- В чем разница в дарении квартиры или продаже
- Сравнение рисков при продаже и дарственной
- Что выгоднее: дар или купля-продажа
- Что дешевле: дарение или купля-продажа
- Что надежнее: дарственная или заключение ДКП
- Что проще оформить: передачу в дар или продажу
- Что сложнее расторгнуть или оспорить
- Налоги при продаже и дарении
- Итог – что лучше выбрать для передачи прав
Дарение квартиры или купля-продажа квартиры – что лучше для передачи недвижимости в собственность? Для точного ответа надо учесть особенности оформления соглашений между близкими родственниками, третьими лицами. Ниже рассмотрены обе процедуры от начала оформления и до регистрации прав нового владельца.

В чем разница в дарении квартиры или продаже
Дарственная и купля-продажа завершаются созданием записи о новом собственнике в «Росреестре». Соглашения заключают в письменной форме. Нотариальное заверение не обязательно.
Особенности договора дарения (ДД):
- безвозмездность;
- отсутствие дополнительных условий для передачи недвижимости;
- минимальные требования к содержательной части документа;
- исключение налоговых обязанностей для дарителя;
- подарок не относится к совместно нажитому имуществу супругов;
- возможность отмены при определенных законом условиях.
Для подробного изучения требований законодательства обращаются к первоисточнику (статьи 572-581 ГК РФ). В отдельных частях документа отмечены:
- 572 – суть ДД, существенные определения;
- 574 – оформление;
- 575, 576 – запреты и ограничения;
- 578 – отмена соглашения.
В частности, ничтожным (недействительным) признается:
«обещание подарить все свое имущество или часть… без указания на конкретный предмет дарения» (ст. 572, п. 2).
Это значит, что в дарственной следует привести точное описание квартиры с адресом для однозначной идентификации.
Договор купли-продажи (ДКП) отличается следующими нюансами:
- объект недвижимости передают за деньги;
- преимущественным правом приобретения доли обладают другие собственники (при долевом владении);
- покупка становится совместно нажитым имуществом супругов, если иное не установлено в тексте брачного договора;
- после выполнения обязательств отменить передачу недвижимости невозможно (возможно оспаривание в суде);
- допустимо применение дополнительных условий, корректирующих стандартную сделку;
- продавец оплачивает налог по действующим правилам.
Изучить законодательные нормативы по ДКП можно в статьях 549-558 ГК РФ. Отдельные позиции:
- 550 – требования к документальному оформлению;
- 551 – порядок перехода прав собственности;
- 554, 555 – определение сути соглашения, цены;
- 556 – правила передачи недвижимости новому владельцу.
Сравнение рисков при продаже и дарственной
Исключают отдельные проблемы при выборе ДКП следующим образом:
- в предварительном договоре определяют порядок необходимых подготовительных действий;
- точное описание дополнительных условий минимизирует затраты на оплату предоставленных коммунальных услуг, других задолженностей;
- актом приема-передачи фиксируют получение квартиры, отсутствие взаимных претензий.
Указание в дарственной передачи квартиры после смерти дарителя невозможно, так как это упоминание фактически заменяет наследство. Если предполагается уход или содержание – нужно использовать соответствующие виды соглашений (читайте подробнее о пожизненном проживании и договоре ренты).
Правильный выбор оформления дара исключит риск признания сделки мнимой (незаконной).
Что выгоднее: дар или купля-продажа
- Дарственная – квартиру передают в пользование безвозмездно, что подразумевает отсутствие базы для налогообложения. В этом варианте не имеет значения срок владения недвижимостью. Заверение у нотариуса не требуется. Оформление через нотариальную контору повышает надежность сделки, но увеличивает суммарные затраты.
- Купля-продажа – продавец получает прибыль и должен оплатить НДФЛ. Исключения и компенсации рассмотрены ниже в отдельном разделе. Покупатель в этом варианте вправе воспользоваться налоговым вычетом.
Что дешевле: дарение или купля-продажа
Как отмечено в предыдущем пункте, итоговые расходы зависят от начальных условий, схемы соглашения. Обязательный платеж – 2 тыс. руб. пошлина для регистрации нового собственника в базе данных ЕГРН.
Иные затраты способны суммарно превысить 10 тыс. руб. с учетом следующих позиций:
- подготовка договоров;
- использование доверенных лиц;
- передача денег;
- оказание услуг с выездом специалиста на дом.
Что надежнее: дарственная или заключение ДКП
Оба способа обеспечат необходимый результат при выполнении базовых условий:
- правильное оформление документов;
- точное выполнение действий в ходе подписания соглашения;
- завершение передачи прав записью нового владельца в ЕГРН.
Для повышения уровня надежности обращаются к профильным специалистам:
- юристам;
- нотариусам.
Что проще оформить: передачу в дар или продажу
Договор дарения составляют по типовому образцу. Регистрировать дарственную в «Росреестре» не надо. По стандартному заявлению после уплаты госпошлины процедура дарения завершается записью о новом собственнике в единой базе данных.
Типовой ДКП содержит дополнительные условия:
- срок выселения (выписки) жильцов;
- освобождение от долгов и других обременений;
- порядок оплаты.
В некоторых ситуациях выполнение соответствующих обязательств значительно увеличит время проведения сделки. Регистрация в «Росреестре» занимает:
- не более 7 дней – при непосредственном обращении в отделение;
- 3 дней – при оформлении через нотариуса.
Что сложнее расторгнуть или оспорить
Отменить дарение можно при появлении угроз жизни и здоровью. Другая причина, когда даритель пережил одаряемого, может быть использована только при упоминании в тесте договора.
Иные ситуации, допускающие оспаривание:
- недееспособное состояние дарителя;
- наличие признаков мнимой (незаконной) сделки;
- передача в подарок имущества несовершеннолетнего ребенка, другого собственника.
Нарушения действующего законодательства по купле-продаже также могут привести к расторжению сделки. Но при оформлении ДКП некоторые причины (угрозы, смерть покупателя) исключаются.
Налоги при продаже и дарении
Полученный доход от возмездной реализации недвижимости подлежит налогообложению по стандартной ставке 13%, если плательщик – налоговый резидент РФ. В противном случае тариф увеличивается до 30%. НДФЛ не надо платить, если квартира приобретена до (после) 2016 г. и находится собственности 3 (5) лет и более.
Одаряемые платят налог по обычным ставкам. Исключение – близкие родственники.
Родители вправе подарить квартиру без финансовых обязательств по НДФЛ дочери или сыну. Иные лица льготной категории:
- сестра или брат;
- дедушки и бабушки;
- супруги.
Итог – что лучше выбрать для передачи прав
Продать квартиру можно любому человеку без ограничений. Дарение обусловлено дополнительными требованиями законодательства. При выборе договора дарения передать недвижимость близким родственникам получится без затрат.
В таблице отмечены важные особенности каждого варианта:
Способ оформления | Преимущества | Недостатки |
ДКП | Минимум условий для признания сделки незаконной. |
|
ДД |
|
Много причин для признания сделки недействительной (противозаконной) в судебных инстанциях. |