Как продать квартиру с правом пожизненного проживания продавца

    Содержимое:
  1. Что означает «пожизненное проживание»
    1. В чем выгода сделки
    2. Возможные риски
    3. В чем разница между продажей с проживанием и рентой
  2. Как оформить продажу жилья с пожизненным проживанием
    1. Перечень документов
    2. Образец договора купли-продажи квартиры с правом пожизненного проживания
    3. Регистрация сделки
  3. Особенности налогообложения

Продажа квартиры с пожизненным проживанием продавца подразумевает определенные выгоды для обеих сторон сделки. Как подготовить подтверждающие документы сделки описано ниже. Приведены правила регистрации и особенности налогообложения.

передача ключей собственникам

Что означает «пожизненное проживание»


Отмеченная в заголовке формулировка базируется на двух основных принципах:
  1. регистрация нового собственника недвижимости после выполнения обязательств по ДКП;
  2. сохранение права проживания в проданной квартире бывшего владельца.


Добровольное заключение соглашения оговаривают определенными условиями:
  • схемой расчета;
  • перечнем услуг.

В чем выгода сделки


В зависимости от договоренностей продавец может получить:
  1. возможность последующего пользования недвижимостью;
  2. крупную разовую денежную сумму либо регулярные выплаты;
  3. бесплатную уборку, доставку продуктов, другие услуги.

С учетом ограниченного распоряжения имуществом покупатель вправе рассчитывать на существенное снижение стоимости по сравнению с актуальными рыночными ценами.

Затраты, сопряженные с оказанием услуг, разнесены по времени. Поэтому выполнение соответствующих обязательств не будет чрезмерно обременительным.

Возможные риски


Если продается квартира с человеком, имеющим право проживания по закону – выселить его можно только по решению суда. К этой категории относятся:
  1. другие собственники (вне зависимости от адреса прописки);
  2. лица, подписавшие отказ от наследства в пользу продавца;
  3. предыдущие владельцы квартиры, заключившие с нынешним договор ренты;
  4. арендаторы.

Отдельно надо отметить право проживания людей, отсутствующих временно по причине:
  • длительной командировки;
  • прохождения воинской службы;
  • отбывающие наказание в местах заключения.

Начиная с 2015 г. призывников и заключенных не выписывают в обязательном порядке.


Чтоб исключить проблемы с выселением выполняют предварительную проверку:
  1. права собственности указаны в актуальной выписке из базы данных ЕГРН;
  2. прописки уточняют по архивной справке из домовой книги (ДК).

Порядок обращения в отдельные учреждения уточняют с учетом региональных особенностей. В Москве, например, данные о зарегистрированных по конкретному адресу людях содержаться в едином жилищном документе.

Получают справку в любом отделении МФЦ. Однако, как и в типовой выписке из ДК, информация о временно выбывших лицах отсутствует. По этой причине рекомендуется смотреть архивные данные. Все перечисленные подтверждения выдают владельцу квартиры.

Несовершеннолетних детей выписывают из квартиры по специальному разрешению ООП. Для получения одобрения необходимо доказательство сохранения или улучшения жилищных условий. Претензии исключают предварительной регистрацией ребенка по месту жительства одного из родителей.

Если квартира приобретена за счет средств маткапитала, переоформление собственности блокирует особая запись в «Росреестре».


Риски для продавца:
  1. неполная оплата;
  2. нарушение обязательств по предоставлению ухода;
  3. выполнение действий, препятствующих нормальному распоряжению квартирой.

Для минимизации осложнений анализируют текст договора. При существенных нарушениях любая сторона вправе оспорить сделку в суде.

Отдельные риски предотвращают четким соблюдением безопасного алгоритма купли-продажи. Так, расчет можно организовать:
  1. через нотариуса;
  2. с применением банковской ячейки (условного аккредитива).

В чем разница между продажей с проживанием и рентой


Существенное отличие ренты – регулярные денежные выплаты. Размер первичной оплаты и другие типовые пункты договора с условием содержания продавца могут быть идентичные:
  1. обременение в «Росреестре» создают в форме залога, сохраняемого на протяжении всего срока действия соглашения;
  2. покупатель вправе продать квартиру с продлением установленных обязательств;
  3. продавец может расторгнуть договор, если не выполняются своевременно рентные платежи.

Основные нормативы по применению ренты изложены в ГК РФ. Продавец, например, при невыполнении покупателем обязательств может:

«требовать… выкупа ренты…, либо расторжения договора и возмещения убытков» (ст. 599, п. 1 ГК).


Если соглашением предусмотрена только разовая оплата, право пожизненного проживания указывают в отдельном пункте. В таком варианте допустимо переоформление собственности на нового владельца с изменением записи в ЕГРН. Подробнее о договоре ренты читайте здесь.

Как оформить продажу жилья с пожизненным проживанием


Последовательность действий:
  1. стороны обсуждают и утверждают условия сделки;
  2. подписывают предварительное соглашение;
  3. для подтверждения серьезности намерений покупатель передает задаток (получает расписку);
  4. заключают основной ДКП;
  5. завершают расчеты, регистрируют соглашение в «Росреестре».

Перечень документов


Для оформления сделки понадобятся следующие документы (точный состав корректируют с учетом реальных условий):
  1. гражданские паспорта и другие удостоверения личности сторон;
  2. выписки из паспортного стола и «Росреестра»;
  3. ДКП или другие подтверждения предыдущего перехода прав собственности;
  4. свидетельство о рождении, разрешение ООиП;
  5. согласие супруга(и);
  6. справку из ПНД.

Образец договора купли-продажи квартиры с правом пожизненного проживания


ДКП с жильцом составляют в простой письменной форме. Заверение в нотариальной конторе обязательно только при оформлении ренты. С помощью нотариуса можно повысить надежность сделки. В частности, удостоверить дееспособность продавца.

В тексте ДКП отмечают порядок:
  1. оплаты коммунальных услуг и налога на недвижимость;
  2. выполнения текущего ремонта.

Скачать ДКП с пожизненным проживанием.doc (36 Kb) (cкачиваний: 0)


Регистрация сделки


По стандартной процедуре выполняют регистрацию заключенного соглашения в отделении «Росреестра». Предоставляют:
  1. паспорта сторон;
  2. заявление по установленной форме;
  3. ДКП в трех экземплярах;
  4. кассовый чек или другое подтверждение оплаты госпошлины.

Особенности налогообложения


НДФЛ платят от полученного дохода по ДКП. После продажи можно воспользоваться стандартной схемой вычетов.

Рентные платежи (другие формы компенсаций) налоговая инспекция признает возмездными даже при бесплатной передаче недвижимости. В этой ситуации также применяют стандартную ставку – 13% от регулярных поступлений.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть