Проект договора купли-продажи квартиры между физическими лицами: заполненная форма

 

завершение подписания соглашения

Основной договор купли-продажи квартиры между физическими лицами подтверждает переход квартиры новому владельцу. Заключение соглашения – один из вариантов отчуждения недвижимости.

Основные характеристики договоров купли-продажи (ДКП) жилья:

Параметр Описание
Стороны
  • между физическими или юридическими лицами, дееспособными или действующими через законного представителя;
  • вместо малолетних (до 14 лет) совершают их родители (опекуны). Граждане с 14 до 18 лет имеют право подписи, но сделку совершают с письменного согласия перечисленных лиц и органов опеки.
Что требуется для действительности ДКП
  1. Соблюсти форму.
  2. Подготовить проект соглашения купли-продажи, прописать существенные положения.
  3. Подписать, проставить дату. Электронный договор приравнивается к бумажному, если стороны имеют цифровые подписи (ЭЦП).
  4. Зарегистрировать переход собственности.
Чем регламентируется содержание, отмена, оспаривание Применяется ГК РФ:
  • подраздел 2:
    • понятие и форма;
    • заключение, содержание и стороны;
    • изменение и расторжение;
  • параграф 2:
    • недействительность, мнимость, ничтожность;
    • последствия невыполнения (неустойка, возмещение ущерба).
  • Гл. 12: исковая давность – 36 мес., но с продолжением и возобновлением судом.
Признаки купли-продажи Сделка возмездная, двусторонняя. Наличие оплаты и двух контрагентов обязательное.

C 01.03.2013 года регистрация ДКП и собственности совершается одной процедурой: подачей договора в УФРС (Письмо Росреестра от №14-исх/01791-ГЕ/13, ст. 551 ГК). В ст. 558 ГК указано, что соглашение продажи жилья подлежит регистрации, но с учетом указанных выше нормативных актов, фактически, регистрируется переход прав.

Что такое ДКП при покупке квартиры

Договором купли-продажи является документ, на основании которого совершается сделка, когда продавцом передается имущество в собственность покупателю. Приобретатель обязывается принять объект и уплатить его стоимость (ст. 454, 549 ГК).

ДКП невозможен:

  • при купле в строящемся здании, например, по проектному финансированию (с июля 2019 вместо ДДУ) между юр. лицом и физ. лицом: права собственности пока нет вообще. Роль соглашения выполняет передаточный акт и контракт инвестирования;
  • по сделкам, касающимся общей совместной собственности между совладельцами. Супруги не могут быть контрагентами: все имущество общее, стороны становятся одновременно и продавцом, и приобретателем.
  • Исключение: раздельный режим использования по брачному контракту.

Куплю-продажу при отчуждении несколькими дольщиками своих частей жилплощади одному покупателю позволено оформлять одним соглашением. Допускается в ДКП указать «продавец» и перечислить нескольких совладельцев.

Как составляется ДКП квартиры

Способы, как составить:

  • самостоятельно – доступны бесплатные образцы (проекты) документов купли-продажи (можно скачать ниже);
  • с привлечением нотариуса, юриста, риелтора. Специалист составит текст, основываясь на информации от клиентов, и даст сторонам на подпись.

Алгоритм:

  1. Участники достигают согласия по условиям сделки.
  2. Создается проект (готовый текст) соглашения.
  3. Вычитка и проверка.
  4. Подписание: сверяют аналогичность экземпляров, проверяют отсутствие мелкого шрифта, недостатков текста.

 

Можно ли в простой письменной форме

Свидетельствование для ДКП не обязательное, но простая письменная форма требуется всегда (ст. 550 ГК).

Документ подают в Росреестр как обычный текст, подписанный сторонами. Исключения, когда требуется нотариальное свидетельствование: пожизненное содержание, участие лиц под опекой или несовершеннолетних, отчуждение долей.

Кто составляет: продавец или покупатель

Нет значения, кто создаст примерный проект. Как правило, это делает покупатель или сторона больше заинтересованная в сделке. При желании участников соглашение пишет юрист.

Какие документы нужны для оформления

Документы собирают обе стороны. Не всегда перечень стандартный. Есть специфические обстоятельства с дополнительными бумагами.

Продавец Покупатель
Паспорта
Свидетельства:
  • о браке;
  • на детей.
При маткапитале, ипотеке:
Бумаги на квартиру:
  • извлечение из ЕГРН (расширенное с планом и историей операций). Покажет:
    • отсутствие обременений;
    • всех владельцев;
    • частоту перепродаж.
Документы-основания получения жилья продавцом. При проектном инвестировании:
  • контракт финансирования;
  • чеки о выплате взносов.
Форма №9 о выписке всех бывших владельцев. Квитанции о госпошлине за регистрацию права собственности в Росреестре.
Справки из психо- и неврологических учреждений о дееспособности.
Согласие на сделку супруга(и) с нотариальным удостоверением.
Разрешение ООП, если есть дети, прописанные несовершеннолетние.
От застройщика потребуются:
  • разрешения на стройку;
  • бумаги на участок;
  • проект дома.

 

Что должно быть в договоре

Существенные условия по ст. 432 ГК (без них недействительный):

  • данные сторон, достаточные для однозначной идентификации:
    • Ф.И.О., информация из паспорта;
  • ИНН, СНИЛС;
  • реквизиты представителя и доверенности;
  • родственные связи;адрес прописки и фактического места проживания;

  • предмет (ст. 554 ГК). Подробные данные жилья:
    • в составе иной недвижимости (доля) или отдельное;
    • в договоре указывается общая и жилая площадь квартиры;
    • этаж, какой дом;
    • состояние, наличие ремонта;
    • недостатки и особенности;

  • суть сделки:

    • указывается, что осуществляется именно купля-продажа: продавец передает, а покупатель принимает и выплачивает стоимость;
  • цена (ст. 555 ГК):
    • прописью и цифрами;
    • может указываться за все жилья или за 1 кв. м. (конкретизируют за что);
    • обязательно должно быть указано, какие лица имеют право пользования квартирой после ее отчуждения (п.1 ст. 558 ГК РФ), или отсутствие таковых.

Дополнительные пункты:

  • на основании каких документов жилплощадь перешла к продавцу;
  • сроки и способ передачи недвижимости:
    • актом с вручением ключей или иным действием;
    • Пример: «жилье считается переданным с момента въезда покупателя»;

    • допускается заменить акт пунктом в соглашении купли-продажи.
  • дата выписки и освобождения квартиры продающей стороной;
  • порядок расчета:
  • пункты по гарантиям:
    • реализатор гарантирует отсутствие обременений;
    • нет обстоятельств, тянущих недействительность сделки;
    • нет споров, претензий третьих лиц;
    • стороны не находятся под опекой, нет заболеваний и обстоятельств, мешающих трезво оценивать значение сделки;
    • нет факторов принуждения или вынуждающих заключить заведомо невыгодный договор;
  • количество экземпляров, дата, подписи с расшифровкой.

 

Сколько экземпляров должно быть

Экземпляры – это оригиналы ДКП. Стороны предусматривают количество, считающееся необходимым, но число должно отвечать прописанному в ДКП. Стандартно потребуется:

  • 1 – продавцу;
  • 1 – покупателю;
  • 1 – нотариусу;
  • 1 – Росреестру;
  • дополнительно по просьбе третьих лиц, права и обязанности которых, затрагивает купля-продажа;
  • если есть несколько продавцов/покупателей – каждому по одному экземпляру.

Стороны, или нотариус вместо них, сдают регистратору экземпляры, плюс 1 для архива ведомства.

Сколько стоит составление

Составление договора купли-продажи квартиры или проекта текста нотариусом стоит в среднем 2000 – 5000 руб. При заверении взимается госпошлина. Платеж зависит от суммы сделки.

Обязательность удостоверения

Требуется (ст. 333.24 ГК) По желанию контрагентов (п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате)
0,5% суммы соглашения, но от 300 руб. и до 20 000 руб. Отчуждение лицам с близкими родственными связями (супругам, родителям, детям, внукам):
  • сумма сделки до 10 млн: 3 000 + 0,2%;
  • от 10 млн: 23 000 + 0,1%, но до 50 000.
Посторонние лица (дальние родственники и прочие):
  • до 1 млн: 3 000 + 0,4%;
  • от 1 до 10 млн: 7 000 + 0,2%;
  • от 10 млн: 25 000 + 0,1%. В случае отчуждения жилья – не больше 1 000 000.

С февраля 2019 года нотариус обязан сам бесплатно направлять ДКП в Росреестр для регистрации перехода права собственности (п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате). Стороны платят только госпошлину для УФРС объемом 2 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). При подаче бумаг электронным способом платеж составит 1 400 руб. (если действует скидка).

Граждане могут распечатать и принести уже готовый проект на заверение, но зачастую в нотконторах отказываются принимать документы «со стороны». Более реально сэкономить, когда свидетельствование не обязательное: заплатить только за подготовку текста.

Образец ДКП квартиры: заполненный бланк

Скачать: Пример основного ДКП.doc

Скачать: Пример ДКП по долям.doc

Скачать: Пример ДКП при ипотеке.doc

Как прошить ДКП квартиры

Все страницы – неотъемлемая часть договора, единое целое. Удостоверяя нотариально, прошивкой занимаются специалисты нотконторы.

При самостоятельном написании листы скрепляют стороны. Не используют степлер и скобы – соглашение прошивают нитями или шнуром. Способ не имеет значения – по правилам деловодства или другой.

Концы нити выводятся на последнюю страницу, на них наклеивают пломбу – кусок бумаги, с фразой «прошито и пронумеровано на … листах» и датой. Подписи стороны ставят с расшифровкой с выходом за края: при срыве пломбы части надписи останутся на основном листе.

Как происходит заключение ДКП квартиры

Алгоритм действий с договором купли-продажи:

  1. Создание проекта соглашения самостоятельно или у юриста.
  2. Подписание и удостоверение с выплатой госпошлины или без такового.
  3. При свидетельствовании нотариус сам передает соглашение в Росреетср. ДКП с простой письменной формой подают регистратору стороны с заявлениями о переоформлении и квитанцией о госпошлине.
  4. На протяжении 10 дн. сторонам возвращают экземпляры с отметкой. Покупателю выдают извлечение из ЕГРН. Узнать номер договора купли-продажи можно, посмотрев на штемпель Росреестра.

 

Нужно ли заверять

Применение простой письменной формы обязательное (ст. 161 и 162 ГК). Вопрос, пользоваться ли нотариальным удостоверением (ст. 163 ГК), так как стоимость составления возрастает.

Когда нотариальная форма необходима:

  • необязательная, но требуемая госорганами и учреждениями (отсутствие усложнит процедуру):
    • банком для ипотеки;
    • Пенсионным фондом для материнского капитала;
  • обязательная для ДКП (это исключения, предусмотренные законом, например, в ст. 42, 54 ФЗ 218):
    • по долям;
    • при ренте (пожизненном содержании, ст. 584 ГК);
    • при участии несовершеннолетнего, недееспособного, при наличии опеки.

 

Срок действия договора

ДКП начинает действовать и порождать юридические последствия с момента регистрации. Сделка окончена после выполнения сторонами условий в прописанный срок (оплата и передача жилья).

С какого момента договор считается заключенным

Соглашение купли-продажи, заключенное не с момента подписания, а с даты регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).

Основные моменты по регистрации:

  • раньше (до 2013) ДКП учитывали отдельно: с даты фиксации документа позволялось выждать некоторое время, на протяжении которого покупатель окончательно рассчитывался с контрагентом. После этого отдельно фиксировали изменения в ЕГРН;
  • на сегодняшний день отдельную процедуру упразднили: соглашение регистрируется (ст. 558 ГК) сразу с переходом собственности.

 

Риски при заключении ДКП квартиры

Инструменты безопасности применяются по умолчанию. Большинство рисков исключается простыми действиями, например, использованием специальных инструментов для расчетов.

Риски (подводные камни) Как избежать
  • не соблюдены требования к действительности (Параграф 2 ГК);
  • не указаны недостатки и особенности жилья;
  • нет согласия супруга(и), нет обязательства о выделении долей детям при маткапитале, разрешения ООП.
Вычитывают договор, проверяют наличие документов, актуальность.
По доверенности. Доверенность может быть отозванной. Встречаются лично с доверителем и проверяют отсутствие принуждения, обмана.
Нотариально удостоверенные документы. Есть опасность неактуальности. Надо применять только оригиналы.
Жильцы не выписаны до подписания ДКП. Предусматривают пункт о выписке. Справкой №9 подтверждается, что нет зарегистрированных лиц.
Получение фальшивых купюр, кражи, манипуляции при расчетах.
  • депозитарий и аккредитив с доступом после передачи жилья;
  • конкретизировать при упоминании об оплате, что это те же средства, уже выплаченные по договору. Это обезопасит от обвинений в неосновательной выгоде.
  • уклонение продавца от перерегистрации, исправления, если есть ошибки в документах;
  • непередача имущества.
В ДКП указать, что доступ к аккредитиву открывается после предъявления акта, когда осуществилась передача квартиры.
Наличие нелегализованной перепланировки Сверяют квартиру в реальности с планом по кадастровому паспорту (извлечение из ЕГРН).
Обременения правами третьих лиц Пример: долгосрочная аренда, независящая от смены собственника. Выписка из ЕГРН покажет все ограничения.
Риск утраты задатка Лучше предусмотреть аванс, а не задаток, так как его сложно вернуть, если сделка не состоится.
Принятие жилья с недостатками Подписывают приемочный акт в новостройке, когда обнаруженные дефекты устранены. Объект можно принять и с изъянами – застройщик не освобождается от исправления недоработок в гарантийный срок (указывается в договоре инвестирования), но в акте приема-передачи необходимо их перечислить.

С опаской надо относиться к недвижимости, недавно полученной продавцом по наследству, или к ситуациям, когда супругу(а) или ребенка реализатора признали без вести пропавшими, умершими.

Нужно проверить, как перешла квартира продавцу, были ли выделены доли детям при использовании маткапитала.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Бесплатная юридическая помощь по вопросам продажи, покупки квартир и земельных участков
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector