Что лучше: продать или подарить квартиру родственнику – плюсы и минусы

Дарение квартиры или купля-продажа квартиры – что лучше для передачи недвижимости в собственность? Для точного ответа надо учесть особенности оформления соглашений между близкими родственниками, третьими лицами. Ниже рассмотрены обе процедуры от начала оформления и до регистрации прав нового владельца.

В чем разница в дарении квартиры или продаже

Дарственная и купля-продажа завершаются созданием записи о новом собственнике в «Росреестре». Соглашения заключают в письменной форме. Нотариальное заверение не обязательно.

Особенности договора дарения (ДД):

• безвозмездность;
• отсутствие дополнительных условий для передачи недвижимости;
• минимальные требования к содержательной части документа;
• исключение налоговых обязанностей для дарителя;
• подарок не относится к совместно нажитому имуществу супругов;
• возможность отмены при определенных законом условиях.

Для подробного изучения требований законодательства обращаются к первоисточнику (статьи 572-581 ГК РФ). В отдельных частях документа отмечены:

• 572 – суть ДД, существенные определения;
• 574 – оформление;
• 575, 576 – запреты и ограничения;
• 578 – отмена соглашения.

В частности, ничтожным (недействительным) признается:

«обещание подарить все свое имущество или часть… без указания на конкретный предмет дарения» (ст. 572, п. 2).

Это значит, что в дарственной следует привести точное описание квартиры с адресом для однозначной идентификации.

Договор купли-продажи (ДКП) отличается следующими нюансами:

• объект недвижимости передают за деньги;
• преимущественным правом приобретения доли обладают другие собственники (при долевом владении);
• покупка становится совместно нажитым имуществом супругов, если иное не установлено в тексте брачного договора;
• после выполнения обязательств отменить передачу недвижимости невозможно (возможно оспаривание в суде);
• допустимо применение дополнительных условий, корректирующих стандартную сделку;
• продавец оплачивает налог по действующим правилам.

Изучить законодательные нормативы по ДКП можно в статьях 549-558 ГК РФ. Отдельные позиции:

• 550 – требования к документальному оформлению;
• 551 – порядок перехода прав собственности;
• 554, 555 – определение сути соглашения, цены;
• 556 – правила передачи недвижимости новому владельцу.

Сравнение рисков при продаже и дарственной

Исключают отдельные проблемы при выборе ДКП следующим образом:

• в предварительном договоре определяют порядок необходимых подготовительных действий;
• точное описание дополнительных условий минимизирует затраты на оплату предоставленных коммунальных услуг, других задолженностей;
• актом приема-передачи фиксируют получение квартиры, отсутствие взаимных претензий.

Указание в дарственной передачи квартиры после смерти дарителя невозможно, так как это упоминание фактически заменяет наследство. Если предполагается уход или содержание – нужно использовать соответствующие виды соглашений (читайте подробнее о пожизненном проживании и договоре ренты).

Правильный выбор оформления дара исключит риск признания сделки мнимой (незаконной).

Что выгоднее: дар или купля-продажа

1. Дарственная – квартиру передают в пользование безвозмездно, что подразумевает отсутствие базы для налогообложения. В этом варианте не имеет значения срок владения недвижимостью. Заверение у нотариуса не требуется. Оформление через нотариальную контору повышает надежность сделки, но увеличивает суммарные затраты.
2. Купля-продажа – продавец получает прибыль и должен оплатить НДФЛ. Исключения и компенсации рассмотрены ниже в отдельном разделе. Покупатель в этом варианте вправе воспользоваться налоговым вычетом.

Что дешевле: дарение или купля-продажа

Как отмечено в предыдущем пункте, итоговые расходы зависят от начальных условий, схемы соглашения. Обязательный платеж – 2 тыс. руб. пошлина для регистрации нового собственника в базе данных ЕГРН.

Иные затраты способны суммарно превысить 10 тыс. руб. с учетом следующих позиций:

• подготовка договоров;
• использование доверенных лиц;
• передача денег;
• оказание услуг с выездом специалиста на дом.

Что надежнее: дарственная или заключение ДКП

Оба способа обеспечат необходимый результат при выполнении базовых условий:

• правильное оформление документов;
• точное выполнение действий в ходе подписания соглашения;
• завершение передачи прав записью нового владельца в ЕГРН.

Для повышения уровня надежности обращаются к профильным специалистам:

• юристам;
• нотариусам.

Что проще оформить: передачу в дар или продажу

Договор дарения составляют по типовому образцу. Регистрировать дарственную в «Росреестре» не надо. По стандартному заявлению после уплаты госпошлины процедура дарения завершается записью о новом собственнике в единой базе данных.

Типовой ДКП содержит дополнительные условия:

• срок выселения (выписки) жильцов;
• освобождение от долгов и других обременений;
• порядок оплаты.

В некоторых ситуациях выполнение соответствующих обязательств значительно увеличит время проведения сделки. Регистрация в «Росреестре» занимает:

• не более 7 дней – при непосредственном обращении в отделение;
• 3 дней – при оформлении через нотариуса.

Что сложнее расторгнуть или оспорить

Отменить дарение можно при появлении угроз жизни и здоровью. Другая причина, когда даритель пережил одаряемого, может быть использована только при упоминании в тесте договора.

Иные ситуации, допускающие оспаривание:

• недееспособное состояние дарителя;
• наличие признаков мнимой (незаконной) сделки;
• передача в подарок имущества несовершеннолетнего ребенка, другого собственника.

Нарушения действующего законодательства по купле-продаже также могут привести к расторжению сделки. Но при оформлении ДКП некоторые причины (угрозы, смерть покупателя) исключаются.

Налоги при продаже и дарении

Полученный доход от возмездной реализации недвижимости подлежит налогообложению по стандартной ставке 13%, если плательщик – налоговый резидент РФ. В противном случае тариф увеличивается до 30%. НДФЛ не надо платить, если квартира приобретена до (после) 2016 г. и находится собственности 3 (5) лет и более.

Одаряемые платят налог по обычным ставкам. Исключение – близкие родственники.
Родители вправе подарить квартиру без финансовых обязательств по НДФЛ дочери или сыну. Иные лица льготной категории:

• сестра или брат;
• дедушки и бабушки;
• супруги.

Итог – что лучше выбрать для передачи прав

Продать квартиру можно любому человеку без ограничений. Дарение обусловлено дополнительными требованиями законодательства. При выборе договора дарения передать недвижимость близким родственникам получится без затрат.

В таблице отмечены важные особенности каждого варианта: