Как купить квартиру в жилищном кооперативе в рассрочку: плюсы и минусы

    Содержимое:
  1. Что такое жилищный кооператив
    1. Виды кооперативов
    2. Покупка в ЖК: плюсы и минусы
    3. Права и обязанности членов
    4. Как вступить в кооператив
  2. Как правильно купить квартиру в кооперативе
    1. На вторичном рынке
    2. В строящемся доме
    3. Как стать пайщиком
      1. Пример расчета паевого взноса
      2. Изменится ли пай при росте цен на жилье
    4. Покупка по переуступке пая
  3. Порядок оформления собственности на квартиру в кооперативе
  4. Как прописаться в кооперативной квартире
  5. Как продать кооперативную квартиру
  6. Как получить вычет при покупке квартиры в ЖК
  7. Имущественный налог на жилье в ЖК

Покупка квартиры через жилищный кооператив – аналог рассрочки. По некоторым параметрам паевое приобретение недвижимости удобнее и выгоднее ипотеки. Оформить договорные отношения и решить другие практические задачи можно с помощью представленных ниже сведений.

передача ключей от кооперативной квартиры

Что такое жилищный кооператив


Общие принципы деятельности кооперативов определены в Жилищном Кодексе РФ. Соответствующие объединения вправе создавать граждане на добровольной основе с целью приобретения (строительства) недвижимости. Финансирование проектов осуществляется регулярными взносами.

Основания возникновения и порядок оформления права собственности определяют нормы законодательства вместе с учредительными документами. После сдачи объекта в эксплуатацию члены жилищного кооператива могут принимать участие своими деньгами в «реконструкции и последующем содержании» (ст. 110, п. 2 ЖК РФ) соответствующего объекта недвижимости.

В отдельных случаях предусмотрена возможность участия юридических лиц.


Базовые определения:
  1. решение о создании жилищного кооператива (ЖК) принимают учредители на специальном собрании;
  2. на встрече обсуждают и принимают устав;
  3. минимальный состав участников (членов ЖК) – 5 человек;
  4. максимум ограничен количеством отдельных квартир в доме.

Утвержденный устав и сопроводительные документы передают для государственной регистрации.

Виды кооперативов


Жилищно-накопительный кооператив:
В ЖНК вступают люди, не имеющие достаточного количества средств для немедленной покупки жилья. Иные причины:
  1. высокие действующие ставки по ипотечным программам;
  2. отказ банка после заявления о выдаче ссуды.

Стандартный алгоритм покупки жилья через ЖНК:
  1. новый участник делает вступительный и последующие регулярные взносы (паевые и членские) по утвержденному временному графику;
  2. за средства, накопленные в основном (паевом) фонде, ЖНК приобретает квартиры;
  3. для оплаты текущих расходов общества создается отдельный расчетный счет, куда направляют вступительный взнос и членские выплаты;
  4. жилье передают в пользование, когда подходит очередь пайщика;
  5. регулярные платежи выполняются по стандартной схеме вплоть до полного расчета;
  6. далее переоформляют квартиру в частную собственность с подтверждением новой записью в ЕГРН.

Деятельность жилищно-накопительных кооперативов регламентирована специальным законом – ФЗ № 215 от 30.12.2004.


Жилищно-строительный кооператив:
Название соответствует назначению. В ЖСК члены кроме содержания администрации оплачивают взносами через общий фонд:
  1. проектирование;
  2. покупку, доставку и хранение материалов;
  3. общестроительные и отделочные работы.

Потребительский ипотечный кооператив:
ПИК допускает приобретение квартир:
  1. в новостройках;
  2. на вторичном рынке;
  3. в разных домах.

Главное отличие ПИК – ускоренная покупка жилья. Важные особенности:
  1. применение программ ипотечного кредитования;
  2. для гарантированного возврата займа банк оформляет залоговое право на квартиру;
  3. вплоть до погашения ссуды действует обременение по распоряжению жилплощадью.

плюсы и минусы покупки жилплощади в ЖСК


Покупка в ЖК: плюсы и минусы


Перечисленные ниже особенности соответствуют типовым условиям. Определенные коррекции следует делать с учетом:
  1. вида жилищного кооператива;
  2. актуальных изменений на рынке жилья;
  3. реальных ставок ипотечных программ.


Преимущества покупки квартиры с помощью ЖК:
  1. минимальные требования к участникам при вступлении;
  2. сниженная годовая процентная ставка;
  3. свободный выбор объекта недвижимости (ЖНК, ПИК);
  4. сравнительно мягкие санкции нарушителям установленного графика выплат;
  5. отсутствие страховок, иных обязательных платежей при согласовании банковской ипотеки.

Недостатки:
  1. уменьшенная продолжительность рассрочки в ЖК (8-14 лет) по сравнению с ипотечным кредитом (25-35 лет), увеличивающая размер регулярных взносов;
  2. увеличение текущих затрат при росте стоимости материалов;
  3. длительное ожидание очереди при недостаточном количестве участников;
  4. сложная процедура выхода из ЖК;
  5. ограниченный выбор квартир (ЖСК).

Права и обязанности членов


До полной оплаты пая и переоформления недвижимости в собственность член ЖК может пользоваться следующими правами:
  1. вселять членов семьи;
  2. сдавать жилье в аренду третьим лицам;
  3. выделять отдельные помещения в пользование в рамках раздела имущества.

Следует помнить о том, что прописка в кооперативной квартире временных жильцов допустима только по согласованию с правлением.


Обязанности членов ЖК описаны в уставных документах. Кроме своевременной уплаты взносов отмечают следующие требования:
  1. бережное пользование недвижимостью;
  2. соблюдение правил общественного порядка;
  3. использование объекта по целевому назначению.

Отдельные грубые нарушения способны стать достаточными основаниями для исключения из членов ЖК. Решение принимается общим собранием. Паевой взнос возвращается в срок не более двух месяцев.

Иные причины для выхода:
  1. собственное добровольное решение;
  2. смерть пайщика;
  3. ликвидация ЖК.

Как вступить в кооператив


Стать членом ЖК можно на стадии создания, когда допустимо участие в формировании учредительных документов. После государственной регистрации объединения вступительная процедура регламентирована утвержденным порядком.

Следующие нюансы определены нормативами действующего законодательства:
  1. прием в члены ЖК осуществляется по письменному заявлению;
  2. обращение рассматривают не более 1 месяца;
  3. утверждают принятое правлением решение на общем собрании;
  4. полноправным участником ЖК заявитель становится после уплаты назначенного вступительного взноса.

Как правильно купить квартиру в кооперативе


По стандартной схеме действуют следующим образом:
  1. вступают в члены ЖК;
  2. оплачивают взносы по договору накопления пая (ДНК);
  3. получают в пользование квартиру по очереди;
  4. выплачивают полностью пай;
  5. оформляют недвижимость в личную собственность с изменением соответствующей записи в базе данных ЕГРН.

На вторичном рынке


Недвижимость на вторичке можно купить через ЖНК или ПИК. Такие кооперативы не ограничивают выбор определенными объектами. Отсутствует специальная процедура проверки квартиры, как при получении ипотеки в банке.

Отмеченные преимущества следует оценивать правильно, так как одновременно появляются дополнительные обязанности у пайщика. Придется самостоятельно контролировать документы при покупке.

В строящемся доме


Такую форму организации коммерческой деятельности иногда применяют застройщики. Требования законодательства к ЖСК меньше по сравнению с возведением зданий на принципах долевого участия (ДДУ).

В любом случае передача жилплощади в новостройке частному владельцу допустима только после государственной приемки дома.

Как стать пайщиком


Типовой алгоритм действий:
  1. выбирают подходящий жилищный кооператив;
  2. подают заявление председателю ЖСК (ЖНК, ПИК);
  3. после согласования решением общего собрания подписывают ДНК;
  4. оплачивают вступительный взнос.

Пример расчета паевого взноса


Следующий пример демонстрирует затраты при покупке квартиры в ЖСК площадью 75 м²:
  1. стоимость жилья (1 м²) на дату заключения ДНК – 4 590 000 (61 200) р.;
  2. размер первоначального взноса – 2 280 000 р.;
  3. выкуплено – 2 280 000 / 61 2000 = 37,25 м²;
  4. осталось приобрести – 75-37,25 = 37,75 м².

При рассрочке на 8 лет ежемесячно надо оплачивать стоимость 0,3932 м² площади (37,75/96).

Изменится ли пай при росте цен на жилье


Как показано в примере, застройщик не начисляет проценты. Рассчитываться придется регулярно за приобретение определенного количества площади в новостройке.

Правила отличаются в разных ЖСК. Типовые решения:
  1. возможность досрочного выкупа пая;
  2. устанавливают ежемесячный график выплат;
  3. одновременно корректируют стоимость.

На этапе строительства изменение обязательных платежей контролирует застройщик. В сданном доме – оценочная комиссия. Для получения данных о состоянии рынка пользуются услугами специализированных компаний.

Покупка по переуступке пая


Соответствующий договор заключают с членом ЖК. Если есть свободные квартиры, можно рассчитывать на скидку. Выгодные сделки предлагают:
  1. инвесторы при получении расчетного дохода;
  2. застройщики для финансирования работ;
  3. частные собственники, срочно решающие личные финансовые проблемы.

Следующие рекомендации помогут исключить «подводные камни»:
  1. полная выплата пая устраняет препятствия для переоформления прав собственности после сдачи объекта в эксплуатационный режим;
  2. договор о переуступке прав (ДПП) следует дополнить процедурой вступления в члены ЖСК;
  3. ДПП не регистрируют в «Росреестре», поэтому сложно предотвратить мошенническую продажу недвижимости нескольким покупателям;
  4. некоторые затраты предусмотрены правилами вступления в ЖК.

Порядок оформления собственности на квартиру в кооперативе


Для внесения изменений в базу ЕГРН новый собственник передает в «Росреестр»:
  1. заявление;
  2. ДНП;
  3. справку из ЖК о выплаченном пае;
  4. акт приема-передачи квартиры.

Если супруги развелись после расчета, они обладают равными правами на жилье. Не имеет значения, кто именно будет зарегистрирован владельцем в реестре недвижимости. Исключения предусмотрены текстом брачного договора.

Как прописаться в кооперативной квартире


Регистрация места жительства разрешена в построенном (сданном) доме. Соответственно, до ввода объекта в эксплуатацию прописка невозможна.

Если после сдачи квартиру передают члену ЖК, оформление выполняется по стандартной процедуре. Пока пай не выплачен, придется получить специальное разрешение от собственника (ЖСК, ЖНК, ПИК).

Как продать кооперативную квартиру


Процедура продажи жилья, оформленного в собственность выполняется по стандартному алгоритму с применением ДКП. До этого – применяют ДПП. Как правило, по договору переуступки опытный покупатель деньги передает после вступления в члены ЖК.

Чтобы предотвратить мошенничество, расчет выполняют следующим образом:
  1. купюрами – через банковскую ячейку;
  2. безналичными деньгами с применением условного счета;
  3. в любой форме – с помощью депозита нотариальной конторы.

Как получить вычет при покупке квартиры в ЖК


Компенсация предусмотрена в размере расходов на строительство или приобретение жилья. Максимум – 260 тыс. р. определяется как 13% от суммы 2 млн. р.

Для оформления вычета в ФНС предоставляют документы, подтверждающие переход права собственности. В заявлении можно указать вариант получения налогового вычета:
  1. перевод на расчетный счет налогоплательщика;
  2. через работодателя;
  3. взаимозачет по начисленным суммам НДФЛ.

Полная информация о получении налогового вычета предоставлена здесь.

Имущественный налог на жилье в ЖК


Соответствующая обязанность появляется только после оформления прав собственности на недвижимость в «Росреестре».

ФНС ежегодно высылает владельцу уведомление с расчетом налога. Величину выплат корректирующими коэффициентами устанавливают региональные законодательные органы власти. Подробнее об уплате имущественного налога читайте здесь.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть