Как происходит оформление сделки купли-продажи квартиры: пошаговая инструкция

    Содержимое:
  1. Где можно оформить ДКП квартиры
    1. Риелтор
    2. Нотариус
    3. Самостоятельно
  2. Сроки сделки купли-продажи квартиры
  3. Сколько стоит оформление сделки
    1. За чей счет: продавец или покупатель
  4. Как совершается сделка купли-продажи
    1. Что нужно для оформления: документы
      1. От продавца
      2. От покупателя
    2. Что проверить перед заключением сделки
    3. Когда подписывают ДКП квартиры
    4. Как происходит передача денег
    5. Передача квартиры
    6. Государственная регистрация прав
  5. Нюансы при оформлении купли-продажи
  6. Как обезопасить сделку: возможные риски

финализация сделки

Порядок оформления купли-продажи квартиры и пакет документов не всегда стандартные, поскольку есть несколько вариантов привлечения и перечисления денег, оформления сделки. Процедура покупки жилплощади должна учитывать особенности сторон: есть ли несовершеннолетние дети у сторон, брачные узы.

Что нужно знать, приступая к купле-продаже (КП):

Параметр

Описание

Налоги и вычет

Продавец:

  • выплачивает 13% от прибыли и имеет право на миллионный вычет или на уменьшение доходов на объем средств, потраченных на покупку отчуждаемого объекта;
  • НДФЛ рассчитывается путем сравнения договорной стоимости и по кадастру. С большего значения исчисляют 13%. Если таковым оказалась цифра государственной оценки, то базой служит 70% от нее.

 

Покупатель:

Способы покупки

  • стандартная купля-продажа – сторона выплачивает стоимость объекта одним траншем или по договоренности личными средствами;
  • проектное финансирование – с июля 2019 года взамен ДДУ. После выплаты взносов квартира переходит покупателю передаточным актом, являющимся основанием для оформления в Росреестре;
  • жилищные кооперативы – объединения граждан с целью финансирования строительства или приобретения уже готовой недвижимости. Проценты в ЖК ниже, чем при ипотеке, а условия менее жесткие;
  • ипотечный кредит – проценты меньше, чем для обычных потребительских займов, а срок значительнее (5 – 30 лет). Покупаемый объект (вторичка или новостройка) одновременно передается банку под залог. Могут потребоваться поручители и официальный источник дохода.

Материнский капитал

Для использования МСК необходимо разрешение Пенсионного фонда. Маткапитал сложно получить на сделку между близкими родственниками



Нельзя куплю-продажу применить касательно общей совместной собственности между совладельцами. Оформить ДКП невозможно, если две стороны – супруги. Исключение: наличие брачного договора о раздельном пользовании имуществом.


Где можно оформить ДКП квартиры


Посредничество риелторов и нотариусов облегчит оформление. Опытные специалисты порекомендуют как сэкономить средства, обеспечат проверку правовой чистоты купли-продажи.

Риелтор


Клиент риелторской конторы оформляет договор на услуги. Специалисты берут оговоренную комиссию за работу. В контракте стоит указать пункт об оплате только после выполнения запроса. Прописывают максимально четко какие параметры требуются.

Как правило, для покупателя цена, фиксированная. Реализатору могут предложить заплатить процент от сделки. Основная причина обращения в контору – экономия времени и помощь в оформлении для неопытных клиентов.

Агентская работа не состоит лишь в поиске по объявлениям, а включает:
  1. организацию встреч сторон, переговоры, поиск ипотечных и государственных программ, работу с банками;
  2. рекомендации нотариусов;
  3. консультации:
    • как сэкономить на налогах и применить вычет;
    • по оформлению;
    • по ценам на рынке;
    • по качеству приобретаемого жилья;

  4. юридическое сопровождение КП, взятия ипотеки, маткапитала:
    • подготовка и оформление документов;
    • составление ДКП;
    • регистрация сделки;
    • проверка рисков.


Методы агентств недвижимости обычные: телефонные звонки, анализ объявлений, переговоры.

Плюс специалиста: имея опыт и наработанные схемы, сразу отфильтровывает сомнительные и опасные объекты, экономя время клиента.

Недобросовестные риелторы, желая получить комиссионные могут умолчать о недостатках квартиры или изъянах в правовых вопросах. Покупателю стоит дополнительно самому проверять основные моменты по жилью.


Нотариус


Нотариальное свидетельствование:

  1. не обязательное, за исключением, когда сделка проводится:

  2. ипотекодатель или ПФ для маткапитала часто требуют нотариального оформления ДКП;
  3. вносится государственная пошлина около 5% от цены сделки, а также платежи за само свидетельствование, составление и консультацию;
  4. если главный ДКП удостоверяется, то это же применяют к ПДКП.

Нотконторы обладают преимуществами:
  1. быстрое профессиональное составление;
  2. правильное отображение в ДКП индивидуальных особенностей сделки;
  3. проверка:
    • безопасности купли-продажи – нотариусам доступны базы данных недвижимости и субъектов;
    • нет ли судебных тяжб или дел у приставов, обременений;
    • актуальности бумаг;
    • дееспособности.


Самостоятельно


Основные моменты купли-продажи без посредников:
  1. ДКП не сложен в составлении – на сайте есть образцы по каждому возможному варианту;
  2. далее: подписанный ДКП подают в Росреестр для переоформления квартиры на нового владельца;
  3. методы, как обезопасить сделку стандартные;
  4. правовые аспекты и возможность мошенничества придется проверять самому. Основной инструмент: взять расширенную выписку и посмотреть, нет ли обременений, иных совладельцев, незаконных перепланировок;
  5. продавец может необоснованно завысить цену на жилплощадь. Рекомендовано обращение к экспертам по недвижимости для оценки.

Договор лучше оформлять самому таким образом: заплатить нотариусу или юристу только за составление, сэкономив на нотариальном свидетельствовании.


Сроки сделки купли-продажи квартиры


Временные рамки устанавливаются сторонами, учитывая сроки:
  1. при ипотеке:
    • предварительное одобрение заявки – от 1 нед. до 1 мес.;
    • окончательное решение – 1 мес., действует 90 дн.;

  2. рассмотрение ПФ запроса по семейному сертификату – до 30 рабочих дней плюс до 10 дн. на перевод денег;
  3. разрешение ООП – до 1 мес.
  4. после подачи договора купли-продажи регистратору жилье переоформляется на протяжении 10 дн.

Сколько стоит оформление сделки


Цена оформления:
  1. госпошлина у нотариуса – зависит от цены сделки (ст. 333.24, льготники в ст. 407 НК):
    • 0,5% от суммы по ДКП, но не меньше 300 руб. и не больше 20 000;

  2. консультация и составление ДКП нотариусом/юристом: 2 000 – 4 000;
  3. оформление у нотариуса согласия супруга(и) и ПДКП: по 500 руб.;
  4. работа риелтора: 30 000 – 50 000, для продавца могут устанавливать процент. В среднем 3% от суммы сделки;
  5. выписка из ЕГРН – от 250 руб., цены зависят от вида справки;
  6. регистрация перехода права собственности в Росреестре: 2 000 (ст. 333.33 пп. 22. п.1 НК);
  7. оценка квартиры: от 1500;
  8. аренда банковской ячейки: 3 000 – 5 000;
  9. участие юриста: 10 000 – 50 000;
  10. регистрация договор ипотеки: 200 руб.;
  11. договор поручительства: 0,5% суммы, но от 200 руб. и не больше 20 000.

В среднем, общая стоимость достигает 100 000 – 150 000. Сумма уменьшится при неиспользовании нотариального удостоверения, юристов.

За чей счет: продавец или покупатель


Стандартное правило:
  1. покупатель оплачивает все связанное с оформлением ДКП, получением ипотеки, перечислением денег;
  2. продавец финансирует получение документов, предоставляемых им: согласие супруга(и), бумаг на квартиру.

Стороны имеют полную договорную свободу и вправе распределить затраты между собой в любом соотношении.

Как совершается сделка купли-продажи


Процесс поэтапно:

  1. Стороны договариваются и собирают основной пакет документов.
  2. Предварительное соглашение. При ипотеке рассчитывают время до подписания главного ДКП с учетом правил банка.
  3. Продавец получает сопутствующие бумаги: согласие супруга(и), органов ООП, остальных совладельцев, если продается доля.
  4. Реализатор и проживающие выписываются, что подтверждают выпиской по форме №9 из домовой книги.
  5. При ипотеке объект оценивается и, после переоформления страхуется.
  6. Подписывается главный ДКП.
  7. Переход собственности регистрируется в Росреестре. Варианты подачи заявки: электронное оформление через портал Госуслуг, личным обращением, через МФЦ.
  8. Продавец получает доступ к банковской ячейке или аккредитиву и забирает деньги.
  9. Оформляется передаточный акт.

Что нужно для оформления: документы


Что составляется с участием двух сторон:
  1. начать оформление квартиры в собственность можно с написания предварительного ДКП:
    • не обязательный, но ПДКП требует банк-заимодатель, застройщик, Пенсионный фонд для материнского капитала;
    • цель – гарантия выполнения договоренности;
    • не порождает никаких последствий для перехода собственности;
    • предмет один: обязанность подписать главный ДКП на оговоренных условиях;
    • прописывают ответственность за невыполнение условий, срок заключения, цену, порядок перевода средств и передачи объекта, аванс / задаток;
    • не подлежит госрегистрации;

  2. главный ДКП: форма простая письменная с нотариальным свидетельствованием или без такового.

От имени недееспособного или не достигшего 14 лет действуют родители или законные представители. Граждане с 14 до 18 имеют право подписи, но с письменного разрешения указанных лиц. Плюс потребуется согласие органов опеки и попечительства (ООП).

От продавца


Бумаги от хозяина отчуждаемого жилья:
  1. паспорт (копия и оригинал для сверки), свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей;
  2. предыдущие документы-основания перехода собственности;
  3. справка из психоневрологического учреждения о дееспособности;
  4. тех. документы на недвижимость – кадастровым паспортом является расширенная выписка из ЕГРН (заказывают в Росреестре);
  5. засвидетельствованное нотариусом согласие супруга(и) на куплю-продажу;
  6. письменное санкционирование от ООП. Подтверждают предоставление несовершеннолетним иной жилплощади с постоянной пропиской, не хуже отчуждаемой;
  7. справка от управляющей компании о выписке;
  8. у застройщика надо взять и проверить:
    • все разрешительные бумаги на стройку;
    • договор долгосрочной аренды участка;
    • проект дома.


От покупателя


Приобретателю потребуется:
  1. паспорт;
  2. при потеке:

  3. при использовании маткапитала в ПФ подают обязательство о выделении долей детям.

Что проверить перед заключением сделки


Проверяют:

  1. данные по ЕГРН. Анализируют выписку на обременения. Факторы опасности:
    • частая перепродажа;
    • недвижимость недавно принята по наследованию (может объявиться новый наследник);

  2. справку из УК о выписке всех лиц;
  3. наличие санкционирования ООП и согласия супруга(и);
  4. отсутствие в отделении ФССП исполнительных производств по продавцу или по объекту;
  5. не завышена ли цена (нанимают экспертов);
  6. состояние квартиры путем осмотра:
    • нет ли незаконных перепланировок, скрытых дефектов;

  7. дееспособность гражданина (справка из диспансера);
  8. репутацию застройщика, актуальность разрешений на стройку;
  9. продавец проверяет, есть ли обязательство о выделении долей детям при использовании семейного капитала.

Когда подписывают ДКП квартиры


Подписание договора купли-продажи осуществляется до получения денег продающей стороной. Обычно средства уже находятся в банковской ячейке или на аккредитиве – реализатор ставит подпись, поскольку уверен, что финансы он получит.

Фактически, средства уже выплачены, доступ будет открыт после переоформления жилплощади. При использовании ипотеки ДКП подписывают до или одновременно с выделением денег.

Как происходит передача денег


Пользуются простыми и доступными инструментами безопасности:
  • депозитарии любого банка;
  • аккредитив.

Алгоритм совершения оплаты:
  1. Арендуют депозитарий или открывают аккредитив.
  2. В документах прописывают условие доступа: после предоставления документов о переоформлении жилья.
  3. Деньги закладываются перед подписанием ДКП.
  4. Жилплощадь переоформляется, принимается покупателем – доступ открывается, продавец получает средства.
  5. Если КП сорвалась, деньги беспрепятственно забирает приобретатель.

Передача квартиры


По ДДУ (проектному финансированию), если покупается новостройка, основанием перехода права является не ДКП, а контракт об инвестировании и передаточный акт. Акт потребуется и при соглашении КП после переоформления недвижимости в Росреестре.

Покупатель принимает жилплощадь путем символических действий (вручение ключей, въезд, оплата ЖКУ), отображаемых документом.

Назначение акта приема-передачи: подтверждается отсутствие недостатков квартиры. При обнаружении брака составляют дефектную ведомость. Приемочный акт надо подписывать после устранения или компенсирования застройщиком недоработок.


Государственная регистрация прав


ДКП не регистрируется с 2013 года, но его, как и прежде, подают в Росреестр для фиксации перехода прав собственности в ЕГРН. При покупке жилплощади в строящемся здании роль соглашения купли-продажи отведена передаточному акту.

Нюансы при оформлении купли-продажи


Рекомендации для процедуры отчуждения жилья:

  1. не включают условия по задатку в ПДКП, а используют отдельное соглашение;
  2. занижение цены утратило актуальность: налог привязан к кадастровой оценке, приближенной к рыночным показателям;
  3. в ДКП надо прописать:
    • наличие ремонта, отделки;
    • особенности и недостатки;
    • кто несет затраты на оформление.


Как обезопасить сделку: возможные риски


Есть несколько групп факторов опасности. Основные позиции связаны с денежными расчетами. Не исключена недействительность сделки или расторжение (Параграф 2 и Гл. 29 ГК).

Риски и как их избежать:

Параметр

Как обезопасить

Расчеты.

  • обман в финансовых вопросах и двойную продажу жилья исключит использование банковских ячеек и аккредитивов;
  • в ДКП может прописываться, что деньги получены до регистрации перехода квартиры. Во всех будущих документах конкретизируют, что это уже полученная продавцом оплата. Это исключит мошенничество с обвинением в неосновательном обогащении (получение средств 2 раза);
  • прописать пункт, что при неуплате на протяжении определенного времени договор считается разорванным.

Претензии третьих лиц.

Утрата права собственности.

  • если квартира недавно получена по наследству, то консультируются с нотариусом на предмет возможности появления новых правопреемников;
  • при ипотеке не надо игнорировать страхование «титула» – от риска утраты собственности после оспаривания третьими лицами, что характерно при схемах обмана.

Документы.

  • оформлять куплю-продажу на основании оригиналов. Нотариально свидетельствованные документы могут быть неактуальными;
  • использовать только свежие справки (из УК, ЕГРН).

Несовершеннолетние.

  • не просто выписаны, а с предоставлением иной жилплощади. Отсутствие нарушений подтверждается ООП;
  • если ребенку не выделена доля в приватизированном жилье или нет обязательства об этом при использовании маткапитала, от КП следует отказаться.

Иные риски.

  • частая перепродажа – признак мошеннических схем;
  • перепланировка должна быть узаконенная;
  • не подписывать акт приема-передачи при недостатках – оформлять акт о дефектах и требовать устранения. По той же причине доступ к депозитарию открывать не после переоформления, а после составления передаточного акта;
  • требовать справки из нарко- и психодиспансеров о дееспособности;
  • при использовании доверенности встретиться с владельцем и удостовериться о его адекватности и отсутствии принуждения.


Нельзя подписывать никаких промежуточных актов, предлагаемых собственником квартиры или застройщиком. Соглашение должно быть или о принятии недвижимости, или об обнаружении дефектов жилья с подробным их перечислением.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть