Возможна ли купля-продажа квартиры между близкими родственниками

    Содержимое:
  1. Можно ли продать квартиру родственнику: законна ли сделка
    1. Отличия от дарственной и завещания
    2. Можно ли продать по низкой цене
    3. Что такое фиктивная сделка купли-продажи квартиры
      1. Признание ДКП мнимой сделкой: последствия
  2. Как сделать куплю-продажу квартиры между родственниками
    1. Необходимые документы
    2. Образец ДКП квартиры между родственниками
    3. Порядок заключения сделки
    4. Как выполнить оплату
  3. Плюсы и минусы ДКП между членами семьи

родня заключает сделку

Заключение договора купли-продажи квартиры между близкими родственниками не отличается от сделок для не взаимозависимых лиц. Но есть ограничения по супругам, по маткапиталу и вычету. Последнее обстоятельство – главный недостаток покупки недвижимости у родни.

Основные характеристики:

Параметр

Описание

Особенности договора купли-продажи (ДКП)

  • форма письменная простая;
  • нотариальное удостоверение не обязательное, за исключением отчуждения долей, но часто используется, особенно при ипотеке и при применении маткапитала;
  • государственная регистрация обязательная.

Цена и условия

Стороны прописывают условия и суммы по своему усмотрению, если это не противоречит закону.

Нюансы

Часто применяется для «серых» и незаконных схем.



Запрещена купля-продажа (КП) супругами: ДКП не имеет смысла, поскольку при совместной собственности каждая сторона будет выступать одновременно и покупателем, и продавцом. Отчуждение возможно только при наличии брачного контракта, устанавливающего раздельный режим пользования.


Можно ли продать квартиру родственнику: законна ли сделка


Нет никаких преград, чтобы оформить куплю-продажу между родственниками. Граждане вольны распоряжаться своим имуществом, как им заблагорассудится независимо от степени родственных связей.

Отличия от дарственной и завещания


Есть особенности для разных способов отчуждения родственниками. Сравнение дарственной и ДКП:
  1. сторонами сделок являются дееспособные субъекты или имеющие представителя (опекуна, попечителя). Дарственная имеет ограничения (ст. 575 ГК), которые отсутствуют у купли-продажи. Запрещены подарки, кроме стоимостью до 3 тыс. руб.:
    • от имени малолетних, недееспособных, их представителями;
    • сотрудникам сферы образования, медицины, социальной направленности гражданами-клиентами (зависимыми от услуг) и их родственниками;
    • замещающим госдолжности, служащим госбанка в связи со служебными обязанностями.
      • Исключение: протокольные подарки. Если стоимость от 3 тыс. руб., то дар – собственность государства и передается госоргану;

    • коммерческими субъектами;

  2. для ДКП нотариальное свидетельствование не обязательное, кроме отчуждения доли, сделки с несовершеннолетними и при пожизненном содержании. Для дарения, если переход права собственности регистрируется в Росреестре, применяется всегда;
  3. есть особенности передачи объекта:
    • ДКП возмездный – покупатель может не принимать недвижимость, но если деньги выплачены, то продавец не обязан их возвращать, поскольку условие договора считается выполненным.
    • Дарственная безвозмездная, безусловная.


Наследство схожее по основным параметрам с дарственной (нет оплаты, условий принятия жилья). Применение наследования меньше зависит от воли родственников, поскольку он возможно после смерти владельца квартиры.

Оформляется свидетельство о наследовании, по которому гражданин принимает жилплощадь и регистрирует собственность. Нюанс: имущество переходит с долгами, поэтому наследнику иногда невыгодно брать недвижимость.

Решающее значение для выбора имеет вопрос о налогах и вычете:

ДКП

Дарение

Наследование

  • продавец платит 13% от вырученного. Нюанс: реализатор (не покупатель) может воспользоваться миллионным вычетом или уменьшением доходов на расходы;
  • есть госпошлина (ст. 333.24 НК), если договор оформляет нотариус;
  • есть ограничения и минусы для близких родственников:
  • стороны, с близкими родственными узами освобождены от подоходного налога;
  • круг льготников расширен. Право на возмещение дано дедушкам, бабушкам, внукам (ст. 217 НК) плюс к тем, что перечислены в ст. 105.1 НК;
  • госпошлина составит 0,5% от цены дара, но не меньше 3 тыс. и не больше 20 тыс. руб.

НДФЛ отменен, но есть пошлина (ст. 217 НК):

  • 0,3% (1 и 2 очереди);
  • 0, 6% (остальные) от стоимости принятого имущества.


Исключения, когда Пенсионный фонд позволяет применение маткапитала для купли-продажи родней:
  1. выкупается доля, после чего гражданин становится полноправным собственником квартиры;
  2. обстоятельства не дают повода сомневаться в целевом использовании.
    • Пример: родственник переезжает на ПМЖ заграницу, а ненужную квартиру продает близким.


Родня при купле-продаже рассматривается в структуре понятия «взаимозависимые лица» из ст. 105. 1 НК, а не из СК. Под близкими подразумевают:
  1. лиц в браке;
  2. родителей, усыновителей;
  3. детей, включая усыновленных;
  4. полно- и неполнородных сестер, братьев;
  5. опекунов, подопечных.

Ограничения не касаются продажи дальнему родственнику, зачастую считающемуся в социуме близким. Примеры: тещи, тести, двоюродная линия, тети, дяди, бабушки, дедушки, внуки.


ПФ может не выделить маткапитал и дальним родственникам, если посчитает, что соглашение нацелено на обналичивание средств сертификата. Отказать уполномочена и налоговая, но в исковом порядке: есть судебная практика, когда лица признаются взаимозависимыми.

Можно ли продать по низкой цене


Налог упраздняется при владении купленным:
  1. до 2016 года – больше 36 мес.;
  2. после 2016 года – 60 мес.

При отчуждении жилья без сроков в 3/5 лет для упразднения налогов используют уменьшение цены. Фиктивную стоимость прописывают в ДКП, а главные расчеты происходят за рамками купли-продажи в приватном порядке, что безопаснее между близкими.

При признании сделки недействительной есть риск, что покупатель получит назад именно стоимость по договору, а не действительно выплаченные деньги. Вероятность конфликта уменьшается при КП роднёй.

Заниженная цена была популярной в прошлом, когда налоги начислялись только с цифры в соглашении. На сегодняшний день актуальность метода снизилась. НДФЛ теперь исчисляется так:
  1. сравнивается договорная и кадастровая (государственная) цена;
  2. НДФЛ берут с большей цифры;
  3. если кадастровая оценка выше, то 13% рассчитывают из суммы равной 70% от нее.

Государственная оценка приближена к рыночным показателям, поэтому фиктивное понижение цены не сильно поможет для уклонения от налогов. В ДКП допускается прописать ничтожно низкую цену, но на НДФЛ это не повлияет, так как взнос ФНС исчислит по кадастру.


Что такое фиктивная сделка купли-продажи квартиры


Мнимые, притворные сделки (ст. 170 ГК) объединяются термином «фиктивные». Такие договора являются недействительными или ничтожными с момента заключения.

Фиктивные ДКП:
  • мнимые – заключены без намерения достичь цели, прописанной пунктами договора;
  • притворные – один прикрывает другой.

Схемы, для чего используют:
  1. обналичивают маткапитал;
  2. получают ипотеку и используют ее на иные цели;
  3. уклоняются от выплаты налогов, долгов, от взыскания судебными приставами.

Примерный алгоритм:
  1. гражданин, желающий получить увеличенный займ с выгодными условиями, характерными для ипотеки, договаривается с родственниками о покупке у них недвижимости;
  2. кредитор выделяет ипотеку, совершается мнимая сделка. В данном случае, чем выше цена, тем лучше: банк дает больше средств;
  3. родственники возвращают средства взявшему ипотеку. Покупатель получает свободные деньги и платит взносы заимодателю на выгодных условиях. Близкие остаются жить в квартире.

Признание ДКП мнимой сделкой: последствия


Недействительность соглашения возникает в силу оспоримости и ничтожности (ст. 166 ГК). Эти понятия различают. Последнее применимо к мнимым и притворным ДКП.

Сделка ничтожна, независимо от решения суда, в отличие от оспоримых договоров. Но необходимо подтвердить это иском, поскольку, в большинстве случаев, требуется исполнительный документ по применению последствий ничтожности договора.

Сама по себе низкая цена не влияет на законность – стороны вправе устанавливать любую сумму. Ответственность наступит, когда уменьшение стоимости используют в противоправных схемах.


Последствия ст. 167, 170 ГК:
  1. недействительность сделки возникает с момента ее совершения, то есть, с возвратом в прошлое, что является основанием реституции – приведением правоотношений в начальное положение. Прекращаются и правоотношения, предусмотренные на будущее;
  2. контрагенты обязаны вернуть все полученное;
  3. если возврат невозможен, то возмещают стоимость. Судом назначается равноценная компенсация, учитывая неустойку, упущенную выгоду;
  4. признание договора притворной сделкой влечет применение правил той договоренности, которую стороны имели в виду на самом деле;
  5. лицо, знавшее или которое должно было быть осведомленным о признаках недействительности, после признания КП таковой считается действовавшим недобросовестно.

Куплю-продажу вправе оспаривать и третье лицо – физическое или юридическое, включая государство в лице госорганов, – интересов которого она касается. Примеры:
  • банк вправе требовать возврата правоотношений в начальное положение при подозрении на обналичивание ипотечного займа;
  • третье лицо при задолженности перед ним, подтвержденной решением суда, вправе требовать признания сделки мнимой, поскольку возникают подозрения об уклонении от выплат;
  • Пенсионный фонд применит исковое оспаривание с требованием признать договор недействительным, если обнаружит, что обналичили материнский капитал.

Как сделать куплю-продажу квартиры между родственниками


Отчуждение жилплощади родне происходит по обычным правилам. Стоимость оформления перехода собственности:
  1. 2000 руб. для квартиры;
  2. 200 руб. – для доли.

Если используется нотариальное оформление ДКП, то платят госпошлину – около 0,5% от цены по договору (ст. 333.24 НК).

Необходимые документы


Для процедуры потребуется портфолио:
  1. информация из ЕГРН о недвижимости в виде выписок. Заказывают расширенные формы с историей операций по квартире: можно просмотреть частоту отчуждений объекта. Частые перепродажи, обременения свидетельствуют о мошеннических схемах. Выписка не должна быть просроченной – берут в процессе купли-продажи;
  2. техдокументация – технические паспорта выдавались до 01.01.2013. Их заменили документы из ЕГРН. Проверяют, нет ли незаконных перепланировок;
  3. продавец предоставляет:
    • разрешение ООП, если были прописанные несовершеннолетние лица;
    • нотариально свидетельствованное согласие супруга(и);
    • форма №9 – данные из домовой книги. До переоформления недвижимости желательно всех выписать, особенно несовершеннолетних;
    • справка из УК о погашении задолженности по ЖКУ;

  4. квитанция о госпошлине за регистрацию в ЕГРН (2 тыс. руб.).

Образец ДКП квартиры между родственниками


Типовой договор купли-продажи жилья родственнику идентичный, как для сторон без близкого родства. Не запрещается прописать в ДКП степень связей.

Не требуется нотариально свидетельствовать ДКП – можно сразу нести в Росреестр для переоформления собственности. Но зачастую чиновники органов опеки, ПФ при использовании маткапитала, сотрудники банка при выделении ипотеки требуют именно нотариального оформления.

Что должен содержать бланк ДКП:
  1. точные полные реквизиты сторон;
  2. характеристика предмета соглашения: адрес, размеры, этаж, комнаты, состояние;
  3. указывают недостатки и особые качества;
  4. цена прописью и цифрами;
  5. порядок оплаты и передачи квартиры;
  6. кто несет сопутствующие расходы;
  7. можно прописать, что продавец имеет право некоторое время проживать в отчуждаемом объекте, но при этом рекомендовано выписать его.


Потребуется еще одно – передать квартиру. Передача осуществляется символическими действиями – вручением ключей, въездом в помещение. Составляется передаточный акт или таковым может выступить сам договор купли-продажи, если прописать соответствующий пункт.

Порядок заключения сделки


Алгоритм купли-продажи:
  1. Стороны составляют предварительный договор купли-продажи. ПДКП не нужно нигде регистрировать, он не порождает никаких юридических последствий, а лишь подтверждает обязанность контрагентов подписать ДКП. Можно обойтись и без предварительного соглашения, но его могут потребовать при ипотеке и выделении материнского капитала.
  2. Сбор и проверка документов. Не рекомендовано использовать нотариально свидетельствованные копии – только оригиналы.
  3. Подписание главного ДКП.
  4. Деньги закладываются на аккредитив, в банковские ячейки или передаются оговоренным способом.
  5. Регистрация купли-продажи, а точнее, переоформление квартиры в Росреестре. Фиксация самого ДКП отменена с 2013 года, под ней теперь подразумевают оформление перехода прав на жилье.
  6. Принятие квартиры, составление передаточного акта.

Как выполнить оплату


Расчеты между родственниками безопаснее ввиду доверительных отношений – деньги можно передать из рук в руки, сэкономив на комиссиях.

Исключать непредвиденные ситуации нельзя. Рекомендованы инструменты безопасности перевода средств:
  1. аккредитивы – специальные счета с доступом после предъявления бумаг о перерегистрации собственности;
  2. банковские ячейки – аналогично выше указанному, но деньги закладывают наличными в защищенный сейф.

Плюсы и минусы ДКП между членами семьи


Выгодность купли-продажи родственниками в сравнении с дарением:
  1. по ДКП передаются деньги, соответственно, легче оспорить. При дарении договор безвозмездный, сторона не получает выгоды – меньше оснований доказать мнимость сделки. Но опасность сохраняется: параграф 2 ГК применяется для двух вариантов равноценно, кроме того, отмена дарения предусмотрена в ст. 576 и 578 ГК;
  2. налогов при дарении нет для родни, кроме того, продавец не получает выгоду, взносы не с чего исчислять;
  3. дарственную на долю в квартире не обязательно удостоверять в нотариальной конторе. Для ДКП при отчуждении части жилья – процедура обязательная, затраты возрастают;
  4. по подаренному нельзя применять нормы раздела имущества как совместной собственности супругов, что лучше в определенных ситуациях.

Купля-продажа выгоднее, когда удается использовать схему обналичивания ипотеки, применить маткапитал или если родственники не близкие, поскольку появляется право на вычет. В остальных случаях дарственная лучше, тем более, если за рамками дарения будет произведен основной расчет между сторонами.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть