- Варианты получения денег за продажу квартиры
- Банковская ячейка
- Аккредитив
- Наличными
- Безналичный расчет
- Через нотариуса
- В агентстве недвижимости
- В какой валюте проводится расчет
- Как обезопасить себя при получении денег от продажи
- Как проверить деньги
- Когда продавец получает деньги при продаже жилья
- Когда составляют расписку о передаче средств

Передача денег при продаже квартиры – условие выполнения купли-продажи как возмездной сделки. Одной стороной (продавцом) недвижимость передается в собственность другой (покупателю). Приобретатель обязан принять жилплощадь и оплатить стоимость по ДКП (ст. 454, 550 ГК).
Сделка основывается на финансовых расчетах, как и мошеннические схемы. Большинство инструментов безопасности направлены на гарантирование получения оплаты. Основные принципы:
Характеристика | Описание |
Что потребуется при расчетах. | Документальное подтверждение движения средств. |
Кто заинтересован, где кроется опасность. | Риск появляется на этапах передачи денег/переоформления недвижимости. Варианты мошеннических схем:
Заинтересованы обе стороны равномерно. Игнорирование, нежелание применять методы гарантирования расчетов – признак попытки обмана. |
Зависимость от видов недвижимости, способов покупки. |
|
Варианты получения денег за продажу квартиры
Способы финансовых операций предусмотрены для наличной и безналичной формы. Стороны выбирают, как лучше получить деньги на основе индивидуальных параметров сделки.
Принципы действенных методов безопасности:
- получение средств после переоформления жилплощади;
- перерегистрация квартиры только после гарантирования перевода оплаты продавцу;
- возврат при срыве сделки;
- одновременные гарантии получения средств и перехода собственности.
Банковская ячейка
Индивидуальный защищенный сейф (депозитная ячейка) находится в специальном банковском помещении.
Как положить деньги в ячейку:
- Перед переоформлением собственности, подписанием ДКП арендуется сейф: заключается дополнительный договор между продавцом, приобретателем и банком.
- В документах услуги и основном соглашении купли-продажи указывают:
- Условия доступа: после предъявления реализатором бумаг о переходе права собственности на недвижимость (извлечение из ЕГРН, ДКП со штампом УФРС, передаточный акт).
- Допускается прописать пункт об обязательном присутствии (разрешении) покупателя.
- Срок, когда продавец должен предоставить документы. При просрочке контрагент вправе забрать средства.
- Приобретатель закладывает сумму. При этом присутствует контрагент, специалист финансового учреждения, проверяющий купюры. За процедуру могут выставить отдельный счет.
- Стороны подписывают ДКП.
- Покупатель переоформляет недвижимость на себя в Росреестре (УФРС), получает извлечение из ЕГРН, ДКП с отметкой о переходе права собственности.
- Осуществляется передача жилого объекта: оформляется акт.
- Продавец предоставляет подтверждения совершения сделки, предусмотренные договором аренды ячейки, как условие доступа, и забирает оплату. Оформляется акт выдачи или соглашение о передаче средств.
Подробнее об использовании банковской ячейки читайте здесь.
Аккредитив
Аналог банковских ячеек, но для безнала, – аккредитивы (спецсчета с ограниченным доступом). Оформляется отдельная «аккредитивная сделка» на принципе автономии (независимости от правоотношений сторон).
Участники:
- приказодатель;
- получатель;
- банк (эмитент, исполнитель в одном лице или отдельно).
Алгоритм с «электронной банковской ячейкой»:
- Подается заявка на открытие.
- Договор с банком на услугу. Предусматриваются:
- Документы, условия доступа.
- Сроки.
- Вид аккредитива (как правило, безотзывной покрытый или депонированный).
- Платеж вносится покупателем.
- Подписывается ДКП.
- Квартира переоформляется, составляются передаточные бумаги.
- Подают бумаги для открытия доступа. Работник банка раскрывает аккредитив: перечисление на расчетный счет реализатора или выдача наличными.
Спецсчет предусматривает повышенный уровень безопасности и разные варианты полномочий сторон.
Относительные минусы:
- дороже сейфа;
- увеличивается документооборот, временные затраты (на проверку документации потребуется от 7 дн.);
- комиссии при перечислении денег (не всегда);
- при срыве сделки после подписания ДКП не исключены судебные разбирательства для возврата денег покупателю;
- невозможность скрыть информацию от ФНС.
Подробное описание работы с аккредитивом можно прочитать здесь.
Наличными
Деньги передают наличными, но при этом доля риска не ничтожная, как при аккредитиве и сейфе. Есть 3 варианта расчета:
Вариант внесения платежа | Риски |
До подписания ДКП и нотариального заверения. | Деньги переданы, но договор не заключен. Покупатель теряет и недвижимость, и финансы. |
После проставления подписей на соглашении купли-продажи. | Бумага подписана, но средства не переданы. Продавец рискует потерять жилплощадь. |
После подписания ДКП, но перед удостоверением. | Подписи проставлены, происходит расчет, но договор недействительный до заверения (ст. 163 ГК).
Рисков меньше по следующим причинам:
Есть похожий алгоритм, но с депозитом нотариуса, когда реализатор получит оплату после перехода собственности. |
Предостережения:
- не рекомендуют применять передачу из рук в руки даже при КП между лицами с доверительными отношениями: нет защиты от классических схем обмана, от форс-мажора;
- даже если есть расписка, нет гарантий, что взыскание денежных средств будет результативным;
- потребуется дополнительное мероприятие – проверка купюр, пересчет на специальном оборудовании.
Наименее опасные варианты действий:
- Подписание ДКП и расчет происходит в отделении банка.
- Второй вариант: безопасная передача осуществляется с проверкой купюр в банке и отдельным подписанием договора у нотариуса, где надо прописать необходимость заверения:
- Составление ДКП квартиры в нотариальной конторе;
- Визит в финансовое учреждение, оставление там денег. Сотрудник проверяет купюры, запаковывает в конверты, предоставленные продавцом, чтобы исключить подмену покупателем.
- Пакеты опечатываются, на пломбах прописывается сумма, стороны ставят подписи.
- Заклеенные конверты отдаются приобретателю.
- Контрагенты вместе идут к нотариусу совершать куплю-продажу.
- Подписывается договор отчуждения жилья.
- При расчете на конвертах проверяют целостность наклеек, производят вскрытие, деньги считают, проверяют.
- Экземпляры ДКП заверяются, вручаются сторонам. Покупатель несет соглашение регистратору для переоформления жилья.
Безналичный расчет
Расчеты по безналу за квартиру, позволяющие применить аккредитив безопаснее остальных методов. Исключаются кражи, грабежи, манипуляции с купюрами.
Но ячейки используются чаще: граждане традиционно предпочитают наличку, есть возможность применять «альтернативные» сделки, связанные с манипуляциями со стоимостью для уклонения от налогов.
Через нотариуса
Договор купли-продажи редко удостоверяется из-за значительной госпошлины, но при указанной форме доступен депозит у нотариуса. Услуга предусмотрена п. 1.1 ст. 327 ГК.
Вариант состоит в депонировании платы по КП квартиры. Схема:
- Принятие нотконторой купюр у продавца перед регистрацией купли-продажи.
- Перечисление реализатору после перехода прав собственности.
Условия перевода фиксируются отдельным договором «О денежных расчетах», составляемым и подписываемым одновременно с ДКП на квартиру. Предусматривают право отзыва покупателем (при просрочке, если регистрация и передача имущества не состоялась).
Преимущества: низкая стоимость (1500 – 2500 руб.), одно место для процедуры. Но надо учесть комиссии за перевод на банковский счет, обналичивание.
В агентстве недвижимости
Алгоритм действий с риелторскими компаниями:
- Стороны и нотариус приглашаются в комнату для переговоров.
- Риелтор имеет готовые документы и договор, или составляет их в присутствии контрагентов.
- Граждане вычитывают соглашение. Можно взять перерыв или перенести процедуру.
- Покупатель передает купюры в присутствии нотариуса. Допускается пригласить свидетелей. Сразу делают пересчет и проверку.
Второй вариант действий:
- Деньги пересчитываются в агентстве.
- Купюры помещаются в спецпакеты с пломбами.
- Стороны и риелтор едут в нотконтору, где одновременно подписываются соглашения и происходит передача. В ДКП указывается, что расчеты произошли до подписания. Документ имеет силу передаточного акта, процедуры приема квартиры не потребуется. Продавец выдает контрагенту расписку.
Если договор не заверяют, то все участники сделки направляются в Росреестр, где одновременно с передачей денег происходит подписание и подача документов на переоформление собственности.
В какой валюте проводится расчет
Оплата в иностранной валюте возможна, но с ограничениями:
- валютные операции между счетами двух резидентов (безналом) разрешены, когда они открыты за пределами РФ. В ином случае осуществляется конвертация по банковскому курсу;
- позволено устанавливать цену в валюте, а рассчитываться рублями по валютному курсу (ст. 317 ГК);
- наличной валютой позволено оперировать объемом эквивалентным 100 тыс. руб.
Как обезопасить себя при получении денег от продажи
Безопасные способы получения учитывают меры предосторожности:
- надежность высокого уровня гарантирует безнал (аккредитив, эскроу, депозит нотариуса) или банковская ячейка для наличных;
- при перевозке денег нанимают охрану;
- наличку передавать со свидетелями: у нотариуса, риелтора, в отделениях банка, Росреестра;
- проверять купюры своим детектором или пользоваться услугами банка;
- исключение обвинения в неосновательном обогащении, когда мошенник утверждает, что выплатил стоимость квартиры 2 раза и требует возврата:
- избегать подписывать лишние документы об оплате;
- если договором указано, что стороны рассчитались до переоформления жилья, то в иных бумагах (передаточный акт, расписки) конкретизировать, что имеются в виду уже выплаченные финансы.
Как проверить деньги
При операциях по безналу купюры пересчитывает и проверяет работник банка, если они вносятся на счет.
Варианты проверки наличных:
- в банке;
- у нотариуса;
- в агентстве недвижимости.
Перечисленные учреждения имеют приборы для пересчета и проверки подлинности купюр. Деньги проверяют непосредственно в момент передачи.
Когда продавец получает деньги при продаже жилья
Варианты:
- аккредитив, банковская ячейка, депозит в нотконторе. После передачи квартиры и предоставления документов о перерегистрации прав:
- банк осуществляет раскрытие спецсчета или предоставляет доступ к сейфу;
- нотариус делает перечисление;
- расчеты наличными: передача денег происходит в момент выдачи расписки и подписания или удостоверения ДКП квартиры.
Когда составляют расписку о передаче средств
Документ, подтверждающий расчет за проданную квартиру берут сразу после передачи денег или одновременно. Расписка составляется при расчетах наличными. Обычно, объединяют указанные процедуры с подписанием ДКП.
Риск расписки: не гарантирует защиту от мошенников. Продавец может составить и вручить контрагенту бумагу, применяя схему мошенничества, например, двойную продажу. Покупатель не получает недвижимость, и остается одно: подать в суд.
Пострадавший выиграет процесс на основании расписки, но потратит на тяжбу время и финансы. Взыскать по решению суда практически невозможно, если у мошенника отсутствует имущество и доходы. Скачать образец расписки можно здесь.