Как происходит передача денег за продажу квартиры: безопасные методы

Передача денег при продаже квартиры – условие выполнения купли-продажи как возмездной сделки. Одной стороной (продавцом) недвижимость передается в собственность другой (покупателю). Приобретатель обязан принять жилплощадь и оплатить стоимость по ДКП (ст. 454, 550 ГК).

Сделка основывается на финансовых расчетах, как и мошеннические схемы. Большинство инструментов безопасности направлены на гарантирование получения оплаты. Основные принципы:

Варианты получения денег за продажу квартиры

Способы финансовых операций предусмотрены для наличной и безналичной формы. Стороны выбирают, как лучше получить деньги на основе индивидуальных параметров сделки.

Принципы действенных методов безопасности:

• получение средств после переоформления жилплощади;
• перерегистрация квартиры только после гарантирования перевода оплаты продавцу;
• возврат при срыве сделки;
• одновременные гарантии получения средств и перехода собственности.

Банковская ячейка

Индивидуальный защищенный сейф (депозитная ячейка) находится в специальном банковском помещении.

Как положить деньги в ячейку:

1. Перед переоформлением собственности, подписанием ДКП арендуется сейф: заключается дополнительный договор между продавцом, приобретателем и банком.
2. В документах услуги и основном соглашении купли-продажи указывают:
   1. Условия доступа: после предъявления реализатором бумаг о переходе права собственности на недвижимость (извлечение из ЕГРН, ДКП со штампом УФРС, передаточный акт).
   2. Допускается прописать пункт об обязательном присутствии (разрешении) покупателя.
   3. Срок, когда продавец должен предоставить документы. При просрочке контрагент вправе забрать средства.
3. Приобретатель закладывает сумму. При этом присутствует контрагент, специалист финансового учреждения, проверяющий купюры. За процедуру могут выставить отдельный счет.
4. Стороны подписывают ДКП.
5. Покупатель переоформляет недвижимость на себя в Росреестре (УФРС), получает извлечение из ЕГРН, ДКП с отметкой о переходе права собственности.
6. Осуществляется передача жилого объекта: оформляется акт.
7. Продавец предоставляет подтверждения совершения сделки, предусмотренные договором аренды ячейки, как условие доступа, и забирает оплату. Оформляется акт выдачи или соглашение о передаче средств.

Подробнее об использовании банковской ячейки читайте здесь.

Аккредитив

Аналог банковских ячеек, но для безнала, – аккредитивы (спецсчета с ограниченным доступом). Оформляется отдельная «аккредитивная сделка» на принципе автономии (независимости от правоотношений сторон).

Участники:

• приказодатель;
• получатель;
• банк (эмитент, исполнитель в одном лице или отдельно).

Алгоритм с «электронной банковской ячейкой»:

• Подается заявка на открытие.
• Договор с банком на услугу. Предусматриваются:
  • Документы, условия доступа.
  • Сроки.
  • Вид аккредитива (как правило, безотзывной покрытый или депонированный).
• Платеж вносится покупателем.
• Подписывается ДКП.
• Квартира переоформляется, составляются передаточные бумаги.

• Подают бумаги для открытия доступа. Работник банка раскрывает аккредитив: перечисление на расчетный счет реализатора или выдача наличными.

Спецсчет предусматривает повышенный уровень безопасности и разные варианты полномочий сторон.

Относительные минусы:

• дороже сейфа;
• увеличивается документооборот, временные затраты (на проверку документации потребуется от 7 дн.);
• комиссии при перечислении денег (не всегда);
• при срыве сделки после подписания ДКП не исключены судебные разбирательства для возврата денег покупателю;
• невозможность скрыть информацию от ФНС.

Подробное описание работы с аккредитивом можно прочитать здесь.

Наличными

Деньги передают наличными, но при этом доля риска не ничтожная, как при аккредитиве и сейфе. Есть 3 варианта расчета:

Предостережения:

• не рекомендуют применять передачу из рук в руки даже при КП между лицами с доверительными отношениями: нет защиты от классических схем обмана, от форс-мажора;
• даже если есть расписка, нет гарантий, что взыскание денежных средств будет результативным;
• потребуется дополнительное мероприятие – проверка купюр, пересчет на специальном оборудовании.

Наименее опасные варианты действий:

1. Подписание ДКП и расчет происходит в отделении банка.
2. Второй вариант: безопасная передача осуществляется с проверкой купюр в банке и отдельным подписанием договора у нотариуса, где надо прописать необходимость заверения:
   
   1. Составление ДКП квартиры в нотариальной конторе;
   2. Визит в финансовое учреждение, оставление там денег. Сотрудник проверяет купюры, запаковывает в конверты, предоставленные продавцом, чтобы исключить подмену покупателем.
   3. Пакеты опечатываются, на пломбах прописывается сумма, стороны ставят подписи.
   4. Заклеенные конверты отдаются приобретателю.
   5. Контрагенты вместе идут к нотариусу совершать куплю-продажу.
   6. Подписывается договор отчуждения жилья.
   7. При расчете на конвертах проверяют целостность наклеек, производят вскрытие, деньги считают, проверяют.
3. Экземпляры ДКП заверяются, вручаются сторонам. Покупатель несет соглашение регистратору для переоформления жилья.

Безналичный расчет

Расчеты по безналу за квартиру, позволяющие применить аккредитив безопаснее остальных методов. Исключаются кражи, грабежи, манипуляции с купюрами.

Но ячейки используются чаще: граждане традиционно предпочитают наличку, есть возможность применять «альтернативные» сделки, связанные с манипуляциями со стоимостью для уклонения от налогов.

Через нотариуса

Договор купли-продажи редко удостоверяется из-за значительной госпошлины, но при указанной форме доступен депозит у нотариуса. Услуга предусмотрена п. 1.1 ст. 327 ГК.

Вариант состоит в депонировании платы по КП квартиры. Схема:

1. Принятие нотконторой купюр у продавца перед регистрацией купли-продажи.
2. Перечисление реализатору после перехода прав собственности.

Условия перевода фиксируются отдельным договором «О денежных расчетах», составляемым и подписываемым одновременно с ДКП на квартиру. Предусматривают право отзыва покупателем (при просрочке, если регистрация и передача имущества не состоялась).

Преимущества: низкая стоимость (1500 – 2500 руб.), одно место для процедуры. Но надо учесть комиссии за перевод на банковский счет, обналичивание.

В агентстве недвижимости

Алгоритм действий с риелторскими компаниями:

1. Стороны и нотариус приглашаются в комнату для переговоров.
2. Риелтор имеет готовые документы и договор, или составляет их в присутствии контрагентов.
3. Граждане вычитывают соглашение. Можно взять перерыв или перенести процедуру.
4. Покупатель передает купюры в присутствии нотариуса. Допускается пригласить свидетелей. Сразу делают пересчет и проверку.

Второй вариант действий:

1. Деньги пересчитываются в агентстве.
2. Купюры помещаются в спецпакеты с пломбами.
3. Стороны и риелтор едут в нотконтору, где одновременно подписываются соглашения и происходит передача. В ДКП указывается, что расчеты произошли до подписания. Документ имеет силу передаточного акта, процедуры приема квартиры не потребуется. Продавец выдает контрагенту расписку.

Если договор не заверяют, то все участники сделки направляются в Росреестр, где одновременно с передачей денег происходит подписание и подача документов на переоформление собственности.

В какой валюте проводится расчет

Оплата в иностранной валюте возможна, но с ограничениями:

• валютные операции между счетами двух резидентов (безналом) разрешены, когда они открыты за пределами РФ. В ином случае осуществляется конвертация по банковскому курсу;
• позволено устанавливать цену в валюте, а рассчитываться рублями по валютному курсу (ст. 317 ГК);
• наличной валютой позволено оперировать объемом эквивалентным 100 тыс. руб.

Как обезопасить себя при получении денег от продажи

Безопасные способы получения учитывают меры предосторожности:

• надежность высокого уровня гарантирует безнал (аккредитив, эскроу, депозит нотариуса) или банковская ячейка для наличных;
• при перевозке денег нанимают охрану;
• наличку передавать со свидетелями: у нотариуса, риелтора, в отделениях банка, Росреестра;
• проверять купюры своим детектором или пользоваться услугами банка;
• исключение обвинения в неосновательном обогащении, когда мошенник утверждает, что выплатил стоимость квартиры 2 раза и требует возврата:
  • избегать подписывать лишние документы об оплате;
  • если договором указано, что стороны рассчитались до переоформления жилья, то в иных бумагах (передаточный акт, расписки) конкретизировать, что имеются в виду уже выплаченные финансы.

Как проверить деньги

При операциях по безналу купюры пересчитывает и проверяет работник банка, если они вносятся на счет.

Варианты проверки наличных:

• в банке;
• у нотариуса;
• в агентстве недвижимости.

Перечисленные учреждения имеют приборы для пересчета и проверки подлинности купюр. Деньги проверяют непосредственно в момент передачи.

Когда продавец получает деньги при продаже жилья

Варианты:

• аккредитив, банковская ячейка, депозит в нотконторе. После передачи квартиры и предоставления документов о перерегистрации прав:
  • банк осуществляет раскрытие спецсчета или предоставляет доступ к сейфу;
  • нотариус делает перечисление;
• расчеты наличными: передача денег происходит в момент выдачи расписки и подписания или удостоверения ДКП квартиры.

Когда составляют расписку о передаче средств

Документ, подтверждающий расчет за проданную квартиру берут сразу после передачи денег или одновременно. Расписка составляется при расчетах наличными. Обычно, объединяют указанные процедуры с подписанием ДКП.

Риск расписки: не гарантирует защиту от мошенников. Продавец может составить и вручить контрагенту бумагу, применяя схему мошенничества, например, двойную продажу. Покупатель не получает недвижимость, и остается одно: подать в суд.

Пострадавший выиграет процесс на основании расписки, но потратит на тяжбу время и финансы. Взыскать по решению суда практически невозможно, если у мошенника отсутствует имущество и доходы. Скачать образец расписки можно здесь.