Возможна ли купля-продажа квартиры между близкими родственниками

Заключение договора купли-продажи квартиры между близкими родственниками не отличается от сделок для не взаимозависимых лиц. Но есть ограничения по супругам, по маткапиталу и вычету. Последнее обстоятельство – главный недостаток покупки недвижимости у родни.

Основные характеристики:

Можно ли продать квартиру родственнику: законна ли сделка

Нет никаких преград, чтобы оформить куплю-продажу между родственниками. Граждане вольны распоряжаться своим имуществом, как им заблагорассудится независимо от степени родственных связей.

Отличия от дарственной и завещания

Есть особенности для разных способов отчуждения родственниками. Сравнение дарственной и ДКП:

• сторонами сделок являются дееспособные субъекты или имеющие представителя (опекуна, попечителя). Дарственная имеет ограничения (ст. 575 ГК), которые отсутствуют у купли-продажи. Запрещены подарки, кроме стоимостью до 3 тыс. руб.:
• от имени малолетних, недееспособных, их представителями;
• сотрудникам сферы образования, медицины, социальной направленности гражданами-клиентами (зависимыми от услуг) и их родственниками;
• замещающим госдолжности, служащим госбанка в связи со служебными обязанностями.
  • Исключение: протокольные подарки. Если стоимость от 3 тыс. руб., то дар – собственность государства и передается госоргану;
  • коммерческими субъектами;
  • для ДКП нотариальное свидетельствование не обязательное, кроме отчуждения доли, сделки с несовершеннолетними и при пожизненном содержании. Для дарения, если переход права собственности регистрируется в Росреестре, применяется всегда;
• есть особенности передачи объекта:
  • ДКП возмездный – покупатель может не принимать недвижимость, но если деньги выплачены, то продавец не обязан их возвращать, поскольку условие договора считается выполненным.
  • Дарственная безвозмездная, безусловная.

Наследство схожее по основным параметрам с дарственной (нет оплаты, условий принятия жилья). Применение наследования меньше зависит от воли родственников, поскольку он возможно после смерти владельца квартиры.

Оформляется свидетельство о наследовании, по которому гражданин принимает жилплощадь и регистрирует собственность. Нюанс: имущество переходит с долгами, поэтому наследнику иногда невыгодно брать недвижимость.

Решающее значение для выбора имеет вопрос о налогах и вычете:

Исключения, когда Пенсионный фонд позволяет применение маткапитала для купли-продажи родней:

• выкупается доля, после чего гражданин становится полноправным собственником квартиры;
• обстоятельства не дают повода сомневаться в целевом использовании.
  • Пример: родственник переезжает на ПМЖ заграницу, а ненужную квартиру продает близким.

Родня при купле-продаже рассматривается в структуре понятия «взаимозависимые лица» из ст. 105. 1 НК, а не из СК. Под близкими подразумевают:

• лиц в браке;
• родителей, усыновителей;
• детей, включая усыновленных;
• полно- и неполнородных сестер, братьев;
• опекунов, подопечных.

ПФ может не выделить маткапитал и дальним родственникам, если посчитает, что соглашение нацелено на обналичивание средств сертификата. Отказать уполномочена и налоговая, но в исковом порядке: есть судебная практика, когда лица признаются взаимозависимыми.

Можно ли продать по низкой цене

Налог упраздняется при владении купленным:

• до 2016 года – больше 36 мес.;
• после 2016 года – 60 мес.

При отчуждении жилья без сроков в 3/5 лет для упразднения налогов используют уменьшение цены. Фиктивную стоимость прописывают в ДКП, а главные расчеты происходят за рамками купли-продажи в приватном порядке, что безопаснее между близкими.

При признании сделки недействительной есть риск, что покупатель получит назад именно стоимость по договору, а не действительно выплаченные деньги. Вероятность конфликта уменьшается при КП роднёй.

Заниженная цена была популярной в прошлом, когда налоги начислялись только с цифры в соглашении. На сегодняшний день актуальность метода снизилась. НДФЛ теперь исчисляется так:

• сравнивается договорная и кадастровая (государственная) цена;
• НДФЛ берут с большей цифры;
• если кадастровая оценка выше, то 13% рассчитывают из суммы равной 70% от нее.

Что такое фиктивная сделка купли-продажи квартиры

Мнимые, притворные сделки (ст. 170 ГК) объединяются термином «фиктивные». Такие договора являются недействительными или ничтожными с момента заключения.

Фиктивные ДКП:

• мнимые – заключены без намерения достичь цели, прописанной пунктами договора;
• притворные – один прикрывает другой.

Схемы, для чего используют:

• обналичивают маткапитал;
• получают ипотеку и используют ее на иные цели;
• уклоняются от выплаты налогов, долгов, от взыскания судебными приставами.

Примерный алгоритм:

• гражданин, желающий получить увеличенный займ с выгодными условиями, характерными для ипотеки, договаривается с родственниками о покупке у них недвижимости;
• кредитор выделяет ипотеку, совершается мнимая сделка. В данном случае, чем выше цена, тем лучше: банк дает больше средств;
• родственники возвращают средства взявшему ипотеку. Покупатель получает свободные деньги и платит взносы заимодателю на выгодных условиях. Близкие остаются жить в квартире.

Признание ДКП мнимой сделкой: последствия

Недействительность соглашения возникает в силу оспоримости и ничтожности (ст. 166 ГК). Эти понятия различают. Последнее применимо к мнимым и притворным ДКП.

Сделка ничтожна, независимо от решения суда, в отличие от оспоримых договоров. Но необходимо подтвердить это иском, поскольку, в большинстве случаев, требуется исполнительный документ по применению последствий ничтожности договора.

Последствия ст. 167, 170 ГК:

• недействительность сделки возникает с момента ее совершения, то есть, с возвратом в прошлое, что является основанием реституции – приведением правоотношений в начальное положение. Прекращаются и правоотношения, предусмотренные на будущее;
• контрагенты обязаны вернуть все полученное;
• если возврат невозможен, то возмещают стоимость. Судом назначается равноценная компенсация, учитывая неустойку, упущенную выгоду;
• признание договора притворной сделкой влечет применение правил той договоренности, которую стороны имели в виду на самом деле;
• лицо, знавшее или которое должно было быть осведомленным о признаках недействительности, после признания КП таковой считается действовавшим недобросовестно.

Куплю-продажу вправе оспаривать и третье лицо – физическое или юридическое, включая государство в лице госорганов, – интересов которого она касается. Примеры:

• банк вправе требовать возврата правоотношений в начальное положение при подозрении на обналичивание ипотечного займа;
• третье лицо при задолженности перед ним, подтвержденной решением суда, вправе требовать признания сделки мнимой, поскольку возникают подозрения об уклонении от выплат;
• Пенсионный фонд применит исковое оспаривание с требованием признать договор недействительным, если обнаружит, что обналичили материнский капитал.

Как сделать куплю-продажу квартиры между родственниками

Отчуждение жилплощади родне происходит по обычным правилам. Стоимость оформления перехода собственности:

• 2000 руб. для квартиры;
• 200 руб. – для доли.

Если используется нотариальное оформление ДКП, то платят госпошлину – около 0,5% от цены по договору (ст. 333.24 НК).

Необходимые документы

Для процедуры потребуется портфолио:

• информация из ЕГРН о недвижимости в виде выписок. Заказывают расширенные формы с историей операций по квартире: можно просмотреть частоту отчуждений объекта. Частые перепродажи, обременения свидетельствуют о мошеннических схемах. Выписка не должна быть просроченной – берут в процессе купли-продажи;
• техдокументация – технические паспорта выдавались до 01.01.2013. Их заменили документы из ЕГРН. Проверяют, нет ли незаконных перепланировок;
• продавец предоставляет:
  • разрешение ООП, если были прописанные несовершеннолетние лица;
  • нотариально свидетельствованное согласие супруга(и);
  • форма №9 – данные из домовой книги. До переоформления недвижимости желательно всех выписать, особенно несовершеннолетних;
  • справка из УК о погашении задолженности по ЖКУ;
• квитанция о госпошлине за регистрацию в ЕГРН (2 тыс. руб.).

Образец ДКП квартиры между родственниками

Типовой договор купли-продажи жилья родственнику идентичный, как для сторон без близкого родства. Не запрещается прописать в ДКП степень связей.

Не требуется нотариально свидетельствовать ДКП – можно сразу нести в Росреестр для переоформления собственности. Но зачастую чиновники органов опеки, ПФ при использовании маткапитала, сотрудники банка при выделении ипотеки требуют именно нотариального оформления.

Что должен содержать бланк ДКП:

• точные полные реквизиты сторон;
• характеристика предмета соглашения: адрес, размеры, этаж, комнаты, состояние;
• указывают недостатки и особые качества;
• цена прописью и цифрами;
• порядок оплаты и передачи квартиры;
• кто несет сопутствующие расходы;
• можно прописать, что продавец имеет право некоторое время проживать в отчуждаемом объекте, но при этом рекомендовано выписать его.

{banner_bottomtext}
Потребуется еще одно – передать квартиру. Передача осуществляется символическими действиями – вручением ключей, въездом в помещение. Составляется передаточный акт или таковым может выступить сам договор купли-продажи, если прописать соответствующий пункт.

Порядок заключения сделки

Алгоритм купли-продажи:

1. Стороны составляют предварительный договор купли-продажи. ПДКП не нужно нигде регистрировать, он не порождает никаких юридических последствий, а лишь подтверждает обязанность контрагентов подписать ДКП. Можно обойтись и без предварительного соглашения, но его могут потребовать при ипотеке и выделении материнского капитала.
2. Сбор и проверка документов. Не рекомендовано использовать нотариально свидетельствованные копии – только оригиналы.
3. Подписание главного ДКП.
4. Деньги закладываются на аккредитив, в банковские ячейки или передаются оговоренным способом.
5. Регистрация купли-продажи, а точнее, переоформление квартиры в Росреестре. Фиксация самого ДКП отменена с 2013 года, под ней теперь подразумевают оформление перехода прав на жилье.
6. Принятие квартиры, составление передаточного акта.

Как выполнить оплату

Расчеты между родственниками безопаснее ввиду доверительных отношений – деньги можно передать из рук в руки, сэкономив на комиссиях.

Исключать непредвиденные ситуации нельзя. Рекомендованы инструменты безопасности перевода средств:

• аккредитивы – специальные счета с доступом после предъявления бумаг о перерегистрации собственности;
• банковские ячейки – аналогично выше указанному, но деньги закладывают наличными в защищенный сейф.

Плюсы и минусы ДКП между членами семьи

Выгодность купли-продажи родственниками в сравнении с дарением:

• по ДКП передаются деньги, соответственно, легче оспорить. При дарении договор безвозмездный, сторона не получает выгоды – меньше оснований доказать мнимость сделки. Но опасность сохраняется: параграф 2 ГК применяется для двух вариантов равноценно, кроме того, отмена дарения предусмотрена в ст. 576 и 578 ГК;
• налогов при дарении нет для родни, кроме того, продавец не получает выгоду, взносы не с чего исчислять;
• дарственную на долю в квартире не обязательно удостоверять в нотариальной конторе. Для ДКП при отчуждении части жилья – процедура обязательная, затраты возрастают;
• по подаренному нельзя применять нормы раздела имущества как совместной собственности супругов, что лучше в определенных ситуациях.

Купля-продажа выгоднее, когда удается использовать схему обналичивания ипотеки, применить маткапитал или если родственники не близкие, поскольку появляется право на вычет. В остальных случаях дарственная лучше, тем более, если за рамками дарения будет произведен основной расчет между сторонами.