Какие документы для купли-продажи квартиры нужно проверить перед сделкой

    Содержимое:
  1. Список документов для договора купли-продажи квартиры
    1. Паспорта
    2. О праве собственности
    3. Договор купли-продажи
    4. О задолженностях
    5. Из Росреестра (ЕГРН)
    6. Согласие супруга(и)
    7. Копия лицевого счета
    8. Об оценочной стоимости недвижимости
    9. Выписка из домовой книги
    10. Разрешение от ООП
  2. Какие документы нужны при покупке в новостройке
    1. Инвестиционный контракт
    2. Проектная декларация
    3. Разрешение на строительство
    4. На земельный участок
    5. Договор страхования
    6. Учредительная документация
    7. Заключение проектных документов
  3. С чего начать и как правильно оформить документы
    1. Где составляются
    2. Куда подаются
  4. Какие документы должны быть на руках после сделки

Полный список документов при покупке квартиры в новостройке и на вторичном рынке различается. Рассмотрим перечень документации, используемой при сделках купли-продажи недвижимости и последовательность оформления, и регистрации прав собственности покупателем.

проверка документации

Список документов для договора купли-продажи квартиры


При покупке квартиры на вторичном рынке проверяют продавца на:
  1. правомочность совершения сделок с определенным имуществом;
  2. дееспособность;
  3. отсутствие (согласие) других владельцев;
  4. наличие задолженностей по электроснабжению и другим коммунальным услугам;
  5. действующие обременения.


Следует внимательно ознакомиться с предоставленными бумагами на предмет возможных подделок и актуальность:
  1. неразборчивые тексты, подписи;
  2. ошибочно указанные адреса, ФИО, даты, размер жилплощади и другие важные данные;
  3. опечатки, ошибки, исправления.

При возникновении сомнений требуют оригиналы документов (заверенные нотариально копии). Некоторые проверки можно выполнить через обращение в ГУВМ МВД или другое профильное госучреждение. Если собственных знаний недостаточно – обращаются за помощью к профессиональным юристам.


Паспорта


На первом этапе необходимо точно идентифицировать личность продавца. Одновременно уточняют семейное положение и другие сведения по представленному ниже перечню. С помощью гражданского паспорта проверяют:
  1. ФИО, дату рождения;
  2. семейный статус;
  3. регистрацию;
  4. наличие несовершеннолетних детей.

Действительность паспорта можно проверить бесплатно:
  • на портале «Госуслуги» в специализированном разделе;
  • с помощью заполнения типовой формы на сайте ГУВМ МВД РФ.

Если квартира приобретается у иностранца (нерезидента), кроме паспорта проверяют официальный перевод (заверенный в нотариальной конторе).

Дееспособность продавца подтверждают справками из НД и ПНД.

О праве собственности


Если реализатор пользуется квартирой по договору социального найма, он не сможет предъявить правоустанавливающие документы. В этой ситуации необходимо сначала пройти процедуру приватизации.

Вид подтверждения зависит от способа получения прав собственности:
  1. покупка на вторичном рынке – ДКП;
  2. приобретение в новостройке – ДДУ, акт приема-передачи;
  3. наследование, дарение – соответствующие свидетельства, договора;
  4. по исковому заявлению – решение суда.

Договор купли-продажи


Кроме самого ДКП рекомендуется требовать документы, подтверждающие факт полного завершения расчетов с предыдущим владельцем. Подойдет расписка, подтверждающая обоюдное отсутствие претензий и передачу средств.

О задолженностях


Если квартира приобреталась в ипотеку, следует получить справку о погашении кредита. Иногда недвижимость продают с остатком ипотечного займа. В этом случае применяют одно из следующих решений:
  1. делают предварительную оплату для полного расчета с кредитором;
  2. переоформляют ипотеку на себя.

О других задолженностях можно узнать на сайтах службы судебных приставов и налоговой инспекции.

Допустимо письменное обращение в контролирующие инстанции, но способ сопряжен с дополнительными временными затратами. Дистанционную проверку можно выполнить вместе с продавцом в режиме онлайн.

Из Росреестра (ЕГРН)


Выписка из единой базы данных ЕГРН заменяет выдававшиеся прежде:
  1. свидетельства о регистрации;
  2. кадастровые паспорта.

В типовом бланке содержатся важнейшие сведения:
  1. идентификационные данные объекта недвижимости;
  2. площадь и другие технические параметры;
  3. сделки с квартирой, завершенные с 31.01.1998 г. по настоящее время;
  4. обременения и ограничения;
  5. зарегистрированные права собственности.

План из тех. паспорта должен совпадать с действительными параметрами квартиры. Красными линиями отмечают выявленные (заявленные), но не утвержденные изменения.

Рекомендуется завершить официальное согласование перепланировки до приобретения недвижимости.

Согласие супруга(и)


По действующему законодательству распоряжаться совместно нажитым имуществом разрешено только с общего согласия супругов, которое оформляется письменно с нотариальным заверением.

Квартира соответствует совместно нажитому, если:
  1. не установлен иной порядок в брачном договоре;
  2. заключено соглашение о разделе собственности.

Опытные юристы рекомендуют проверять, было ли получено согласие мужа/жены на стадии приобретения жилплощади.


Следует помнить о том, что в течение 3-х лет после развода сохраняются права на совместную собственность. Если продавец сообщает, что не был в браке на момент покупки квартиры, следует взять у него письменное заверение с оформлением через нотариальную контору.

Отмеченные особенности не имеют значения при получении имущества нынешним владельцем в дар (наследство).

Копия лицевого счета


По запросу продавца счет выдает управляющая организация. С его помощью уточняют следующую информацию:
  1. оснащенность инженерными коммуникациями;
  2. тип квартиры, площадь и количество комнат;
  3. процент изношенности строения;
  4. долги по коммунальным платежам;
  5. сведения о зарегистрированных по данному адресу жильцах.

Об оценочной стоимости недвижимости


Инвентаризационная оценка применяется со времен Советского Союза, но ее значение утрачивается. С 2020 все регионы РФ учитывают кадастровую стоимость (КС). Именно значение КС указано в базе данных ЕГРН. По КС, в частности, рассчитывают налог на недвижимость для физических лиц.

Рыночную стоимость устанавливают в результате экспертной оценки. Заключение делают с учетом:
  1. года постройки;
  2. этажности;
  3. размеров и планировки;
  4. материалов несущих конструкций;
  5. оснащенности;
  6. места расположения.

Для детального изучения действующих правил обращаются к тематическому законодательству – ФЗ № 135 от 29.07.1998. В законе отмечена обязанность оценщика:

«быть членом одной из саморегулируемых организаций» (ст. 15).


Эту особенность следует учитывать при поиске исполнителя для проведения экспертизы.

Выписка из домовой книги


Справку о регистрации жильцов по стандартной форме №9 можно получить:
  1. в УК или ТСЖ;
  2. через МФЦ;
  3. с помощью «Госуслуг».

Стандартный образец документа содержит актуальные данные. Архивный – сведения о прописке предыдущих жильцов.

Особое внимание следует проявить, если обнаружены:
  • пенсионеры;
  • лица, выписанные временно для прохождения воинской службы и по иным причинам;
  • несовершеннолетние дети.

Некоторые из перечисленных категорий граждан сохраняют права на часть собственности.

Аналогичные (расширенные) сведения о жильцах приведены в типовой выписке из домовой книги:
  1. ФИО;
  2. место и дата рождения;
  3. национальность;
  4. откуда прибыл;
  5. паспортные данные;
  6. даты регистрации (выписки).

Разрешение от ООП


Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, выселить его можно только после регистрации по другому адресу места жительства одного из родителей.

Дополнительное ограничение используют при покупке нынешним владельцем реализуемой недвижимости за счет средств маткапитала. В этом случае выписка допустима при сохранении или улучшении действующих прав ребенка на часть собственности.

Ограничивает выполнение сделок купли продажи специальная запись в ЕГРН. Снять обременение можно только по специальному разрешению ООП.

Какие документы нужны при покупке в новостройке


По ДДУ (проектного финансирования) приобретают не квартиру, а право ее покупки (передачи в собственность) после завершения строительства и официальной передачи объекта в эксплуатацию.

Кроме репутации застройщика проверяют:
  1. общие условия инвестиционного проекта;
  2. технические и эстетические параметры;
  3. согласования и разрешения на строительные работы;
  4. систему гарантий.

Инвестиционный контракт


В документе застройщик указывает:
  1. планы по распределению жилья и других помещений;
  2. обязательства по возведению детских площадок, проездов, иной инфраструктуры;
  3. сроки отдельных этапов.

Проектная декларация


Основные позиции:
  1. реквизиты собственника земельного участка (ЗУ);
  2. срок ввода в эксплуатацию и общие параметры объекта строительства;
  3. описание целевого назначения отдельных площадей;
  4. кадастровый номер и правоустанавливающие документы ЗУ.

Разрешение на строительство


В этом документе проверяют наименование предприятия, получившее разрешение на выполнение строительных работ. Это должна быть та компания, с которой дольщик заключает ДДУ.

На земельный участок


Проверяют соответствие целевого назначения земельного участка и строительного проекта. При необходимости будущего переоформления возникают дополнительные риски.

Максимальные риски – когда жилой дом располагается в природоохранной зоне.

Договор страхования


Механизм дополнительных гарантий действует с начала 2014 г. В соответствии с установленными правилами застройщики должны заключать договора о страховании своей ответственности перед дольщиками.

В случае банкротства и других случаев, предусмотренных соглашением, им выплачивают компенсацию.

Учредительная документация


Проверяют стандартный комплект подтверждений для юридических лиц:
  • Устав;
  • ИНН;
  • ОГРН;
  • выписку из ЕГРЮЛ.

Заключение проектных документов


Проектная документация содержит результаты госэкспертизы. Следует убедиться, что проверка выполнена с положительными выводами.

Позитивное заключение подтверждает соответствие проектной документации действующим отраслевым нормативам.

С чего начать и как правильно оформить документы


На первом этапе уточняют перечень документов, необходимых при заключении договора купли-продажи квартиры. Следует учесть их срок действия, длительность оформления.

Примеры:
  1. если отсутствует супруг(а), не нужно согласие на продажу;
  2. при наличии несовершеннолетнего ребенка понадобится разрешение ООП;
  3. выписку из ЕГРН можно получить за сутки;
  4. копию лицевого счета УК выдает при личном обращении нынешнего владельца (продавца).

Стандартный алгоритм действий:
  1. подписывают предварительное соглашение, делают предоплату при необходимости;
  2. собирают и проверяют документацию по приведенному выше перечню;
  3. заключают ДКП, передают заявление о регистрации нового собственника в «Росреестр»;
  4. покупка недвижимости завершается полным расчетом;
  5. для безопасности применяют депозитарную ячейку или условный счет в банке.

Где составляются


Для подготовки документов применяют следующие способы:
  1. самостоятельное написание с применением типовых форм;
  2. помощь квалифицированного юриста;
  3. обращение к нотариусу, специалистам агентства недвижимости.

Куда подаются


Регистрацию нового собственника в базе данных выполняют:
  1. непосредственно в отделении «Росреестра»;
  2. через МФЦ, «Госуслуги»;
  3. с помощью посредников по доверенности, оформленной нотариально.

Какие документы должны быть на руках после сделки


После совершения сделки на руках покупателя остаются:
  1. ДКП;
  2. расписка о выполненном расчете и отсутствии претензий;
  3. согласие супруга(и) продавца на продажу, платежные и другие сопроводительные документы (в зависимости от конкретных условий).
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть