Как продать квартиру если два собственника и оба согласны (один против)

    Содержимое:
  1. Нюансы продажи квартиры с несколькими владельцами
    1. С долевыми собственниками
    2. С совместными собственниками
    3. Сколько договоров заключается
    4. Два собственника: плюсы и минусы при продаже
  2. Как продать квартиру, если несколько собственников
    1. Как продать, если один не согласен
    2. Если один из них несовершеннолетний
    3. Если оба согласны
  3. Как проходит продажа квартиры, если два владельца
    1. Какие документы нужны
    2. Образец договора купли-продажи с двумя собственниками
    3. Как проходит подписание и регистрация

рукопожатие после сделки

Продажа квартиры с двумя собственниками проводится в рамках ФЗ № 218 от 13.07.2015 г. Регулируется процесс статьями Гражданского Кодекса РФ:
  1. права владения – ст. 247;
  2. преимущественными привилегиями (правами) – ст. 250;
  3. закрепление правил распределения долей – ст. 252.

К участникам сделки относятся лица, заинтересованные в купле/продаже всего жилого объекта, либо части. Выступать в роли покупателя может физическое или юридическое лицо, в роли продавца – собственник.


Нюансы продажи квартиры с несколькими владельцами


Причины появления статуса совместного владения недвижимым имуществом:
  1. покупка на деньги нескольких физлиц;
  2. приватизация на прописанных жильцов;
  3. приобретение в брачном союзе;
  4. присутствие нескольких наследников.


Виды:
  • Долевая.
  • Совместная.

При ДС (долевой форме собственности) права владельцев квартиры разделены на доли / части, которыми они владеют, и вправе реализовать другому заинтересованному лицу.
Разделяют доли на:
  • Идеальные – это не выделенные конкретно площади в жилом помещении, т.е. прописанные на бумаге: ¼ или ½. Не привязываются к месту, комнате, либо иной части.
  • Реальные – выделенные и привязанные к комнате, либо иным помещениям. При реальном распределении кухня, коридор и санузел остаются в пользовании всех проживающих по принципу идеальных долей.

При СС (совместной форме собственности) разделение квартиры на части не предусматривается. Жилплощадь реализуется не по частям, как в ДС, а целиком. Требуется разрешение совладельца.

СС возможно перевести в долевую, если поделить площадь и выделить каждому конкретное количество квадратных метров.


С долевыми собственниками


При двух владельцах, имеющих доли, в роли продавца выступают оба, если говорится о продаже квартиры целиком. Когда совладелец желает реализовать свой надел, то разрешения второго не требуется.

При приобретении жилой площади в ДС, договор купли-продажи (ДКП) заключается единый, с внесением в него данных всех участников. В Росреестре регистрируются совместные права на жилплощадь, которую они вправе реализовать.

Отчуждение квартиры одним из совладельцев возможна при предоставлении нотариально заверенной доверенности от второго на право заключения ДКП самостоятельно.


С совместными собственниками


СС как правило оформляется при покупке недвижимости супругами. Им выдается одно свидетельство, в котором собственником указывают мужа или жену.

Квартира, купленная в браке – это совместно нажитое имущество и не важно, что оформлена на одного из пары. При реализации жилого объекта требуется согласие мужа/жены. В противном случае сделка признается недействительной.

Если продажа состоялась без уведомления и согласия второй стороны, то пострадавшее лицо вправе обратиться в судебный орган в течение года для возврата утраченного.


Покупателю следует заранее выяснить семейное положение продающей стороны, чтобы минимизировать риски. Согласие следует удостоверить нотариально для исключения в дальнейшем ненужных вопросов.

Покупка квартиры у двух собственников без полученного разрешения супруга(и) возможна, если:
  1. составлен брачный контракт c прописанными правами супругов;
  2. получена в наследство;
  3. перешла по договору дарения.

Особенность совместного проживания в том, что оно подразумевает не только брачный союз. Поэтому при приобретении объекта недвижимости следует запросить письменное разрешение всех дольщиков, заверенное нотариусом.

Сколько договоров заключается


Заключать с каждым совладельцем ДКП не требуется. Достаточно одного соглашения с указанием всех участников сделки.

А вот количество экземпляров разное и зависит от количества вписанных в ДКП лиц.
Пример:
  1. со стороны покупателя – 1 человек;
  2. со стороны продавца – 2 человека;
  3. готовим три экземпляра ДКП.

Соответственно, если три собственника – 4 экземпляра.

При этом следует соблюдать формальности:
  1. Если принято обоюдное решение о проведении сделки, то в договоре прописывают порядок оплаты дольщикам.
  2. Удостоверяют документацию у нотариуса.

Согласно новым правилам отчуждения, ДКП оформляется в присутствии всех участников процесса и нотариуса. Без нотариального заверения зарегистрировать ДКП в Росреестре не получится.


Два собственника: плюсы и минусы при продаже


Преимущества:
  1. использование части квартиры на усмотрение владельца:
    • реализовать;
    • подарить;
    • завещать;
    • сдавать;

  2. только одно разрешение на проведение сделки;
  3. использовать долю, как залог при оформлении ипотеки.

Недостатки:
  • трудно продать только один надел жилого объекта.


Как продать квартиру, если несколько собственников


Оформление документации по продаже недвижимого имущества с двумя и более владельцами, проводится по схеме с соблюдением установленных правил:
  1. Заинтересованное лицо (продавец) обязано известить о своем решении других совладельцев. Направляется письмо-уведомление с указанием конкретной цены и площади объекта. Можно разместить объявление на официальном портале Росреестра, либо вручить извещение через нотариуса.
  2. На ответ дается месяц (30 календарных дней).
  3. Если совладельцы принимают условия и соглашаются выкупить долю, то готовится ДКП.
  4. Если получен отказ, то реализатор вправе оформить сделку с третьим лицом.

Не получив письменного согласия на принятие условий, изложенных в уведомлении, либо отказа от преимущественного права от совладельцев, продавец не вправе в течение установленного срока на ответ (30 дней) реализовывать долю.


Если дольщики не выкупают предлагаемую часть квартиры, то от них потребуется подписать нотариально заверенное разрешение на отчуждение.

Как продать, если один не согласен


Есть несколько вариантов реализации, если один против:
  1. Возражение на отправленное письменное уведомление, считается отказом от покупки, а значит, и от преимущественных прав. Продавец вправе искать другого приобретателя на свою часть жилой площади.
  2. Если письменного отказа не получить, то оформляется дарственная. Дарение разрешено по закону и не повлечет за собой рассмотрение дела в суде.

Если один из них несовершеннолетний


Реализация квартиры с совладельцем ребенком, регламентируется ст. 37 ГК. Так как несовершеннолетний не может по закону самостоятельно распоряжаться имуществом, то в процессе обязаны присутствовать и участвовать его законные представители.

Но одного родительского разрешения будет недостаточно. Заручаются согласием органов опеки и попечительства (ООП). Для разрешения необходимо представить в ООП:
  1. банковское подтверждение, что на ребенка открыт счет, куда перечислят деньги;
  2. согласие обоих родителей на реализацию доли;
  3. доказательства, что условия проживания на новом месте будут не хуже прежних.

Если оба согласны


При обоюдном согласии составляется и заверяется договор купли-продажи.

Порядок проведения сделки будет отличаться от единоличной реализации. Оформление продажи одному покупателю осуществляется по двум долям.

При подписании ДКП у нотариуса обязаны присутствовать оба супруга или оба совладельца.


Форма договора – свободная, предусматривающая передачу денег:

  1. по отдельности каждому продавцу, в соответствии с количеством проданных квадратных метров жилой площади;
  2. перевод денег одному лицу, с дальнейшим самостоятельным распределением участниками процесса.

Как проходит продажа квартиры, если два владельца


Продать часть недвижимости может любое физическое или юридическое лицо. Размер выделенной доли при этом роли не играет. Реализовать свою часть можно:
  1. совладельцу;
  2. иному физлицу или компании.

Продавец вправе отдать принадлежащие ему квадратные метры в квартире кредиторам.

По решению суда, когда речь идет о непогашенных займах, реализация имущества с торгов проводится без согласия хозяина и дольщиков.


При продаже недвижимости с двумя собственниками, сначала получают согласие второй стороны. Законом предусмотрен порядок получения письменного отказа или согласия на покупку продаваемой доли, в силу преимущественного права.

Схема реализации жилплощади:
  1. Заключение ДКП, с указанием:
    • сведений о продавцах;
    • размеров продаваемых долей;
    • описания реализуемого объекта;
    • стоимости.

  2. Посещение нотариуса и заверение ДКП.
  3. Составление передаточного акта с подписями всех участников процесса.
  4. Регистрация ДКП и оформление прав на нового владельца с уплатой госпошлины и налогов.

Какие документы нужны


Для регистрации в Росреестре:
  1. паспорта участников;
  2. документы, подтверждающие право собственности на продаваемую квартиру (свидетельство);
  3. заявление от продавца по установленной форме;
  4. заявление от совладельца на внесение изменений права собственности, если доли распределены поровну;
  5. судебное решение, либо соглашение о выделении части жилого помещения;
  6. разрешение органов опеки, если второй собственник – несовершеннолетний;
  7. доверенность, если в роли покупатели или продавца выступает доверенное лицо;
  8. ДКП.

Реализовать долевую недвижимость без ЕГРН выписки по действующим правилам российского законодательства не получится – предоставление справки является обязательным условием для проведения сделки.

В ЕГРН справке содержится актуальная информация о собственниках и их правах на квартиру. Для заключения ДКП на жилую площадь:
  • не наложен арест;
  • нет обременения;
  • отсутствует запрет на реализацию.

Нотариус обязан проверить вместе с продавцом и покупателем достоверность представленной документации и полноту информации об объекте. После тщательной проверки удостоверить соглашение купли-продажи.

Образец договора купли-продажи с двумя собственниками


Скачать Бланк ДКП с долевым владением.doc (37,5 Kb) (cкачиваний: 0)

Скачать Бланк ДКП с совместным владением.doc (74 Kb) (cкачиваний: 0)


Как проходит подписание и регистрация


Оформление продажи долевой или совместной собственности по новым правилам проводится в присутствии нотариуса, удостоверяющего сделку.

В 2019 году невозможно пройти регистрацию отчуждения доли без нотариального заверения. Правило введено для недопущения ущемления прав отдельных групп собственников, к которым относятся:
  1. дети, не достигшие совершеннолетия;
  2. недееспособные граждане.

Оплату услуг нотариуса берут на себя продавцы, разделяя всю сумму соразмерно долям. В случае совместной собственности расходы делятся поровну.

Примерные расходы:
  1. 0,3% от реализуемой доли по кадастровой оценке + 3000 р. за работу;
  2. заверение ДКП – 5000 р.;
  3. госпошлина – 2000 р.

В зависимости от региона стоимость услуг может измениться (кроме госпошлины).

Заключив ДКП, права собственника переходят к новому владельцу. Последний этап – регистрация сделки в Росреестре и внесение записи о новом собственнике.

После внесения данных в базу оформляется выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права на квартиру к покупателю.

Получить документ собственника можно:
  1. на следующий день при электронной регистрации;
  2. на четвертый день, если бумаги оформлены и удостоверены нотариусом;
  3. на шестой день, если документация сдана лично продавцами или покупателем.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть