Как происходит оформление сделки купли-продажи квартиры: пошаговая инструкция

Порядок оформления купли-продажи квартиры и пакет документов не всегда стандартные, поскольку есть несколько вариантов привлечения и перечисления денег, оформления сделки. Процедура покупки жилплощади должна учитывать особенности сторон: есть ли несовершеннолетние дети у сторон, брачные узы.

Что нужно знать, приступая к купле-продаже (КП):

Где можно оформить ДКП квартиры

Посредничество риелторов и нотариусов облегчит оформление. Опытные специалисты порекомендуют как сэкономить средства, обеспечат проверку правовой чистоты купли-продажи.

Риелтор

Клиент риелторской конторы оформляет договор на услуги. Специалисты берут оговоренную комиссию за работу. В контракте стоит указать пункт об оплате только после выполнения запроса. Прописывают максимально четко какие параметры требуются.

Как правило, для покупателя цена, фиксированная. Реализатору могут предложить заплатить процент от сделки. Основная причина обращения в контору – экономия времени и помощь в оформлении для неопытных клиентов.

Агентская работа не состоит лишь в поиске по объявлениям, а включает:

• организацию встреч сторон, переговоры, поиск ипотечных и государственных программ, работу с банками;
• рекомендации нотариусов;
• консультации:
  • как сэкономить на налогах и применить вычет;
  • по оформлению;
  • по ценам на рынке;
  • по качеству приобретаемого жилья.

• юридическое сопровождение КП, взятия ипотеки, маткапитала:
  • подготовка и оформление документов;
  • составление ДКП;
  • регистрация сделки;
  • проверка рисков.

Методы агентств недвижимости обычные: телефонные звонки, анализ объявлений, переговоры.

Плюс специалиста: имея опыт и наработанные схемы, сразу отфильтровывает сомнительные и опасные объекты, экономя время клиента.

Нотариус

Нотариальное свидетельствование:

• не обязательное, за исключением, когда сделка проводится:
  • по пожизненному содержанию (рента);
  • по долям;
  • с участием несовершеннолетнего;
  • ипотекодатель или ПФ для маткапитала часто требуют нотариального оформления ДКП;
  • вносится государственная пошлина около 5% от цены сделки, а также платежи за само свидетельствование, составление и консультацию;
  • если главный ДКП удостоверяется, то это же применяют к ПДКП.

Нотконторы обладают преимуществами:

• быстрое профессиональное составление;
• правильное отображение в ДКП индивидуальных особенностей сделки;
• проверка:
  • безопасности купли-продажи – нотариусам доступны базы данных недвижимости и субъектов;
  • нет ли судебных тяжб или дел у приставов, обременений;
  • актуальности бумаг;
  • дееспособности.

Самостоятельно

Основные моменты купли-продажи без посредников:

• ДКП не сложен в составлении – на сайте есть образцы по каждому возможному варианту;
• далее: подписанный ДКП подают в Росреестр для переоформления квартиры на нового владельца;
• методы, как обезопасить сделку стандартные;
• правовые аспекты и возможность мошенничества придется проверять самому. Основной инструмент: взять расширенную выписку и посмотреть, нет ли обременений, иных совладельцев, незаконных перепланировок;
• продавец может необоснованно завысить цену на жилплощадь. Рекомендовано обращение к экспертам по недвижимости для оценки.

Сроки сделки купли-продажи квартиры

Временные рамки устанавливаются сторонами, учитывая сроки:

• при ипотеке:
  • предварительное одобрение заявки – от 1 нед. до 1 мес.;
  • окончательное решение – 1 мес., действует 90 дн.;
• рассмотрение ПФ запроса по семейному сертификату – до 30 рабочих дней плюс до 10 дн. на перевод денег;
• разрешение ООП – до 1 мес.
• после подачи договора купли-продажи регистратору жилье переоформляется на протяжении 10 дн.

Сколько стоит оформление сделки

Цена оформления:

• госпошлина у нотариуса – зависит от цены сделки (ст. 333.24, льготники в ст. 407 НК):
  • 0,5% от суммы по ДКП, но не меньше 300 руб. и не больше 20 000;
  • консультация и составление ДКП нотариусом/юристом: 2 000 – 4 000;
  • оформление у нотариуса согласия супруга(и) и ПДКП: по 500 руб.;
  • работа риелтора: 30 000 – 50 000, для продавца могут устанавливать процент. В среднем 3% от суммы сделки;
  • выписка из ЕГРН – от 250 руб., цены зависят от вида справки;
  • регистрация перехода права собственности в Росреестре: 2 000 (ст. 333.33 пп. 22. п.1 НК);
  • оценка квартиры: от 1500;
  • аренда банковской ячейки: 3 000 – 5 000;
  • участие юриста: 10 000 – 50 000;
  • регистрация договор ипотеки: 200 руб.;
• договор поручительства: 0,5% суммы, но от 200 руб. и не больше 20 000.

В среднем, общая стоимость достигает 100 000 – 150 000. Сумма уменьшится при неиспользовании нотариального удостоверения, юристов.

За чей счет: продавец или покупатель

Стандартное правило:

• покупатель оплачивает все связанное с оформлением ДКП, получением ипотеки, перечислением денег;
• продавец финансирует получение документов, предоставляемых им: согласие супруга(и), бумаг на квартиру.

Стороны имеют полную договорную свободу и вправе распределить затраты между собой в любом соотношении.

Как совершается сделка купли-продажи

Процесс поэтапно:

1. Стороны договариваются и собирают основной пакет документов.
2. Предварительное соглашение. При ипотеке рассчитывают время до подписания главного ДКП с учетом правил банка.
3. Продавец получает сопутствующие бумаги: согласие супруга(и), органов ООП, остальных совладельцев, если продается доля.
5. Реализатор и проживающие выписываются, что подтверждают выпиской по форме №9 из домовой книги.
6. При ипотеке объект оценивается и, после переоформления страхуется.
7. Подписывается главный ДКП.
8. Переход собственности регистрируется в Росреестре. Варианты подачи заявки: электронное оформление через портал Госуслуг, личным обращением, через МФЦ.
9. Продавец получает доступ к банковской ячейке или аккредитиву и забирает деньги.
10. Оформляется передаточный акт.

Что нужно для оформления: документы

Что составляется с участием двух сторон:

• начать оформление квартиры в собственность можно с написания предварительного ДКП:
  • не обязательный, но ПДКП требует банк-заимодатель, застройщик, Пенсионный фонд для материнского капитала;
  • цель – гарантия выполнения договоренности;
  • не порождает никаких последствий для перехода собственности;
  • предмет один: обязанность подписать главный ДКП на оговоренных условиях;
  • прописывают ответственность за невыполнение условий, срок заключения, цену, порядок перевода средств и передачи объекта, аванс / задаток;
  • не подлежит госрегистрации.
• главный ДКП: форма простая письменная с нотариальным свидетельствованием или без такового.

От имени недееспособного или не достигшего 14 лет действуют родители или законные представители. Граждане с 14 до 18 имеют право подписи, но с письменного разрешения указанных лиц. Плюс потребуется согласие органов опеки и попечительства (ООП).

От продавца

Бумаги от хозяина отчуждаемого жилья:

• паспорт (копия и оригинал для сверки), свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей;
• предыдущие документы-основания перехода собственности;
• справка из психоневрологического учреждения о дееспособности;
• тех. документы на недвижимость – кадастровым паспортом является расширенная выписка из ЕГРН (заказывают в Росреестре);
• засвидетельствованное нотариусом согласие супруга(и) на куплю-продажу;
• письменное санкционирование от ООП. Подтверждают предоставление несовершеннолетним иной жилплощади с постоянной пропиской, не хуже отчуждаемой;
• справка от управляющей компании о выписке;
• у застройщика надо взять и проверить:
  • все разрешительные бумаги на стройку;
  • договор долгосрочной аренды участка;
  • проект дома.

От покупателя

Приобретателю потребуется:

• паспорт;
• при потеке:
  • детей сложно выписать при реализации заложенной квартиры, поэтому кредитор может потребовать подтверждения прописки несовершеннолетних в иной жилплощади;
  • документы поручителей;
  • бумаги на иное имущество, предоставляемое под залог;
  • справки о доходах;
  • бумаги о семейном положении;
  • полис страхования жизни, залога, «титула»;
  • оценка недвижимости
• при использовании маткапитала в ПФ подают обязательство о выделении долей детям.

Что проверить перед заключением сделки

Проверяют:
{banner_bottomtext}

• данные по ЕГРН. Анализируют выписку на обременения. Факторы опасности:
  • частая перепродажа;
  • недвижимость недавно принята по наследованию (может объявиться новый наследник);
• справку из УК о выписке всех лиц;
• наличие санкционирования ООП и согласия супруга(и);
• отсутствие в отделении ФССП исполнительных производств по продавцу или по объекту;
• не завышена ли цена (нанимают экспертов);
• состояние квартиры путем осмотра:
  • нет ли незаконных перепланировок, скрытых дефектов;
  • дееспособность гражданина (справка из диспансера);
  • репутацию застройщика, актуальность разрешений на стройку;
• продавец проверяет, есть ли обязательство о выделении долей детям при использовании семейного капитала.

Когда подписывают ДКП квартиры

Подписание договора купли-продажи осуществляется до получения денег продающей стороной. Обычно средства уже находятся в банковской ячейке или на аккредитиве – реализатор ставит подпись, поскольку уверен, что финансы он получит.

Фактически, средства уже выплачены, доступ будет открыт после переоформления жилплощади. При использовании ипотеки ДКП подписывают до или одновременно с выделением денег.

Как происходит передача денег

Пользуются простыми и доступными инструментами безопасности:

• депозитарии любого банка;
• аккредитив.

Алгоритм совершения оплаты:

1. Арендуют депозитарий или открывают аккредитив.
2. В документах прописывают условие доступа: после предоставления документов о переоформлении жилья.
3. Деньги закладываются перед подписанием ДКП.
4. Жилплощадь переоформляется, принимается покупателем – доступ открывается, продавец получает средства.
5. Если КП сорвалась, деньги беспрепятственно забирает приобретатель.

Передача квартиры

По ДДУ (проектному финансированию), если покупается новостройка, основанием перехода права является не ДКП, а контракт об инвестировании и передаточный акт. Акт потребуется и при соглашении КП после переоформления недвижимости в Росреестре.

Покупатель принимает жилплощадь путем символических действий (вручение ключей, въезд, оплата ЖКУ), отображаемых документом.

Государственная регистрация прав

ДКП не регистрируется с 2013 года, но его, как и прежде, подают в Росреестр для фиксации перехода прав собственности в ЕГРН. При покупке жилплощади в строящемся здании роль соглашения купли-продажи отведена передаточному акту.

Нюансы при оформлении купли-продажи

Рекомендации для процедуры отчуждения жилья:

• не включают условия по задатку в ПДКП, а используют отдельное соглашение;
• занижение цены утратило актуальность: налог привязан к кадастровой оценке, приближенной к рыночным показателям;
• в ДКП надо прописать:
  • наличие ремонта, отделки;
  • особенности и недостатки;
  • кто несет затраты на оформление.

Как обезопасить сделку: возможные риски

Есть несколько групп факторов опасности. Основные позиции связаны с денежными расчетами. Не исключена недействительность сделки или расторжение (Параграф 2 и Гл. 29 ГК).

Риски и как их избежать:

Нельзя подписывать никаких промежуточных актов, предлагаемых собственником квартиры или застройщиком. Соглашение должно быть или о принятии недвижимости, или об обнаружении дефектов жилья с подробным их перечислением.