Акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи: что содержит и когда подписывается

    Содержимое:
  1. Что такое акт приема-передачи
    1. Зачем нужен приемочный акт
    2. Законодательные нормы
    3. Когда составляют и подписывают
  2. Порядок составления приемочного акта
    1. Что содержит АПП при покупке квартиры
      1. В новостройке
      2. На вторичном рынке
      3. При покупке доли
    2. Образец акта приема-передачи жилья по ДКП
  3. Если продавец затягивает или уклоняется от подписания акта

Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры подтверждает завершение сделки. Правильное оформленный акт приема-передачи (АПП) обязателен для решения спорных ситуаций и при обращении в судебные органы.

проверка соответствия

Что такое акт приема-передачи


АПП составляют в качестве дополнения к основному договору купли-продажи. В документе отмечают:

  1. выполненные обязательства;
  2. выявленные недостатки.

Зачем нужен приемочный акт


Актом подтверждают:
  1. соответствие площади, количества комнат, других общих параметров жилья;
  2. выписку зарегистрированных по этому адресу лиц;
  3. что нет задолженностей по коммунальным и другим обязательным платежам;
  4. состав и количественные характеристики технического оснащения.

Подписание АПП свидетельствует о фактическом завершении сделки. Как правило, передаточный акт содержит отметку об отсутствии взаимных претензий.

При необходимости, акт осмотра квартиры используют для фиксации выявленных недостатков. Порядок устранения проблем либо расторжения ДКП оговаривают отдельно.

Законодательные нормы


Базовые сведения по заданной теме приведены в статье 556 ГК РФ. Процедура передачи недвижимого имущества выполняется:

«по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу».


Другие позиции, отмеченные в действующем законодательстве:
  1. форма акта не регламентирована;
  2. подписание АПП свидетельствует о выполнении продавцом обязательства передачи жилья новому собственнику;
  3. уклонение от оформления приравнивается к отказу исполнять обязанности по ДКП.

Подпись покупателя под актом приема-передачи не освобождает продавца от выполнения договорных обязательств основного соглашения (ДКП).


Особый порядок установлен для первичного рынка (новостроек) Федеральным Законом № 214 от 30.12.2004.

Дольщик изначально приобретает право покупки определенного объекта недвижимости по ДДУ (с 01.07.2019 проектное финансирование). Акт приема-передачи в данном случае является правоустанавливающим документом, подтверждающим:
  1. соответствие параметров квартиры предварительным договоренностям;
  2. передачу жилплощади новому владельцу.

Когда составляют и подписывают


На первичном рынке бланк приемочного акта составляет застройщик. Стандартную форму дополняют «смотровым листом». Эта часть содержит контрольные позиции для проверки.

За 14-30 рабочих дней или ранее до указанного в ДДУ срока передачи жилья компания высылает дольщику соответствующее уведомление. Процедура выполняется после приемки государственной комиссией объекта недвижимости. Подтверждающий документ – разрешение на эксплуатацию.

Предусмотренный законодательством временной интервал можно использовать для выявления (фиксации) недостатков (дефектов):
  1. комплектации;
  2. эстетических;
  3. технических.

Претензии оформляют отдельным документом:

«в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства» (ФЗ № 214, ст. 8, п. 5).


В письменной форме устанавливают порядок и срок устранения замечаний.

При не выявленных недочетах подписывают три АПП. Один экземпляр вместе с другими сопроводительными бумагами передают в «Росреестр» для записи собственности дольщика в базу данных.

На вторичном рынке передаточный акт составляется после расчетов. Точный порядок действий устанавливают в ДКП.

Как правило, дают 10-14 дней после передачи документации на регистрацию в ЕГРН для:
  1. получения денег в банковской ячейке и снятие с аккредитива;
  2. выезда жильцов;
  3. освобождения квартиры от вещей бывшего собственника.

Этого времени достаточно на изменение записи в реестре. Новый владелец может получить официальную выписку, подтверждающую переход прав собственности.

Порядок составления приемочного акта


Из предыдущего раздела понятна разница действий при покупке жилья в новостройке и на вторичке.

Жилплощадь в новом доме проверяют и при необходимости документально фиксируют наличие дефектов. Можно воспользоваться помощью экспертов.

В большинстве случаев договариваются с застройщиком без обращения в суд. Соглашение оформляют письменно, если речь не идет о быстром устранении мелких недостатков. Обязательно указывают:
  1. срок выполнения работ;
  2. штрафные санкции при нарушении обязательств.

Если больший срок не указан в ДДУ действуют гарантии, прописанные законом (ФЗ № 214):
  1. инженерные коммуникации – 3 года;
  2. строения – 5 лет.

По стандартному алгоритму проверяют:
  1. состояние строительных конструкций;
  2. работоспособность электрики, инженерных сетей;
  3. соответствие дверей и окон, остекления балконов и лоджий;
  4. размер и конфигурацию помещений.

Осмотр общедомового имущества многоквартирного дома не вписывают в индивидуальный АПП. Но надо помнить о пропорциональной доле собственности в общем имуществе.

Решения по управлению и распоряжению соответствующими частями недвижимости (придомовой территории) принимаются на общем собрании жильцов.

С даты подписания АПП дольщик оплачивает коммунальные услуги, капитальный ремонт, налоги на недвижимое имущество.


Основные действия по проверке квартиры на вторичном рынке выполняют до подписания ДКП и полного расчета. На этапе составления АПП необходимо:
  1. убедиться в отсутствии существенного ухудшения потребительских параметров квартиры с момента последнего осмотра;
  2. зафиксировать показания счетчиков;
  3. проверить задолженность по стационарным линиям связи;
  4. получить ключи.

В отличие от новостроек на вторичке нет гарантийных обязательств по техническому состоянию жилплощади.

При составлении АПП следует исключить следующие ошибки:
  1. общие формулировки проблем (недостатки описываются подробно и каждый в отдельности);
  2. исправления, неразборчивый почерк, опечатки в тексте;
  3. проведение осмотра в неблагоприятных условиях;
  4. неверное указание дат, показаний счетчиков, других точных данных.

Что содержит АПП при покупке квартиры


Все рассмотренные ниже бумаги содержат:
  1. наименование;
  2. место и дату составления;
  3. идентификационные данные и подписи сторон;
  4. точное описание жилья: площадь, количеством комнат, почтовый адрес;
  5. ссылку на основной договор (ДКП, ДДУ);
  6. подтверждение завершения расчетов и отсутствия взаимных претензий.

В новостройке


Главное отличие АПП с застройщиком – перечень объектов для осмотра. По списку проверяют материалы (действительное техническое состояние):

  1. стен, полов, перекрытий;
  2. оконных и дверных блоков;
  3. балконов и лоджий.

Отдельно отмечают соответствие договору инженерных систем и коммуникаций:
  1. вентиляцию;
  2. отопление;
  3. канализацию;
  4. электро-, водо-, газоснабжение;
  5. средства доступа (домофоны);
  6. пожарную и охранную сигнализацию.

В тексте АПП отмечают дополнительно:
  1. сантехнику и другое установленное оборудование;
  2. обслуживающую организацию.

На вторичном рынке


Особые отметки:
  1. сверка с показаниями счетчиков;
  2. выезд и выписка жильцов;
  3. передача оборудования, мебели;
  4. выполненные по предварительной договоренности сторон работы (уборка, мелкий ремонт).

В передаточном акте можно повторить подтверждение факта полного расчета даже при наличии расписки.


При покупке доли


В АПП отмечают:
  1. выделенную часть квартиры (1/2 или др.);
  2. площадь помещения;
  3. наличие инженерных сетей;
  4. отсутствие претензий со стороны третьих лиц.

Образец акта приема-передачи жилья по ДКП


Типовой бланк дополняют необходимыми сведениями.

Скачать Бланк АПП доли в квартире.doc (32,5 Kb) (cкачиваний: 0)

Скачать Бланк АПП квартиры в новостройке.doc (38 Kb) (cкачиваний: 0)

Скачать Бланк АПП квартиры на вторичке.doc (32,5 Kb) (cкачиваний: 0)


Если продавец затягивает или уклоняется от подписания акта


Если застройщик не подписывает приемочный акт о недостатках, документ составляют без уполномоченного представителя. Претензию передают:
  1. лично в офис компании с регистрацией в канцелярии;
  2. заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

При отсутствии ответа через месяц обращаются с исковым заявлением в суд. Типовые требования:
  1. устранение недочетов;
  2. компенсация ремонтных работ, выполненных за счет дольщика;
  3. возмещение судебных издержек, сопутствующих затрат;
  4. выплата штрафных санкций.

Претензию частному лицу вручают лично со свидетелем, либо аналогичным почтовым отправлением. В суде можно требовать:
  1. подтверждение завершения сделки с подписанием АПП;
  2. выселение жильцов;
  3. компенсацию убытков;
  4. расторжение ДКП.

Порядок действий при возникновении конфликтных и спорных ситуаций уточняют консультацией у юриста.
Похожие статьи по теме
Комментарии 2
    1. 0
      Здравствуйте.
      Мы, как покупатели составили передаточный акт, но продавец не хочет подписывать, формулируя отказ тем, что его подпись необязательная. Подскажите, прав ли он?
      1. 0
        Светлана, здравствуйте.
        Продавец не прав, так как акт приёма-передачи, это соглашение между двумя сторонами, соответственно и подписывать его должны и покупатель, и продавец.
        Если будет продолжать отказываться от подписания, пригрозите, что обратитесь в суд.
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть