Как открыть и использовать аккредитивный счет при покупке квартиры

    Содержимое:
  1. Что такое аккредитив при покупке квартиры
    1. Как работает аккредитив
      1. Безотзывной и отзывной аккредитив
      2. Покрытый и непокрытый аккредитив
      3. Другие виды аккредитивов
    2. Аккредитив при купле-продаже квартиры: плюсы и минусы
    3. Мошенничество с аккредитивами
    4. Что лучше: аккредитив или банковская ячейка
    5. Кто оплачивает аккредитив: продавец или покупатель
    6. На какой срок оформляется аккредитив
  2. Схема купли-продажи квартиры через аккредитив
    1. Образец ДКП квартиры с использованием аккредитива

риелтор с клиентами

Аккредитив в банке при покупке квартиры – условное денежное обязательство, позволяющее полностью обезопасить расчеты. Мошенничество с нарушением пунктов договора купли-продажи (ДКП) и попыток получения денег невозможно с «электронной ячейкой».

С помощью спецсчета вносят плату по ДКП, но средства блокируются до выполнения всех условий сделки. Средства поступят продавцу после подтверждения переоформления квартиры. Продающая сторона уверена в получении оплаты, поскольку средства уже переведены.


Стороны ДКП используют специальные защищенные методы расчетов по умолчанию. Выбор стоит между двумя вариантами:
  • Аккредитив.
  • Банковская ячейка.

Что такое аккредитив при покупке квартиры


Под аккредитивами подразумевают специальные счета в финансовых учреждениях с доступом после выполнения участниками ДКП предусмотренных сделкой требований. Простыми словами, это аналог («электронной ячейки») банковского депозитария (сейфа), но для безнала.

Основные характеристики:

Параметр

Описание

Суть

Покупатель выполняет условие ДКП по оплате, но деньги блокируются до подтверждения продавцом осуществления сделки. При срыве купли-продажи (КП) банк вернет деньги приобретателю.

Для чего используется

Применяют для перевода денег:

Применяется и по ДДУ. На регистрацию договора долевого участия отводится ограниченный срок. Стороны страхуют себя, требуя гарантии совершения сделки в виде внесения первоначального взноса на спецсчет. После введения вместо ДДУ (с июля 2019) проектного инвестирования будут применять эскроу-счета.

 

Не всегда используют аккредитив, когда берут квартиру в ипотеку – только для первоначального платежа. Банк перечисляет деньги ипотечного займа напрямую продавцу после подтверждения переоформления объекта на покупателя, что равносильно описываемому инструменту.

Ограничения по применению

  • отказывают, при обстоятельствах, обуславливающих неавтономность услуги;
  • один спецсчет – для расчетов с одним контрагентом (получателем).

Особенности правовой природы

  • отдельное, обособленное от ДКП соглашение, хотя и основывающееся на нем, именующееся «аккредитивной сделкой»;
  • не зависит от других правоотношений между контрагентами.

Стороны

Стороны:

  • приказодатель;
  • получатель (бенефициар);
  • банки – разные или одно учреждение, выполняющее роль эмитента (выдача) и исполнителя (хранение).

Нормы закона

  • гл.46 §3 части второй ГК РФ;
  • «Положением о правилах осуществления перевода денежных средств» (утв. БР 19.06.2012 №383-П);
  • Положением БР №2 от 03.10.2002 «О безналичных расчетах».


Как работает аккредитив


Различаются виды спецсчетов процедурой, условиями доступа, вариантами накопления денег и уровнями безопасности. Контрагенты перед КП оговаривают и определяют вариант.

Безотзывной и отзывной аккредитив


Для стандартных ДКП без особых нюансов распространены две вариации спецсчетов. Фактор различия – уровень полномочий клиентов. Открывается возможность откатить сделку с возвратом средств.

Отзывной

Безотзывной

  • покупателю может отозвать деньги в любое время без объяснения причин;
  • продавец не подвергнется обману, ведь права на недвижимость переходят только после получения оплаты.

Недостаток для реализатора: потеря времени и средств, затраченных на подготовку к купле-продаже. Но можно подстраховаться предварительным ДКП и задатком.

Приобретатель лишен полномочий забирать деньги, кроме случаев срыва, просрочки сделки или при наличии письменного согласия контрагента.



Для покупающей стороны способ с возможностью отзыва выгоднее – при любом подозрении можно забрать свои деньги независимо от воли контрагента. Но вторая сторона, как правило, не соглашается на отзывной вариант: нет гарантии осуществления сделки. Чаще используется безотзывной покрытый аккредитив, служащий дополнительным обеспечением подписания и выполнения ДКП.


Покрытый и непокрытый аккредитив


Есть разновидности для сделок с юрлицами или для переводов:
  1. покрытый – один банк, где спецсчет переводит финансы приобретателя для контрагента в другой. Средства держит учреждение-исполнитель до завершения сделки. Распространен для юридических лиц, поскольку все расчеты по безналу;
  2. непокрытый – деньги остаются на корсчете банка-отправителя. Организация, получающая оплату недвижимости снимает средства после подачи подтверждений завершения купли-продажи. Аналог услуги физическому лицу – безакцептный счет.

Другие виды аккредитивов


Применение безакцептного варианта:
  1. для доступа к деньгам реализатору квартиры достаточно подать сотрудникам финансового учреждения подтверждение перехода прав покупателю. При этом заявления от контрагента не требуется;
  2. операция осуществляется без уведомления покупателя о снятии денег. Уменьшаются возможности: нельзя отозвать, прекратить сделку. С другой стороны, приобретатель не тратит свое время на поход с продавцом в банк, на написание разрешения.

Существует еще ряд разновидностей спецсчетов:
  • револьверный;
  • кумулятивный;
  • с оговоркой;
  • циркулярный;
  • подтвержденный;
  • резервный.

Все они применяются редко для КП или в особых случаях, чаще – для торговли, договоров поставки. Это комбинации способов доступа, полномочий сторон, авансовых, частичных платежей, степени участия банка и ответственности.

Аккредитив при купле-продаже квартиры: плюсы и минусы


Передача денег с применением способов защиты увеличивает затраты. Взамен стороны получат гарантии безопасности. Спецсчета стимулируют контрагентов закончить сделку в предусмотренный срок – в итоге КП совершается быстрее.

Плюсы:
  1. усиленная защита:
    • от утраты денег при невыполнении ДКП;
    • мошенничества при расчетах;

  2. дополнительная проверка юридической чистоты документов и выполнения ДКП от банка;
  3. обеспечение равноправности и безопасности для участников купли-продажи квартиры;
  4. исключение ситуаций, когда стороны зависимые от выполнения обязательств контрагентом;
  5. банк может не взимать процентов за снятие денег (но есть плата за саму услугу).

Минусы:
  1. затратность – услуга дорогая. Эксперты прогнозируют снижение цены: государство и сами банки заинтересованы в безопасности сделок и пытаются стимулировать подобные процедуры. Оплату можно включить в стоимость имущества по ДКП и затем применить вычет;
  2. увеличивается документооборот – потребуется отдельное соглашение, банк вправе запросить все бумаги по недвижимости;
  3. длительность – финансовое учреждение анализирует документацию для получения доступа к деньгам, что занимает дополнительное время;
  4. отсутствие гибкости – условия аккредитива сложно изменить, потребуется отдельная процедура. Изменение сроков – дополнительная плата. При безотзывном варианте досрочно снять средства можно только пройдя дополнительные этапы и с письменного согласия контрагента. С другой стороны, это плюс – дополнительная гарантия безопасности;
  5. банк вправе информировать ФНС о переводимых продавцу суммах, участниках ДКП, что усложняет манипуляции со стоимостью (фиктивное занижение или увеличение, прочие схемы).

Основной риск вытекает из принципа автономности спецсчета. Банк:
  1. Не обязан контролировать исполнение ДКП, лежащего в основе услуги. Проверяют только поданные документы. Но и не запрещено более глубоко анализировать куплю-продажу. Как правило, так и делают.
  2. После выплаты суммы против надлежаще предъявленных документов считается исполнившим обязательство, даже если окажется, что один из контрагентов нарушил условия ДКП, появились ограничения прав на платеж или таковые прекратились вообще.

Финансовое учреждение проверяет документы по внешним признакам на принципах разумной тщательности, строгого соответствия условиям договора и автономности спецсчета.

Опасность принятия подделок, подложных, неактуальных документов ничтожная, но все же она есть. Впрочем, это характерно и для ячеек. Банк не отвечает за подлинность и юридическую силу бумаг, но обмануть его практически невозможно.

Документы по КП квартиры максимально индивидуализированы. Исключается выдача денег лицу, не исполнившему условий соглашения по отчуждению жилплощади.

Мошенничество с аккредитивами


Основные риски:
  1. специалист не досконально проверит документы, и раскроет спецсчет на основании подложных бумаг. Рекомендовано прописать условие о необходимости участия второй стороны;
  2. при банкротстве или подобных ситуациях судьба денег будет такой же, как и на обычных счетах.

Рисков аккредитива при отчуждении квартиры намного меньше, чем при других сделках (поставки, выполнения работ). Банку достаточно сделать запрос в УФРС для подтверждения предъявленных документов или сверить передаточный акт у застройщика (бывшего хозяина) с оригиналом покупателя.

Что лучше: аккредитив или банковская ячейка


При использовании спецсчета уровень защиты выше, чем у депозитариев. Вопреки бытующему мнению, способ не значительно дороже и хлопотнее. Срок проверки бумаг для доступа минимальный (до 7 дн.).

Аккредитив

Банковская ячейка

Невозможно ограбить.

Депозитарий – индивидуальный сейф с защитой, располагаемый в специальном помещении.

 

Минусы:

  • не исключены случаи ограбления;
  • юридические нюансы таковы, что банк может избежать ответственности и не возместить утраченные средства:
    • пострадавшему придется требовать возмещение через суд;
    • в иске надо просить признать договор аренды ячейки договором хранения ценностей;
    • потребуется доказать, какие суммы были в ячейке.

При банкротстве деньги постигнет та же участь, что и на стандартных счетах.

Неплатежеспособность фин. учреждения никак не влияет на наличные в депозитарии.

Банк откажет при подозрениях в неавтономности спецсчета.

Применяется без ограничений.

  • дороже, но степень безопасности выше;
  • платят процент от суммы независимо от срока хранения;
  • могут взимать процент за обналичивание и перевод (не всегда). Обычно, при снятии средств в банке, где у пользователей есть счета, комиссии нет.
  • меньше стоимость аренды, фиксированная (дневная, месячная) независимо, сколько хранится в сейфе. Риски не намного значительнее, но больше;
  • за проверку купюр исполнитель не отвечает. Сторонам придется заплатить за подтверждение подлинности и пересчет.


Кто оплачивает аккредитив: продавец или покупатель


По умолчанию, затраты на обслуживание спецсчета несет приобретатель квартиры, а не главный выгодоприобретатель (бенефициарий) – реализатор. Стороны вправе договориться между собой, кто оплачивает или разделить платежи поровну.

Стоимость аккредитива:
  1. в среднем от 6 до 15 тыс.;
  2. финансовые учреждения рассчитывают плату в процентах (0,1 – 0,2%). Примеры:
    • 0,2% от внесенной сумы;
    • при необходимости сотрудничать с иными организациями – 0,3% + 2 000 руб.;
    • 0,2% за создание счета, плюс 0,2% за выполнение поручений для третьего лица;

  3. дополнительно:
    • 0,2% за изменение суммы, коррекцию сроков;
    • 1200 – за преждевременное закрытие;
    • за визирование (сообщение продавцу, за выдачу документов) – 300 – 1 000 руб.;

  4. некоторые исполнители снизили цены на «электронные ячейки», например, встречаются предложения создать спецсчет за 2 500 руб. независимо от вносимой суммы.

На какой срок оформляется аккредитив


Срок – параметр, устанавливаемый сторонами по договоренности. Временные рамки ограничены только правилами банка, например, до 6 мес. Плата зависит не от периода, а от суммы хранения, но тариф на 1 квартал меньше, чем на полгода.

Продолжительность хранения рассчитывают с учетом рамок в предварительном или главном договоре купли-продажи. Время надо определять тщательно: за изменение срока спецсчета придется доплатить 0,1 – 0,2%, что составит при отчуждении недвижимости значительную сумму.

Схема купли-продажи квартиры через аккредитив


Алгоритм отчуждения квартиры с применением спецсчета:
  1. Заключается соглашение КП. Надо прописать аккредитив в договоре.
  2. Приобретатель квартиры подает заявку, предоставляет ДКП. Подойдет любой банк, но удобно использовать тот, где у гражданина есть счет. Для ипотеки обслуживает операцию по умолчанию кредитор.
  3. Заключается договор об услуге с участием приказодателя (покупатель), получателя (реализатора), эмитента и исполнителя (банк).
  4. Исполнитель уведомляет продавца.
  5. На спецсчет приобретатель переводит средства – стоимость квартиры по ДКП, получает платежки.
  6. Осуществляется переоформление недвижимости в Росреестре. Ведомство выдает новому владельцу выписку о переходе права собственности.
  7. Оформляется передаточный акт на жилплощадь.
  8. Продавец предоставляет эмитенту полученные, вышеуказанные доказательства завершения сделки. Работники проверяют юридическую чистоту бумаг и осуществляют раскрытие аккредитива: переводят финансы реализатору или выдают наличными.

Образец ДКП квартиры с использованием аккредитива


Структура образца соглашения купли-продажи стандартная, но дополнительно прописывается разновидность и характеристики спецсчета:
  • какой банк предоставляет услугу (эмитент) и какой выдает деньги (исполнитель). Зачастую это одно финансовое учреждение;
  • кто получатель средств;
  • перечень документации для доступа;
  • срок подачи бумаг продавцом;
  • на кого возложены расходы по обслуживанию расчетов (традиционно на покупателя, но стороны вправе договориться об ином);
  • срок оформления и внесения покупателем денег;
  • ответственность за просрочку (неустойка за каждый день) и невыполнение требований расчетов.

Скачать Бланк ДКП квартиры с аккредитивом.doc (51 Kb) (cкачиваний: 0)
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть