Что такое эксклюзивный договор на продажу квартиры: как заключить, плюсы и минусы

    Содержимое:
  1. Что такое эксклюзивный договор
    1. Зачем нужен эксклюзив
    2. Условия заключения преимущественного соглашения
    3. Преимущества и недостатки
  2. Как заключить эксклюзивный договор на продажу жилья
    1. Содержание договора
    2. Ответственность за нарушение условий
    3. Сроки исполнения
    4. Нужно ли заверять
    5. Сколько стоит и расчеты
    6. Образец эксклюзивного договора на продажу недвижимости
  3. Как расторгнуть эксклюзивный договор на реализацию квартиры

Эксклюзивный договор на продажу квартиры с агентством недвижимости заключают для эффективного поиска покупателей. Какие преимущества обеспечивает соглашение – рассказано ниже. Для объективной оценки приведены плюсы и минусы.

подписание преимущественного соглашения

Что такое эксклюзивный договор


Эксклюзивный договор отличается особыми правами риелтора. В соответствии с базовыми условиями одному исполнителю (агентству недвижимости, частному исполнителю) поручают:

  1. рекламные мероприятия;
  2. поиск покупателей;
  3. демонстрацию реализуемого объекта.

Зачем нужен эксклюзив


Прямая продажа подразумевает самостоятельное выполнение следующих действий:
  1. оценка состояния рынка, тенденций ценообразования;
  2. составление и публикация объявлений;
  3. подготовка документации;
  4. переговоры с потенциальными покупателями;
  5. оформление сделки.

Сотрудничество с посредниками:
  1. предотвращает ошибки;
  2. сокращает затраты;
  3. повышает уровень безопасности.

Если одновременно поручить продажу нескольким риелторским агентствам, не стоит рассчитывать на высокую заинтересованность. Исполнители уделяют большее внимание объектам из эксклюзивных договоров (ЭД).

Другие особенности обращения в несколько АН:
  1. путаница с идентичными объявлениями в сводных базах;
  2. организация и поддержка взаимодействия с компаниями, предлагающими различные условия.

Эксклюзивные договорные отношения исключают перечисленные недостатки. Услуги риелторов оплачивает в итоге приобретатель по типовым тарифам.

Условия заключения преимущественного соглашения


Эксклюзивный договор можно подписать с профильным агентством или между физическими лицами. Не стадии проверки риелтор уточняет:
  1. права собственности;
  2. общие характеристики объекта;
  3. стоимость реализуемой жилплощади и сроки.

Специалист формирует предложения по следующим позициям:
  1. подготовка дополнительных документов;
  2. размещение рекламы;
  3. цена с учетом актуальной рынка;
  4. срок действия, дополнительные условия ЭД.

Преимущества и недостатки


Основные плюсы ЭД:
  1. полное информационное обеспечение на всех этапах сделки вплоть до регистрации нового собственника в ЕГРН;
  2. профессиональная защита от мошеннических и криминальных действий;
  3. объективная оценка квартиры;
  4. учет тенденций на рынке жилья;
  5. эффективные рекламные мероприятия;
  6. отсутствие временных затрат;
  7. возможность реализации по максимальной стоимости.

Важные аспекты следует упомянуть отдельно:
  1. если поручить продажу нескольким агентствам, возможна утечка конфиденциальной информации;
  2. под видом покупателей (без ответственных сопровождающих) осмотр жилплощади совершают воры, грабители;
  3. риелтор выполняет проверку и продажу по отработанным алгоритмам действий, предотвращающим случайные ошибки.

Эксклюзивное предложение рекламируют за счет риелтора. Разумеется, эти расходы включены в стоимость услуг. Но с учетом комплексных скидок целевые издержки будут минимальные.

Для оценки недвижимости специалисты учитывают взаимное влияние следующих факторов:
  1. площадь и конфигурация помещений;
  2. материалы здания и год постройки;
  3. техническая оснащенность;
  4. придомовая инфраструктуру;
  5. удобство проезда;
  6. близость социальных, торговых и других объектов.

Аналогичные выводы самостоятельно сделать сложно. Риелтор видит состояние рынка, пользуясь профессиональной аналитикой. Для обработки крупных массивов данных применяют специальное ПО.

Успешные переговоры с покупателем обеспечивают с помощью:
  1. предыдущего опыта;
  2. умения выделять значимые плюсы, маскировать отдельные минусы;
  3. действенных приемов убеждения, освоенных на профильных тренингах.

Единственный существенный недостаток эксклюзивного договора реализации квартиры – запрет на работу с другими АН, частными специалистами. Ограничение объясняет важность выбора риелтора.

Для минимизации ошибок смотрят:
  1. историю деятельности, репутацию;
  2. подтверждения квалификации;
  3. мнения клиентов (отзывы), членов экспертного сообщества.

Как заключить эксклюзивный договор на продажу жилья


В ходе предварительных переговоров выполняют следующие типовые действия:
  1. продавец собирает и передает специалисту общую информацию о квартире вместе с ДКП, другими правоустанавливающими документами;
  2. риелтор проверяет полученные бумаги, составляет список требуемых уточнений;
  3. формируется ценовое предложение, этапы сделки;
  4. на завершающей стадии стороны подписывают преимущественное соглашение с учетом договоренностей.

Перечень документов для проверки агентства недвижимости:
  1. справка о государственной регистрации (ЕГРЮЛ);
  2. подтверждение о налоговом учете предприятия;
  3. свидетельство участника профессиональной гильдии;
  4. официальные сертификаты, награды.

Документы от продавца:
  1. гражданский паспорт, иное удостоверение личности;
  2. выписка из реестра ЕГРН (расширенная версия);
  3. ДКП;
  4. Подтверждения отсутствия задолженности по коммунальным услугам.

Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, понадобится согласие ООП на продажу.


Оригинальные документы не обязательно оставлять у риелтора. Для предъявления потенциальным покупателям вполне достаточно копий без нотариального заверения.

Содержание договора


Состав соглашений и требования к документам данной категории определены в ГК РФ (статьи):
  1. 779 – общие положения оказания услуг на возмездной основе;
  2. 780 – реализация договоренностей сторон;
  3. 781 – расчеты;
  4. 782 – основания для отказа выполнения договорных обязательств;
  5. 783 – тематические правовые дополнения.

В частности, отмечена необходимость компенсации затрат риэлтора, если:

«невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает» (ГК РФ, ст. 781, п. 3)


Исключения по указанному пункту при необходимости отмечают в отдельном пункте эксклюзивного соглашения.

Другие типовые части договора:
  1. наименование;
  2. место и дата составления;
  3. идентификационные данные сторон;
  4. сведения о квартире;
  5. права и обязанности (заказчика/исполнителя);
  6. размер и порядок выплаты вознаграждения;
  7. ответственность, штрафные санкции;
  8. причины и схемы прекращения, срок действия ЭД.

В типовом исполнении самая большая часть – описание прав и обязанностей. Основные действия риелтора рассмотрены выше. Для уменьшения собственного вовлечения в процесс продавец может поручить исполнителю подготовку документов за отдельную плату.

В стандартные обязанности заказчика включают:
  1. передачу достоверных сведений о квартире;
  2. поддержание исходного состояния недвижимости (запрет на выполнение перепланировки);
  3. обеспечение доступа для осмотра;
  4. своевременное сообщение о фактах, препятствующих совершению сделки;
  5. оплата коммунальных услуг, налогов, сборов;
  6. расторжение арендных договоров, снятие жильцов с регистрационного учета (выписка).

Ответственность за нарушение условий


При составлении соглашения перечисляют обстоятельства, относящиеся к событиям с непреодолимыми характеристиками:
  1. военные действия;
  2. природные и техногенные катастрофы;
  3. снос, реконструкция, другие решения государственных органов.

Отдельно указывают:
  1. порядок возмещения продавцом убытков исполнителя;
  2. штрафные санкции;
  3. иные причины освобождения от выполнения обязательств ЭД.

Сроки исполнения


Соглашение с предоставлением преимущественных прав на реализацию жилплощади заключают на срок не более 4-5 месяцев. Рекомендуется установить точную дату завершения действия ЭД с возможностью продления по письменному согласию сторон.

Следует учитывать, что действенность рекламной кампании проявляется не сразу. Выполнение обязательств по договору подтверждают специальным актом.

Нужно ли заверять


Заверение эксклюзивного договора в нотариальной конторе или в «Росреестре» не требуется. Соглашение не изменяет действующие права собственности.

Отдельные ограничения (по аренде и др.) указывают в разделе с обязанностями продавца.

Сколько стоит и расчеты


Стоимость услуг составляет 1,5-6% от заявленной цены квартиры. Влияние на тарифы могут оказать:
  1. региональные условия соответствующего сегмента рынка;
  2. коммерческая политика риелтора;
  3. оборачиваемость квартир с текущими параметрами.

Образец эксклюзивного договора на продажу недвижимости


Чтобы не увеличивать размер основной части подробные сведения о квартире размещают в приложении. Приведенный образец корректируют с учетом:
  1. актуальных изменений законодательства;
  2. предпочтений сторон;
  3. особенностей сделки;
  4. дополнительных условий оказания услуг определенным предприятием.

Скачать Бланк эксклюзивного ДКП с АН.doc (61 Kb) (cкачиваний: 0)


Как расторгнуть эксклюзивный договор на реализацию квартиры


Досрочное расторжение соглашения допустимо по инициативе любой из сторон. Как правило, при одностороннем отказе заказчика, исполнитель требует возмещение расходов.

Чтобы исключить спорные ситуации, затраты по расторжению указывают отдельной суммой в тексте ЭД. Дополнительные штрафы действующим законодательством не предусмотрены.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть