Можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру (долю): условия, образец договора дарения

    Содержимое:
  1. Можно ли подарить жилье в ипотеке
    1. С согласия банка
      1. Как получить разрешение банка
    2. Без одобрения залогодержателя
      1. Последствия нарушения запрета
  2. Как оформить договор дарения ипотечной квартиры
    1. Список документов
    2. Образец договора дарения квартиры в ипотеке
    3. Стоимость оформления
  3. Как быть с НДФЛ, когда подарили ипотечную квартиру

подписание дарственной на ипотечную жилплощадь

Подарить квартиру в ипотеке ребенку или другому человеку можно с применением определенных правил. Существует установленный порядок оформления дарственной на ипотечную недвижимость, учитывающий требования кредитора.

Ниже представлен проект договора дарения с комментариями для корректной передачи дара.

Можно ли подарить жилье в ипотеке


Общие требования к договору дарения (ДД) по действующему законодательству:
  1. передача имущества осуществляется безвозмездно;
  2. дееспособное, вменяемое состояние дарителя;
  3. отсутствие признаков мнимой (притворной) сделки.

Уточнить тематические нормативы можно в статьях 572-582 ГК РФ.

Отсутствуют ограничения по передаче имущества между близкими родственниками. Но запрещено оформлять недвижимость в пользу третьих лиц, способных оказать влияние на дарителя:
  1. медицинских и социальных работников;
  2. государственных служащих.

Нельзя заключать ДД:

«от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями» (ГК РФ, ст. 575, п. 1, пп.1).


Последний норматив объясняет невозможность совершения сделки с использованием собственности несовершеннолетнего ребенка:
  1. родителями;
  2. опекунами;
  3. попечителями.

Перечисленные ограничения следует учитывать, чтобы исключить возможность оспаривания дарственной в суде.


Договор дарения с 01.03.2013 не нужно регистрировать. Но для завершения процедуры надо переоформить права нового владельца (одариваемого) в «Росреестре».

Если квартира – в залоге у банка, действует ограничение по любым сделкам с отчуждением обремененной собственности. Соответствующая запись сделана в базе данных ЕГРН.

С согласия банка


Чтобы получить разрешение на передачу квартиры в дар надо сохранить достаточные гарантии возврата жилищного займа. Это базовое требование заимодатель оценивает с учетом особенностей потенциальных новых заемщиков. Ниже перечислены нюансы, заслуживающие внимания.

Переоформить непогашенный ипотечный кредит на ребенка не получится по нескольким причинам:
  1. дети не отвечают за свои действия в полном размере до совершеннолетия;
  2. отсутствует стандартная схема возврата заемных средств из регулярной заработной платы;
  3. нельзя выселить прописанного ребенка (несовершеннолетнего собственника) без специального разрешения ООП.

Составление дарственной на детей лишено смысла, так как они получают имущество родителей по наследству.


Супруги между собой регулируют права собственности брачным договором. По типовой схеме банк предлагает совместное оформление ипотеки. Наличие созаемщика повышает уровень гарантий на стадии одобрения займа. Передача имущества вместе с остатком займа одному созаемщику допустима только по разрешению кредитора.

Основное условия для согласия кредитора – достаточный доход с учетом расходов на содержание жилья, иждивенцев. Родственников и других потенциальных заемщиков банк оценивает с применением корпоративных правил.

Как получить разрешение банка


Согласие банка на дарение получить не сложно, если соответствующая возможность предусмотрена в ипотечном соглашении. Даже при наличии пункта понадобится специальное разрешение. Одобрение выдают после комплексной оценки нового заемщика.

Стандартные условия (пример):
  1. трудоспособный возраст (21 года – на момент подачи заявления, 75 лет – последняя выплата);
  2. длительный непрерывный (общий) стаж;
  3. высокая заработная плата, иные регулярные поступления;
  4. хорошая кредитная история.


Дополнительные гарантии обеспечивают с применением:
  1. залога иного имущества;
  2. условного депозита;
  3. поручительства;
  4. страхового полиса (недвижимость, жизнь и здоровье, сохранение трудоспособности).

Для подтверждения соответствия установленным критериям надо подготовить сопроводительные документы. В обычных ситуациях получить ответ можно не более чем за 2-3 дня. Заявление подают в письменном виде.

Банки предлагают:
  1. дистанционное информационное обеспечение;
  2. электронный обмен отдельными подтверждениями;
  3. программы калькуляторы для расчета ипотеки в режиме онлайн.

Для подтверждения измененных условий (составления нового кредитного соглашения) необходимо личное присутствие.

Без одобрения залогодержателя


Записью в ЕГРН кредитор блокирует переоформление залога другому собственнику. После подписания дарственной передача прав не будет завершена. Если понадобится, недействительность договора дарения подтверждается решением суда.

После отказа заимодателя единственный способ снять обременение – досрочно погасить остаток по ипотеке. При отсутствии собственных средств можно воспользоваться программой рефинансирования другого банка. Допустимо применение потребительского кредита.

Последствия нарушения запрета


После выявления соответствующих нарушений со стороны заемщика банк вправе:
  1. расторгнуть соглашение об ипотеке;
  2. требовать возврат выданных средств вместе с процентами (штрафными санкциями);
  3. инициировать процедуру продажи квартиры с выселением жильцов для погашения задолженности.

Как оформить договор дарения ипотечной квартиры


Чтобы подарить недвижимость без ошибок действуют следующим образом:
  1. уточняют с помощью информационной сервисной службы (по тексту ипотечного договора) возможность передачи квартиры в дар;
  2. заключают предварительный договор дарения;
  3. подают в банк заявление, сопроводительные документы;
  4. после получения одобрения – одаряемый подписывает новое ипотечное соглашение;
  5. стороны оформляют основной ДД у нотариуса, передают документы для регистрации в «Росреестре».

В типовой порядок вносят коррективы с учетом особенностей сделки. Чтобы подарить долю в квартире, находящейся в ипотеке, придется погасить невыплаченный жилищный займ.

Список документов


Для составления дарственной надо подготовить:
  1. гражданские паспорта обеих сторон;
  2. ДКП, иные подтверждения прав собственности дарителя;
  3. ипотечный договор;
  4. выписку из базы данных «Росреестра»;
  5. разрешение банка;
  6. справку о зарегистрированных жильцах;
  7. сведения о задолженностях по коммунальным услугам.

Образец договора дарения квартиры в ипотеке





Стоимость оформления


Типовые затраты по состоянию на 2019:

  1. составление дарственной – от 2 до 7,5 тыс. р.;
  2. нотариальное заверение – 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 тыс. р.;
  3. госпошлина на регистрацию прав собственности в «Росреестре» (через МФЦ) – 2 тыс. р.;
  4. изменение записи об ипотеке в базе данных – 350 р.;
  5. оформление нового залогодержателя - 1,6 тыс. р.

От уплаты некоторых госпошлин освобождаются:
  • ветераны;
  • инвалиды;
  • малоимущие;
  • узники концентрационных лагерей.

Актуальные расценки уточняют на сайте «Росреестра», в нотариальных конторах. Следует учесть региональное изменение стоимости отдельных услуг. Дополнительную плату берут за выездное обслуживание (оформление документов) по адресу заказчика.

Как быть с НДФЛ, когда подарили ипотечную квартиру


Подоходный налог платит одариваемый по ставке 13%. При отсутствии статуса налогового резидента тариф повышается до 30%. Отчет для в ФНС следует передать до 30 апреля года, следующего за отчетным периодом.

При заполнении формы 3-НДФЛ можно использовать два вычета:
  1. до 260 тыс. р. – за полученную квартиру;
  2. до 390 тыс. р. – от суммы выплаченных по ипотеке процентов.

Рассмотренные обязанности не распространяются на близких родственников. К этой категории кроме матерей, отцов и детей относятся:
  1. супруги с официально оформленными (не гражданскими) брачными отношениями;
  2. бабушки, дедушки;
  3. внуки;
  4. усыновители;
  5. опекуны.

Налог на недвижимость платят все новые собственники по ставке, утвержденной местными законодателями.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть