Что лучше: продать или подарить квартиру родственнику – плюсы и минусы

Содержимое:

1. В чем разница в дарении квартиры или продаже
2. Сравнение рисков при продаже и дарственной
3. Что выгоднее: дар или купля-продажа
4. Что дешевле: дарение или купля-продажа
5. Что надежнее: дарственная или заключение ДКП
6. Что проще оформить: передачу в дар или продажу
7. Что сложнее расторгнуть или оспорить
8. Налоги при продаже и дарении
9. Итог – что лучше выбрать для передачи прав

Дарение квартиры или купля-продажа квартиры – что лучше для передачи недвижимости в собственность? Для точного ответа надо учесть особенности оформления соглашений между близкими родственниками, третьими лицами. Ниже рассмотрены обе процедуры от начала оформления и до регистрации прав нового владельца.

В чем разница в дарении квартиры или продаже

Дарственная и купля-продажа завершаются созданием записи о новом собственнике в «Росреестре». Соглашения заключают в письменной форме. Нотариальное заверение не обязательно.

Особенности договора дарения (ДД):

1. безвозмездность;
   
2. отсутствие дополнительных условий для передачи недвижимости;
   
3. минимальные требования к содержательной части документа;
   
4. исключение налоговых обязанностей для дарителя;
   
5. подарок не относится к совместно нажитому имуществу супругов;
   
6. возможность отмены при определенных законом условиях.
   

Для подробного изучения требований законодательства обращаются к первоисточнику (статьи 572-581 ГК РФ). В отдельных частях документа отмечены:

• 572 – суть ДД, существенные определения;
  
• 574 – оформление;
  
• 575, 576 – запреты и ограничения;
  
• 578 – отмена соглашения.
  

В частности, ничтожным (недействительным) признается:



Это значит, что в дарственной следует привести точное описание квартиры с адресом для однозначной идентификации.

Договор купли-продажи (ДКП) отличается следующими нюансами:

1. объект недвижимости передают за деньги;
   
2. преимущественным правом приобретения доли обладают другие собственники (при долевом владении);
   
3. покупка становится совместно нажитым имуществом супругов, если иное не установлено в тексте брачного договора;
   
4. после выполнения обязательств отменить передачу недвижимости невозможно (возможно оспаривание в суде);
   
5. допустимо применение дополнительных условий, корректирующих стандартную сделку;
   
6. продавец оплачивает налог по действующим правилам.
   

Изучить законодательные нормативы по ДКП можно в статьях 549-558 ГК РФ. Отдельные позиции:

1. 550 – требования к документальному оформлению;
   
2. 551 – порядок перехода прав собственности;
   
3. 554, 555 – определение сути соглашения, цены;
   
4. 556 – правила передачи недвижимости новому владельцу.
   

Сравнение рисков при продаже и дарственной

Исключают отдельные проблемы при выборе ДКП следующим образом:

1. в предварительном договоре определяют порядок необходимых подготовительных действий;
   
2. точное описание дополнительных условий минимизирует затраты на оплату предоставленных коммунальных услуг, других задолженностей;
   
3. актом приема-передачи фиксируют получение квартиры, отсутствие взаимных претензий.
   

Указание в дарственной передачи квартиры после смерти дарителя невозможно, так как это упоминание фактически заменяет наследство. Если предполагается уход или содержание – нужно использовать соответствующие виды соглашений (читайте подробнее о пожизненном проживании и договоре ренты).

Правильный выбор оформления дара исключит риск признания сделки мнимой (незаконной).

Что выгоднее: дар или купля-продажа

1. Дарственная – квартиру передают в пользование безвозмездно, что подразумевает отсутствие базы для налогообложения. В этом варианте не имеет значения срок владения недвижимостью. Заверение у нотариуса не требуется. Оформление через нотариальную контору повышает надежность сделки, но увеличивает суммарные затраты.
   
2. Купля-продажа – продавец получает прибыль и должен оплатить НДФЛ. Исключения и компенсации рассмотрены ниже в отдельном разделе. Покупатель в этом варианте вправе воспользоваться налоговым вычетом.
   

Что дешевле: дарение или купля-продажа

Как отмечено в предыдущем пункте, итоговые расходы зависят от начальных условий, схемы соглашения. Обязательный платеж – 2 тыс. руб. пошлина для регистрации нового собственника в базе данных ЕГРН.

Иные затраты способны суммарно превысить 10 тыс. руб. с учетом следующих позиций:

1. подготовка договоров;
   
2. использование доверенных лиц;
   
3. передача денег;
   
4. оказание услуг с выездом специалиста на дом.
   

Что надежнее: дарственная или заключение ДКП

Оба способа обеспечат необходимый результат при выполнении базовых условий:

1. правильное оформление документов;
   
2. точное выполнение действий в ходе подписания соглашения;
   
3. завершение передачи прав записью нового владельца в ЕГРН.
   

Для повышения уровня надежности обращаются к профильным специалистам:

• юристам;
  
• нотариусам.
  

Что проще оформить: передачу в дар или продажу

Договор дарения составляют по типовому образцу. Регистрировать дарственную в «Росреестре» не надо. По стандартному заявлению после уплаты госпошлины процедура дарения завершается записью о новом собственнике в единой базе данных.

Типовой ДКП содержит дополнительные условия:

1. срок выселения (выписки) жильцов;
   
2. освобождение от долгов и других обременений;
   
3. порядок оплаты.
   

В некоторых ситуациях выполнение соответствующих обязательств значительно увеличит время проведения сделки. Регистрация в «Росреестре» занимает:

1. не более 7 дней – при непосредственном обращении в отделение;
   
2. 3 дней – при оформлении через нотариуса.
   

Что сложнее расторгнуть или оспорить

Отменить дарение можно при появлении угроз жизни и здоровью. Другая причина, когда даритель пережил одаряемого, может быть использована только при упоминании в тесте договора.

Иные ситуации, допускающие оспаривание:

1. недееспособное состояние дарителя;
   
2. наличие признаков мнимой (незаконной) сделки;
   
3. передача в подарок имущества несовершеннолетнего ребенка, другого собственника.
   

Нарушения действующего законодательства по купле-продаже также могут привести к расторжению сделки. Но при оформлении ДКП некоторые причины (угрозы, смерть покупателя) исключаются.

Налоги при продаже и дарении

Полученный доход от возмездной реализации недвижимости подлежит налогообложению по стандартной ставке 13%, если плательщик – налоговый резидент РФ. В противном случае тариф увеличивается до 30%. НДФЛ не надо платить, если квартира приобретена до (после) 2016 г. и находится собственности 3 (5) лет и более.

Одаряемые платят налог по обычным ставкам. Исключение – близкие родственники.
Родители вправе подарить квартиру без финансовых обязательств по НДФЛ дочери или сыну. Иные лица льготной категории:

1. сестра или брат;
   
2. дедушки и бабушки;
   
3. супруги.
   

Итог – что лучше выбрать для передачи прав

Продать квартиру можно любому человеку без ограничений. Дарение обусловлено дополнительными требованиями законодательства. При выборе договора дарения передать недвижимость близким родственникам получится без затрат.

В таблице отмечены важные особенности каждого варианта: