%, если человек отсутствовал на территории РФ 184 дня и более. В этом случае он теряет статус налогового резидента.

Как узнать было ли оформлено завещание или дар

1. Переданное по договору дарения имущество регистрируется в «Росреестре» стандартным образом. Принадлежность собственности выясняют с помощью актуальной выписки из базы данных. Кроме личного обращения применяют методы дистанционного получения информации.
2. Текст завещания скрыт вплоть до процедуры оглашения. В данном случае передача прав собственности на долю или всю квартиру происходит с определенной временной задержкой. Названные причины объясняют невозможность предварительного получения данных о наследстве законными способами.

Вывод – что лучше выбрать

Для корректного сравнения важные нюансы отмечены в сводной таблице:

Отдельные нюансы имеют решающее значение на стадии выбора:

1. По договору дарения квартира не будет отнесена к общей нажитой собственности супругов.
2. Полученное наследство делят в равных долях при разводе, если другое не определено в брачном соглашении.

Как оформить завещание

Содержание документа рекомендуется уточнить заранее у юриста. Но подготовка завещания входит в стандартный перечень нотариальных услуг.

Представленный ниже стандартный порядок действий корректируют при необходимости:

• с паспортом и подтверждением прав собственности обращаются к нотариусу;
• составляют и подписывают завещание;
• нотариус заверяет документ, регистрирует в журнале;
• оплачивают услуги по действующему прейскуранту.

Как оформить дарственную

В простом варианте выполняют все действия самостоятельно. Завершают сделку регистрацией новой собственности одаряемого в ЕГРН.

Через нотариуса оформляют дар по стандартному алгоритму:

• предоставляют идентификационные документы сторон;
• предъявляют ДКП (другие свидетельства прав собственности);
• удостоверяют справкой ПНД дееспособность;
• подписывают договор дарения;
• лично или с помощью нотариуса выполняют регистрационную процедуру в «Росреестре».

Следует подчеркнуть добровольный характер получения подарка (наследства). Отказы оформляют корректно, чтобы исключить налоговые и другие обязательства.