- Можно ли продать квартиру родственнику: законна ли сделка
- Отличия от дарственной и завещания
- Можно ли продать по низкой цене
- Что такое фиктивная сделка купли-продажи квартиры
- Признание ДКП мнимой сделкой: последствия
- Как сделать куплю-продажу квартиры между родственниками
- Необходимые документы
- Образец ДКП квартиры между родственниками
- Порядок заключения сделки
- Как выполнить оплату
- Плюсы и минусы ДКП между членами семьи

Заключение договора купли-продажи квартиры между близкими родственниками не отличается от сделок для не взаимозависимых лиц. Но есть ограничения по супругам, по маткапиталу и вычету. Последнее обстоятельство – главный недостаток покупки недвижимости у родни.
Основные характеристики:
Параметр | Описание |
Особенности договора купли-продажи (ДКП) |
|
Цена и условия | Стороны прописывают условия и суммы по своему усмотрению, если это не противоречит закону. |
Нюансы | Часто применяется для «серых» и незаконных схем. |
Можно ли продать квартиру родственнику: законна ли сделка
Нет никаких преград, чтобы оформить куплю-продажу между родственниками. Граждане вольны распоряжаться своим имуществом, как им заблагорассудится независимо от степени родственных связей.
Отличия от дарственной и завещания
Есть особенности для разных способов отчуждения родственниками. Сравнение дарственной и ДКП:
- сторонами сделок являются дееспособные субъекты или имеющие представителя (опекуна, попечителя). Дарственная имеет ограничения (ст. 575 ГК), которые отсутствуют у купли-продажи. Запрещены подарки, кроме стоимостью до 3 тыс. руб.:
- от имени малолетних, недееспособных, их представителями;
- сотрудникам сферы образования, медицины, социальной направленности гражданами-клиентами (зависимыми от услуг) и их родственниками;
- замещающим госдолжности, служащим госбанка в связи со служебными обязанностями.
- Исключение: протокольные подарки. Если стоимость от 3 тыс. руб., то дар – собственность государства и передается госоргану;
- коммерческими субъектами;
- для ДКП нотариальное свидетельствование не обязательное, кроме отчуждения доли, сделки с несовершеннолетними и при пожизненном содержании. Для дарения, если переход права собственности регистрируется в Росреестре, применяется всегда;
- есть особенности передачи объекта:
- ДКП возмездный – покупатель может не принимать недвижимость, но если деньги выплачены, то продавец не обязан их возвращать, поскольку условие договора считается выполненным.
- Дарственная безвозмездная, безусловная.
Наследство схожее по основным параметрам с дарственной (нет оплаты, условий принятия жилья). Применение наследования меньше зависит от воли родственников, поскольку он возможно после смерти владельца квартиры.
Оформляется свидетельство о наследовании, по которому гражданин принимает жилплощадь и регистрирует собственность. Нюанс: имущество переходит с долгами, поэтому наследнику иногда невыгодно брать недвижимость.
Решающее значение для выбора имеет вопрос о налогах и вычете:
ДКП | Дарение | Наследование |
|
|
НДФЛ отменен, но есть пошлина (ст. 217 НК):
|
Исключения, когда Пенсионный фонд позволяет применение маткапитала для купли-продажи родней:
- выкупается доля, после чего гражданин становится полноправным собственником квартиры;
- обстоятельства не дают повода сомневаться в целевом использовании.
- Пример: родственник переезжает на ПМЖ заграницу, а ненужную квартиру продает близким.
Родня при купле-продаже рассматривается в структуре понятия «взаимозависимые лица» из ст. 105. 1 НК, а не из СК. Под близкими подразумевают:
- лиц в браке;
- родителей, усыновителей;
- детей, включая усыновленных;
- полно- и неполнородных сестер, братьев;
- опекунов, подопечных.
ПФ может не выделить маткапитал и дальним родственникам, если посчитает, что соглашение нацелено на обналичивание средств сертификата. Отказать уполномочена и налоговая, но в исковом порядке: есть судебная практика, когда лица признаются взаимозависимыми.
Можно ли продать по низкой цене
Налог упраздняется при владении купленным:
- до 2016 года – больше 36 мес.;
- после 2016 года – 60 мес.
При отчуждении жилья без сроков в 3/5 лет для упразднения налогов используют уменьшение цены. Фиктивную стоимость прописывают в ДКП, а главные расчеты происходят за рамками купли-продажи в приватном порядке, что безопаснее между близкими.
При признании сделки недействительной есть риск, что покупатель получит назад именно стоимость по договору, а не действительно выплаченные деньги. Вероятность конфликта уменьшается при КП роднёй.
Заниженная цена была популярной в прошлом, когда налоги начислялись только с цифры в соглашении. На сегодняшний день актуальность метода снизилась. НДФЛ теперь исчисляется так:
- сравнивается договорная и кадастровая (государственная) цена;
- НДФЛ берут с большей цифры;
- если кадастровая оценка выше, то 13% рассчитывают из суммы равной 70% от нее.
Что такое фиктивная сделка купли-продажи квартиры
Мнимые, притворные сделки (ст. 170 ГК) объединяются термином «фиктивные». Такие договора являются недействительными или ничтожными с момента заключения.
Фиктивные ДКП:
- мнимые – заключены без намерения достичь цели, прописанной пунктами договора;
- притворные – один прикрывает другой.
Схемы, для чего используют:
- обналичивают маткапитал;
- получают ипотеку и используют ее на иные цели;
- уклоняются от выплаты налогов, долгов, от взыскания судебными приставами.
Примерный алгоритм:
- гражданин, желающий получить увеличенный займ с выгодными условиями, характерными для ипотеки, договаривается с родственниками о покупке у них недвижимости;
- кредитор выделяет ипотеку, совершается мнимая сделка. В данном случае, чем выше цена, тем лучше: банк дает больше средств;
- родственники возвращают средства взявшему ипотеку. Покупатель получает свободные деньги и платит взносы заимодателю на выгодных условиях. Близкие остаются жить в квартире.
Признание ДКП мнимой сделкой: последствия
Недействительность соглашения возникает в силу оспоримости и ничтожности (ст. 166 ГК). Эти понятия различают. Последнее применимо к мнимым и притворным ДКП.
Сделка ничтожна, независимо от решения суда, в отличие от оспоримых договоров. Но необходимо подтвердить это иском, поскольку, в большинстве случаев, требуется исполнительный документ по применению последствий ничтожности договора.
Последствия ст. 167, 170 ГК:
- недействительность сделки возникает с момента ее совершения, то есть, с возвратом в прошлое, что является основанием реституции – приведением правоотношений в начальное положение. Прекращаются и правоотношения, предусмотренные на будущее;
- контрагенты обязаны вернуть все полученное;
- если возврат невозможен, то возмещают стоимость. Судом назначается равноценная компенсация, учитывая неустойку, упущенную выгоду;
- признание договора притворной сделкой влечет применение правил той договоренности, которую стороны имели в виду на самом деле;
- лицо, знавшее или которое должно было быть осведомленным о признаках недействительности, после признания КП таковой считается действовавшим недобросовестно.
Куплю-продажу вправе оспаривать и третье лицо – физическое или юридическое, включая государство в лице госорганов, – интересов которого она касается. Примеры:
- банк вправе требовать возврата правоотношений в начальное положение при подозрении на обналичивание ипотечного займа;
- третье лицо при задолженности перед ним, подтвержденной решением суда, вправе требовать признания сделки мнимой, поскольку возникают подозрения об уклонении от выплат;
- Пенсионный фонд применит исковое оспаривание с требованием признать договор недействительным, если обнаружит, что обналичили материнский капитал.
Как сделать куплю-продажу квартиры между родственниками
Отчуждение жилплощади родне происходит по обычным правилам. Стоимость оформления перехода собственности:
- 2000 руб. для квартиры;
- 200 руб. – для доли.
Если используется нотариальное оформление ДКП, то платят госпошлину – около 0,5% от цены по договору (ст. 333.24 НК).
Необходимые документы
Для процедуры потребуется портфолио:
- информация из ЕГРН о недвижимости в виде выписок. Заказывают расширенные формы с историей операций по квартире: можно просмотреть частоту отчуждений объекта. Частые перепродажи, обременения свидетельствуют о мошеннических схемах. Выписка не должна быть просроченной – берут в процессе купли-продажи;
- техдокументация – технические паспорта выдавались до 01.01.2013. Их заменили документы из ЕГРН. Проверяют, нет ли незаконных перепланировок;
- продавец предоставляет:
- разрешение ООП, если были прописанные несовершеннолетние лица;
- нотариально свидетельствованное согласие супруга(и);
- форма №9 – данные из домовой книги. До переоформления недвижимости желательно всех выписать, особенно несовершеннолетних;
- справка из УК о погашении задолженности по ЖКУ;
- квитанция о госпошлине за регистрацию в ЕГРН (2 тыс. руб.).
Образец ДКП квартиры между родственниками
Типовой договор купли-продажи жилья родственнику идентичный, как для сторон без близкого родства. Не запрещается прописать в ДКП степень связей.
Не требуется нотариально свидетельствовать ДКП – можно сразу нести в Росреестр для переоформления собственности. Но зачастую чиновники органов опеки, ПФ при использовании маткапитала, сотрудники банка при выделении ипотеки требуют именно нотариального оформления.
Что должен содержать бланк ДКП:
- точные полные реквизиты сторон;
- характеристика предмета соглашения: адрес, размеры, этаж, комнаты, состояние;
- указывают недостатки и особые качества;
- цена прописью и цифрами;
- порядок оплаты и передачи квартиры;
- кто несет сопутствующие расходы;
- можно прописать, что продавец имеет право некоторое время проживать в отчуждаемом объекте, но при этом рекомендовано выписать его.
{banner_bottomtext}
Потребуется еще одно – передать квартиру. Передача осуществляется символическими действиями – вручением ключей, въездом в помещение. Составляется передаточный акт или таковым может выступить сам договор купли-продажи, если прописать соответствующий пункт.
Порядок заключения сделки
Алгоритм купли-продажи:
- Стороны составляют предварительный договор купли-продажи. ПДКП не нужно нигде регистрировать, он не порождает никаких юридических последствий, а лишь подтверждает обязанность контрагентов подписать ДКП. Можно обойтись и без предварительного соглашения, но его могут потребовать при ипотеке и выделении материнского капитала.
- Сбор и проверка документов. Не рекомендовано использовать нотариально свидетельствованные копии – только оригиналы.
- Подписание главного ДКП.
- Деньги закладываются на аккредитив, в банковские ячейки или передаются оговоренным способом.
- Регистрация купли-продажи, а точнее, переоформление квартиры в Росреестре. Фиксация самого ДКП отменена с 2013 года, под ней теперь подразумевают оформление перехода прав на жилье.
- Принятие квартиры, составление передаточного акта.
Как выполнить оплату
Расчеты между родственниками безопаснее ввиду доверительных отношений – деньги можно передать из рук в руки, сэкономив на комиссиях.
Исключать непредвиденные ситуации нельзя. Рекомендованы инструменты безопасности перевода средств:
- аккредитивы – специальные счета с доступом после предъявления бумаг о перерегистрации собственности;
- банковские ячейки – аналогично выше указанному, но деньги закладывают наличными в защищенный сейф.
Плюсы и минусы ДКП между членами семьи
Выгодность купли-продажи родственниками в сравнении с дарением:
- по ДКП передаются деньги, соответственно, легче оспорить. При дарении договор безвозмездный, сторона не получает выгоды – меньше оснований доказать мнимость сделки. Но опасность сохраняется: параграф 2 ГК применяется для двух вариантов равноценно, кроме того, отмена дарения предусмотрена в ст. 576 и 578 ГК;
- налогов при дарении нет для родни, кроме того, продавец не получает выгоду, взносы не с чего исчислять;
- дарственную на долю в квартире не обязательно удостоверять в нотариальной конторе. Для ДКП при отчуждении части жилья – процедура обязательная, затраты возрастают;
- по подаренному нельзя применять нормы раздела имущества как совместной собственности супругов, что лучше в определенных ситуациях.
Купля-продажа выгоднее, когда удается использовать схему обналичивания ипотеки, применить маткапитал или если родственники не близкие, поскольку появляется право на вычет. В остальных случаях дарственная лучше, тем более, если за рамками дарения будет произведен основной расчет между сторонами.