Когда возможна продажа подаренной квартиры (доли), риски оспаривания и налоги

    Содержимое:
  1. Можно ли продать дарственную квартиру
    1. Что говорит закон
    2. Через сколько можно продать после дарения
    3. Можно ли продать если даритель жив
    4. Можно ли продать подаренную ребенку квартиру
  2. Как продать квартиру, полученную в дар
    1. Какие документы нужны для продажи
    2. Образец договора купли-продажи
  3. Могут ли оспорить продажу дарственной квартиры
  4. Налоги при продаже квартиры по дарению
    1. До 3 лет
    2. После 3 лет
    3. Можно ли избежать уплаты налогов

Продажа квартиры после дарения квартиры выполняется по типовой процедуре с применением ДКП. Но для исключения рисков с оспариванием прав собственности надо учесть несколько важных нюансов. Ниже рассмотрен алгоритм реализации квартиры, если она оформлена по дарственной.

консультация у юриста

Можно ли продать дарственную квартиру


В соответствии с действующими законодательными актами, недвижимость по договору дарения (ДД) передают безвозмездно. Обязательное условие соответствия базовому определению сделки – отсутствие взаимных обязательств.

Подаренное имущество регистрируют по стандартной процедуре в ЕГРН на нового собственника. На этапе передачи прав в «Росреестре» проверяют записи в базе данных. При обнаружении запретов (ограничений/обременений) переоформление не выполняется.

После завершения регистрации одаряемый вправе распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению – продавать, дарить, сдавать в аренду и т.д.

Что говорит закон


Для проверки законодательства обращаются к первоисточникам. В статьях 572-582 ГК РФ отмечены обязательные признаки для признания сделки действительной:
  1. вменяемое, дееспособное состояние дарителя;
  2. отсутствие финансовых (материальных, трудовых) обязательств одаряемого;
  3. передача прав на личную собственность без обременений;
  4. оформление имущества в пользу определенных нормативами лиц.

Каждый пункт в ГК РФ рассмотрен подробно. Так:

«при наличии встречной передачи вещи или права, … обязательства договор не признается дарением» (ст. 572, п. 1).


Отдельно отмечен запрет на передачу в дар собственности несовершеннолетнего ребенка родителями, попечителями, опекунами.

Ниже подробно рассмотрены действующие ограничения. Если ошибиться на стадии получения квартиры в дар, переоформление могут признать незаконным в ходе судебного разбирательства.

Регистрация ДД в «Росреестре» не требуется. Также не обязательно нотариальное заверение.

Передача прав на квартиру новому собственнику обязательно подтверждается записью в базе данных ЕГРН, а обращение к нотариусу поможет:
  1. составить документ правильно;
  2. подтвердить дееспособность и вменяемость дарителя.

Нормативы купли-продажи изложены в статьях 454-491 ГК РФ. Отдельно указаны:
  1. основные определения, условия сделки;
  2. обязанности сторон;
  3. момент перехода прав собственности;
  4. последствия нарушения утвержденных договоренностей;
  5. процедура извещения;
  6. ответственность сторон;
  7. особенности оплаты;
  8. информационное обеспечение.

Через сколько можно продать после дарения


Запись о новом собственнике формируется в базе данных через 3-7 рабочих дней после подачи заявления вместе с ДД в «Росреестр». Далее одаряемый становится полноправным владельцем. Он имеет право реализовать жилплощадь любому покупателю по договорной стоимости.

Существующее заблуждение – обязательный трехлетний срок, после которого можно продать квартиру. Возможные причины ошибок:
  1. определенное время (3-5 лет) требуется для уменьшения обязательств по уплате НДФЛ;
  2. до 5 лет установлены допустимые временные интервалы для подачи исковых заявлений о признании сделки по ДД недействительной.

Налогообложение и судебные споры рассмотрены подробно ниже. Следует подчеркнуть, что после дарения отсутствуют ограничения по продаже.

Можно ли продать если даритель жив


Договор дарения – это не завещание. Передача прав на имущество другому лицу допустима при жизни дарителя.

Можно ли продать подаренную ребенку квартиру


Этот вариант – исключение из общих правил. Родители, опекуны и попечители не вправе распоряжаться имуществом несовершеннолетнего ребенка по собственному усмотрению.

Государство контролирует соответствующие действия с применением следующих методов:
  1. на основании дарственной в базе данных ЕГРН создают запись о несовершеннолетнем собственнике;
  2. информация об этом поступает в органы опеки и попечительства (ООП);
  3. любое следующее изменение прав на недвижимость допустимо только по специальному разрешению;
  4. для получения согласия ООП необходимо предоставить доказательства сохранения (улучшения) жилищных условий ребенка.

Ограничение распространяется на все виды имущественных сделок. В частности, разрешение ООП требуется для передачи квартиры в залог при оформлении кредита. Аналогичное согласие получают заблаговременно при продаже недвижимости по ДКП.

Как продать квартиру, полученную в дар


Реализация подаренной жилплощади выполняется по стандартному алгоритму:

  1. уточняют актуальное состояние рынка для определения стоимости;
  2. самостоятельно или с помощью риелтора организуют рекламную кампанию;
  3. с найденным покупателем заключают предварительный договор;
  4. получают задаток, передают расписку;
  5. собирают сопроводительные документы;
  6. готовятся к выписке и переезду;
  7. заключают основной ДКП;
  8. получают наличные деньги (перевод);
  9. подтверждают письменно завершение расчетов, отсутствие взаимных претензий;
  10. передают документы для регистрации нового владельца в отделение «Росреестра».

Какие документы нужны для продажи


Состав сопроводительных документов корректируют с учетом особенностей сделки. Если в подаренной квартире прописан ребенок, понадобится специальное одобрение ООП.

Для продажи подаренной квартиры не нужно согласие супруга(и). Недвижимость, полученная в дар не относится к совместно нажитому имуществу.

Для подтверждения юридической чистоты сделки внимательный покупатель вправе требовать:
  1. выписку из ЕГРН в расширенном формате;
  2. справку о зарегистрированных по адресу жильцах;
  3. подтверждение об отсутствии долгов за коммунальные услуги, по другим обязательным платежам.

В «Росреестре» удостоверяют личности сторон гражданскими паспортами. Дежурному сотруднику передают оригиналы следующих документов:
  1. заявление по стандартной форме;
  2. три ДКП;
  3. подтверждение оплаченной (2 тыс. р.) госпошлины.

В базе данных ЕГРН записаны официальные обременения (судебные запреты), поэтому дополнительные справки собирать не надо.


  1. Если ошибки (ограничения) не выявлены, регистрация нового собственника выполняется не более чем за семь рабочих дней.
  2. До трех суток сокращают срок, оформив ДКП с заверением в нотариальной конторе.
  3. Обращение через МФЦ (почтовой корреспонденцией) соответствующим образом продлевает процедуру.

Кае отмечено выше, следует учитывать важные нюансы. В обычной сделке не нужно письменное разрешение супруга(и) на продажу квартиры (доли), приобретенной по договору дарения. Согласие мужа или жены потребуется, если сделан дорогостоящий ремонт. Супруг(а) вправе получить компенсацию подобных расходов, подтвержденных документально.

Образец договора купли-продажи


В типовом ДКП кроме названия, даты и места составления отмечают:
  1. идентификационные данные сторон;
  2. адрес и другие сведения о квартире;
  3. договор дарения, как правоустанавливающий документ;
  4. общую сумму сделки, порядок расчетов;
  5. отсутствие обременений;
  6. срок выписки (переезда) либо готовность к немедленной передаче недвижимости;
  7. иные особенности сделки.

Скачать Бланк типового ДКП квартиры.doc (71,5 Kb) (cкачиваний: 0)


Могут ли оспорить продажу дарственной квартиры


Оспорить ДКП можно на общих основаниях при неисполнении сторонами договорных обязательств. Достаточные причины:
  1. нарушение сроков оплаты;
  2. выявление других собственников;
  3. существенное ухудшение технических (эстетических, санитарных) параметров.

Если решить проблемы обоюдно не получилось, обращаются в суд. Кроме материальной компенсации можно требовать выполнение определенных действий. Допустимо, например, принудительное выселение с помощью приставов.

В исковом заявлении указывают необходимость возмещения сопутствующих издержек.

Отдельно следует рассмотреть особенности оспаривания прав собственности. При жизни дарителя законодательством предусмотрены следующие причины:
  1. угрозы применения насилия;
  2. покушение на жизнь и здоровье;
  3. мошеннические действия при оформлении квартиры на одаряемого.

После смерти дарителя претензии вправе выдвинуть:
  1. наследники;
  2. родственники;
  3. третьи лица.

Они могут подать иск о признании сделки недействительной по причинам:
  1. невменяемого или недееспособного состояния дарителя;
  2. выявленного обмана;
  3. оказанного давления (физического, морального).

Инициировать судебное разбирательство могут сотрудники ФНС. В рамках судебного процесса доказывают действия по уклонению от оплаты налогов на доход. Дарение признают недействительным, если дарение использовалось для фактической продажи.

Серьезное нарушение – передача недвижимости взамен:
  1. обязанностей содержания;
  2. финансового обеспечения;
  3. услуг;
  4. иного ценного имущества.

Уклонением от налогов признают передачу частному лицу недвижимости от компании за небольшой срок (6 мес. и менее) до начала официальной процедуры банкротства.


Для расторжения (признания недействительным) договора дарения в соответствии с действующим законодательством суд признает следующие основания:
  1. в тексте приведены условия содержания, продажи, ссылки на обмен;
  2. дарственная заменяет завещание, так как имущество переоформляется после смерти дарителя;
  3. квартира передана медицинскому работнику либо другому лицу из ограничительного списка по ст. 575 ГК РФ;
  4. даритель передал права на чужую собственность (супруга, несовершеннолетнего ребенка, иного совладельца).

Исковые претензии надо доказать. В некоторых ситуациях сделать это сложно. Справка из ПНД, например, убедительно свидетельствует о невменяемом состоянии дарителя. Подтвердить наркотическое опьянение человека в определенный временной промежуток вряд ли возможно.

Давность подачи исков:
  1. три года с момента регистрации новых прав собственности по ДД в базе данных ЕГРН;
  2. срок увеличивается до пяти лет, если одаряемый препятствует возврату собственности по заявлению дарителя;
  3. третьи лица (родственники) вправе инициировать разбирательство в суде в течение года (3 лет) после того, как узнали о переоформлении жилплощади.

Налоги при продаже квартиры по дарению


НДФЛ по стандартной ставке 13% от указанной в ДД стоимости платит одариваемый. Соответствующие обязательства выполняют на следующий год после переоформления прав собственности. Отчет в ФНС по месту жительства предоставляют до 30 апреля. После согласования – переводят необходимую сумму в бюджет до 15 июля.

Исключения:
  1. дети, родители, другие близкие родственники освобождены от уплаты НДФЛ по ДД;
  2. повышенная ставка 30% действует для лиц, не имеющих статус налогового резидента.

С даты передачи квартиры новый собственник оплачивает:
  1. коммунальные и другие эксплуатационные расходы;
  2. налог на недвижимость.

До 3 лет


При продаже база налогообложения зависит от срока владения. 13% НДФЛ платят, если с момента получения собственности до даты передачи покупателю по ДКП прошло менее трех лет. С 1.01.2016 соответствующий период увеличен до 5 лет.

Исключение – получение квартиры в дар от близкого родственника после начала 2016 г. В этом случае действует срок 3 года.


После 3 лет


Если превышен ограничительный порог (3-5 лет), налог на прибыль после продажи подаренной квартиры платить не надо.

Можно ли избежать уплаты налогов


Кроме отмеченных выше исключений можно воспользоваться вычетом 1 млн руб. Для использования льготы надо сделать соответствующую отметку при заполнении налоговой декларации.

Уменьшить базу налогообложения можно доказав расходы, сопряженные с приобретением имущества. В данном случае этот способ может быть воспринят налоговым инспектором, как изменение базовых условий сделки по ДД.

Занижение стоимости невозможно, так как для расчета НДФЛ берут 70% от суммы по кадастровому учету.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть