Что лучше: продать или подарить квартиру родственнику – плюсы и минусы

    Содержимое:
  1. В чем разница в дарении квартиры или продаже
  2. Сравнение рисков при продаже и дарственной
  3. Что выгоднее: дар или купля-продажа
  4. Что дешевле: дарение или купля-продажа
  5. Что надежнее: дарственная или заключение ДКП
  6. Что проще оформить: передачу в дар или продажу
  7. Что сложнее расторгнуть или оспорить
  8. Налоги при продаже и дарении
  9. Итог – что лучше выбрать для передачи прав

Дарение квартиры или купля-продажа квартиры – что лучше для передачи недвижимости в собственность? Для точного ответа надо учесть особенности оформления соглашений между близкими родственниками, третьими лицами. Ниже рассмотрены обе процедуры от начала оформления и до регистрации прав нового владельца.

сравнение продажи и дарения

В чем разница в дарении квартиры или продаже


Дарственная и купля-продажа завершаются созданием записи о новом собственнике в «Росреестре». Соглашения заключают в письменной форме. Нотариальное заверение не обязательно.

Особенности договора дарения (ДД):
  1. безвозмездность;
  2. отсутствие дополнительных условий для передачи недвижимости;
  3. минимальные требования к содержательной части документа;
  4. исключение налоговых обязанностей для дарителя;
  5. подарок не относится к совместно нажитому имуществу супругов;
  6. возможность отмены при определенных законом условиях.

Для подробного изучения требований законодательства обращаются к первоисточнику (статьи 572-581 ГК РФ). В отдельных частях документа отмечены:
  • 572 – суть ДД, существенные определения;
  • 574 – оформление;
  • 575, 576 – запреты и ограничения;
  • 578 – отмена соглашения.

В частности, ничтожным (недействительным) признается:

«обещание подарить все свое имущество или часть… без указания на конкретный предмет дарения» (ст. 572, п. 2).


Это значит, что в дарственной следует привести точное описание квартиры с адресом для однозначной идентификации.

Договор купли-продажи (ДКП) отличается следующими нюансами:
  1. объект недвижимости передают за деньги;
  2. преимущественным правом приобретения доли обладают другие собственники (при долевом владении);
  3. покупка становится совместно нажитым имуществом супругов, если иное не установлено в тексте брачного договора;
  4. после выполнения обязательств отменить передачу недвижимости невозможно (возможно оспаривание в суде);
  5. допустимо применение дополнительных условий, корректирующих стандартную сделку;
  6. продавец оплачивает налог по действующим правилам.

Изучить законодательные нормативы по ДКП можно в статьях 549-558 ГК РФ. Отдельные позиции:
  1. 550 – требования к документальному оформлению;
  2. 551 – порядок перехода прав собственности;
  3. 554, 555 – определение сути соглашения, цены;
  4. 556 – правила передачи недвижимости новому владельцу.

Переоформление доли в квартире по каждому из вариантов допустимо после официального выделения соответствующей части в личную собственность (выдел в натуре).


Сравнение рисков при продаже и дарственной


Исключают отдельные проблемы при выборе ДКП следующим образом:
  1. в предварительном договоре определяют порядок необходимых подготовительных действий;
  2. точное описание дополнительных условий минимизирует затраты на оплату предоставленных коммунальных услуг, других задолженностей;
  3. актом приема-передачи фиксируют получение квартиры, отсутствие взаимных претензий.

Указание в дарственной передачи квартиры после смерти дарителя невозможно, так как это упоминание фактически заменяет наследство. Если предполагается уход или содержание – нужно использовать соответствующие виды соглашений (читайте подробнее о пожизненном проживании и договоре ренты).

Правильный выбор оформления дара исключит риск признания сделки мнимой (незаконной).

Что выгоднее: дар или купля-продажа


  1. Дарственная – квартиру передают в пользование безвозмездно, что подразумевает отсутствие базы для налогообложения. В этом варианте не имеет значения срок владения недвижимостью. Заверение у нотариуса не требуется. Оформление через нотариальную контору повышает надежность сделки, но увеличивает суммарные затраты.
  2. Купля-продажа – продавец получает прибыль и должен оплатить НДФЛ. Исключения и компенсации рассмотрены ниже в отдельном разделе. Покупатель в этом варианте вправе воспользоваться налоговым вычетом.

Что дешевле: дарение или купля-продажа


Как отмечено в предыдущем пункте, итоговые расходы зависят от начальных условий, схемы соглашения. Обязательный платеж – 2 тыс. руб. пошлина для регистрации нового собственника в базе данных ЕГРН.

Иные затраты способны суммарно превысить 10 тыс. руб. с учетом следующих позиций:
  1. подготовка договоров;
  2. использование доверенных лиц;
  3. передача денег;
  4. оказание услуг с выездом специалиста на дом.

Дополнительные расходы по уплате налогов появляются в некоторых ситуациях при выборе ДКП.


Что надежнее: дарственная или заключение ДКП


Оба способа обеспечат необходимый результат при выполнении базовых условий:
  1. правильное оформление документов;
  2. точное выполнение действий в ходе подписания соглашения;
  3. завершение передачи прав записью нового владельца в ЕГРН.

Для повышения уровня надежности обращаются к профильным специалистам:
  • юристам;
  • нотариусам.

Что проще оформить: передачу в дар или продажу


Договор дарения составляют по типовому образцу. Регистрировать дарственную в «Росреестре» не надо. По стандартному заявлению после уплаты госпошлины процедура дарения завершается записью о новом собственнике в единой базе данных.

Типовой ДКП содержит дополнительные условия:
  1. срок выселения (выписки) жильцов;
  2. освобождение от долгов и других обременений;
  3. порядок оплаты.

В некоторых ситуациях выполнение соответствующих обязательств значительно увеличит время проведения сделки. Регистрация в «Росреестре» занимает:
  1. не более 7 дней – при непосредственном обращении в отделение;
  2. 3 дней – при оформлении через нотариуса.

Что сложнее расторгнуть или оспорить


Отменить дарение можно при появлении угроз жизни и здоровью. Другая причина, когда даритель пережил одаряемого, может быть использована только при упоминании в тесте договора.

Иные ситуации, допускающие оспаривание:
  1. недееспособное состояние дарителя;
  2. наличие признаков мнимой (незаконной) сделки;
  3. передача в подарок имущества несовершеннолетнего ребенка, другого собственника.

Нарушения действующего законодательства по купле-продаже также могут привести к расторжению сделки. Но при оформлении ДКП некоторые причины (угрозы, смерть покупателя) исключаются.

Налоги при продаже и дарении


Полученный доход от возмездной реализации недвижимости подлежит налогообложению по стандартной ставке 13%, если плательщик – налоговый резидент РФ. В противном случае тариф увеличивается до 30%. НДФЛ не надо платить, если квартира приобретена до (после) 2016 г. и находится собственности 3 (5) лет и более.

Одаряемые платят налог по обычным ставкам. Исключение – близкие родственники.
Родители вправе подарить квартиру без финансовых обязательств по НДФЛ дочери или сыну. Иные лица льготной категории:
  1. сестра или брат;
  2. дедушки и бабушки;
  3. супруги.

Любые одаряемые могут продать квартиру без уплаты НДФЛ после 3 лет с момента оформления прав собственности.


Итог – что лучше выбрать для передачи прав


Продать квартиру можно любому человеку без ограничений. Дарение обусловлено дополнительными требованиями законодательства. При выборе договора дарения передать недвижимость близким родственникам получится без затрат.

В таблице отмечены важные особенности каждого варианта:

Способ оформления

Преимущества

Недостатки

ДКП

Минимум условий для признания сделки незаконной.

  • Длительный срок ожидания для продажи без уплаты НДФЛ.
  • Покупку признают общей собственностью супругов.
  • Для продажи доли нужен отказ других собственников.

ДД

  • Даритель не платит налоги.
  • От НДФЛ освобождены близкие родственники.
  • Уменьшенный срок (до 3 лет) для получения льгот при последующей продаже.
  • Преимущественные права покупки других собственников не действуют.
  • При злонамеренных действиях одаряемого соглашение можно расторгнуть.
  • Полученная квартира не является совместно нажитой в браке собственностью.
  • Простота оформления.

Много причин для признания сделки недействительной (противозаконной) в судебных инстанциях.

Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть