Что лучше: продать или подарить квартиру родственнику – плюсы и минусы

Дарение квартиры или купля-продажа квартиры – что лучше для передачи недвижимости в собственность? Для точного ответа надо учесть особенности оформления соглашений между близкими родственниками, третьими лицами. Ниже рассмотрены обе процедуры от начала оформления и до регистрации прав нового владельца.

сравнение продажи и дарения

В чем разница в дарении квартиры или продаже

Дарственная и купля-продажа завершаются созданием записи о новом собственнике в «Росреестре». Соглашения заключают в письменной форме. Нотариальное заверение не обязательно.

Особенности договора дарения (ДД):

  • безвозмездность;
  • отсутствие дополнительных условий для передачи недвижимости;
  • минимальные требования к содержательной части документа;
  • исключение налоговых обязанностей для дарителя;
  • подарок не относится к совместно нажитому имуществу супругов;
  • возможность отмены при определенных законом условиях.

Для подробного изучения требований законодательства обращаются к первоисточнику (статьи 572-581 ГК РФ). В отдельных частях документа отмечены:

  • 572 – суть ДД, существенные определения;
  • 574 – оформление;
  • 575, 576 – запреты и ограничения;
  • 578 – отмена соглашения.

В частности, ничтожным (недействительным) признается:

«обещание подарить все свое имущество или часть… без указания на конкретный предмет дарения» (ст. 572, п. 2).

Это значит, что в дарственной следует привести точное описание квартиры с адресом для однозначной идентификации.

Договор купли-продажи (ДКП) отличается следующими нюансами:

  • объект недвижимости передают за деньги;
  • преимущественным правом приобретения доли обладают другие собственники (при долевом владении);
  • покупка становится совместно нажитым имуществом супругов, если иное не установлено в тексте брачного договора;
  • после выполнения обязательств отменить передачу недвижимости невозможно (возможно оспаривание в суде);
  • допустимо применение дополнительных условий, корректирующих стандартную сделку;
  • продавец оплачивает налог по действующим правилам.

Изучить законодательные нормативы по ДКП можно в статьях 549-558 ГК РФ. Отдельные позиции:

  • 550 – требования к документальному оформлению;
  • 551 – порядок перехода прав собственности;
  • 554, 555 – определение сути соглашения, цены;
  • 556 – правила передачи недвижимости новому владельцу.

Переоформление доли в квартире по каждому из вариантов допустимо после официального выделения соответствующей части в личную собственность (выдел в натуре).

Сравнение рисков при продаже и дарственной

Исключают отдельные проблемы при выборе ДКП следующим образом:

  • в предварительном договоре определяют порядок необходимых подготовительных действий;
  • точное описание дополнительных условий минимизирует затраты на оплату предоставленных коммунальных услуг, других задолженностей;
  • актом приема-передачи фиксируют получение квартиры, отсутствие взаимных претензий.

Указание в дарственной передачи квартиры после смерти дарителя невозможно, так как это упоминание фактически заменяет наследство. Если предполагается уход или содержание – нужно использовать соответствующие виды соглашений (читайте подробнее о пожизненном проживании и договоре ренты).

Правильный выбор оформления дара исключит риск признания сделки мнимой (незаконной).

Что выгоднее: дар или купля-продажа

  1. Дарственная – квартиру передают в пользование безвозмездно, что подразумевает отсутствие базы для налогообложения. В этом варианте не имеет значения срок владения недвижимостью. Заверение у нотариуса не требуется. Оформление через нотариальную контору повышает надежность сделки, но увеличивает суммарные затраты.
  2. Купля-продажа – продавец получает прибыль и должен оплатить НДФЛ. Исключения и компенсации рассмотрены ниже в отдельном разделе. Покупатель в этом варианте вправе воспользоваться налоговым вычетом.

Что дешевле: дарение или купля-продажа

Как отмечено в предыдущем пункте, итоговые расходы зависят от начальных условий, схемы соглашения. Обязательный платеж – 2 тыс. руб. пошлина для регистрации нового собственника в базе данных ЕГРН.

Иные затраты способны суммарно превысить 10 тыс. руб. с учетом следующих позиций:

  • подготовка договоров;
  • использование доверенных лиц;
  • передача денег;
  • оказание услуг с выездом специалиста на дом.

Дополнительные расходы по уплате налогов появляются в некоторых ситуациях при выборе ДКП.

Что надежнее: дарственная или заключение ДКП

Оба способа обеспечат необходимый результат при выполнении базовых условий:

  • правильное оформление документов;
  • точное выполнение действий в ходе подписания соглашения;
  • завершение передачи прав записью нового владельца в ЕГРН.

Для повышения уровня надежности обращаются к профильным специалистам:

  • юристам;
  • нотариусам.

Что проще оформить: передачу в дар или продажу

Договор дарения составляют по типовому образцу. Регистрировать дарственную в «Росреестре» не надо. По стандартному заявлению после уплаты госпошлины процедура дарения завершается записью о новом собственнике в единой базе данных.

Типовой ДКП содержит дополнительные условия:

  • срок выселения (выписки) жильцов;
  • освобождение от долгов и других обременений;
  • порядок оплаты.

В некоторых ситуациях выполнение соответствующих обязательств значительно увеличит время проведения сделки. Регистрация в «Росреестре» занимает:

  • не более 7 дней – при непосредственном обращении в отделение;
  • 3 дней – при оформлении через нотариуса.

 

Что сложнее расторгнуть или оспорить

Отменить дарение можно при появлении угроз жизни и здоровью. Другая причина, когда даритель пережил одаряемого, может быть использована только при упоминании в тесте договора.

Иные ситуации, допускающие оспаривание:

  • недееспособное состояние дарителя;
  • наличие признаков мнимой (незаконной) сделки;
  • передача в подарок имущества несовершеннолетнего ребенка, другого собственника.

Нарушения действующего законодательства по купле-продаже также могут привести к расторжению сделки. Но при оформлении ДКП некоторые причины (угрозы, смерть покупателя) исключаются.

Налоги при продаже и дарении

Полученный доход от возмездной реализации недвижимости подлежит налогообложению по стандартной ставке 13%, если плательщик – налоговый резидент РФ. В противном случае тариф увеличивается до 30%. НДФЛ не надо платить, если квартира приобретена до (после) 2016 г. и находится собственности 3 (5) лет и более.

Одаряемые платят налог по обычным ставкам. Исключение – близкие родственники.
Родители вправе подарить квартиру без финансовых обязательств по НДФЛ дочери или сыну. Иные лица льготной категории:

  • сестра или брат;
  • дедушки и бабушки;
  • супруги.

Любые одаряемые могут продать квартиру без уплаты НДФЛ после 3 лет с момента оформления прав собственности.

Итог – что лучше выбрать для передачи прав

Продать квартиру можно любому человеку без ограничений. Дарение обусловлено дополнительными требованиями законодательства. При выборе договора дарения передать недвижимость близким родственникам получится без затрат.

В таблице отмечены важные особенности каждого варианта:

Способ оформления Преимущества Недостатки
ДКП Минимум условий для признания сделки незаконной.
  • Длительный срок ожидания для продажи без уплаты НДФЛ.
  • Покупку признают общей собственностью супругов.
  • Для продажи доли нужен отказ других собственников.
ДД
  • Даритель не платит налоги.
  • От НДФЛ освобождены близкие родственники.
  • Уменьшенный срок (до 3 лет) для получения льгот при последующей продаже.
  • Преимущественные права покупки других собственников не действуют.
  • При злонамеренных действиях одаряемого соглашение можно расторгнуть.
  • Полученная квартира не является совместно нажитой в браке собственностью.
  • Простота оформления.
Много причин для признания сделки недействительной (противозаконной) в судебных инстанциях.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Бесплатная юридическая помощь по вопросам продажи, покупки квартир и земельных участков
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector