Что такое проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой и как её выполнить самостоятельно

    Содержимое:
  1. Что такое юридическая чистота сделки купли-продажи квартиры
  2. Как проверить квартиру самому на юридическую чистоту
    1. Паспорт продавца
    2. Свидетельство о собственности на квартиру
    3. Обременения и наложение ареста
    4. Кадастровый паспорт
    5. Согласие супруга(и)
    6. Проверка в Росреестре
    7. Наличие прописанных
    8. Долги по коммунальным платежам
    9. Риски квартиры, полученной в наследство
    10. Если продавец – несовершеннолетний
    11. Адекватность продавца
    12. Законность перепланировки
  3. Проверяет ли нотариус юридическую чистоту сделки
  4. Сколько стоит проверить юридическую чистоту

Тщательная проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту нужна для исключения рисков оспаривания или признания сделки недействительной в будущем. Квалифицированная экспертиза поможет уточнить адекватность продавца, наличие других собственников, обременений.

Использование представленных ниже рекомендаций сведёт к минимуму возникновение спорных моментов.

проверка бумаг

Что такое юридическая чистота сделки купли-продажи квартиры


Чтобы минимизировать риски проверяют следующие параметры:
  1. правомочность и дееспособность продавца;
  2. наличие иных собственников;
  3. отсутствие залогов и других обременений;
  4. задолженности по коммунальным услугам.

Следует подчеркнуть относительную простоту приобретения квартиры в новостройке. До подписания акта приема-передачи купить можно только права на передачу недвижимости, что исключает возможность появления других собственников.

Подробные сведения о ДДУ и взаимных отношениях заинтересованных сторон изложены в ФЗ № 214 от 30.12.2004. В частности, отмечена возможность уступки:

«участником долевого строительства прав требований по договору… после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника» (ст. 11, п. 1).


С учетом отмеченных особенностей ниже подробно рассмотрена процедура проверки при покупке недвижимости на вторичке.

Как проверить квартиру самому на юридическую чистоту


Описанные этапы помогут правильно подготовить документы, необходимые для проверки. На завершающем шаге можно будет сделать вывод о том, нужна ли на самом деле помощь профессионального юриста.

Паспорт продавца


Проверяют соответствие ФИО, номера документа и других идентификационных сведений приведенным в предварительном соглашении или ДКП данным. Аналогичные предосторожности пригодятся в процессе изучения выписки из «Росреестра», другой сопроводительной документации.

Удостовериться в действительности гражданского паспорта можно в дистанционном режиме без регистрации на официальном сайте уполномоченного подразделения МВД – ГУВМ, с помощью портала «Госуслуги».


Сведения о паспорте предоставляют специализированные справочные службы. Среднее время на получения ответа не превышает 10-12 мин. При ответе «не значится», рекомендуется повторить запрос через сутки. Подобные ошибки не исключены по разным причинам:
  1. информация о документе не поступила из территориального подразделения;
  2. произошел сбой при существенном увеличении запросов;
  3. не завершено регулярное тестирование специализированной базы данных.

Такая элементарная проверка предотвратит заключение сделки по старому удостоверению личности.

Но не исключено, что сведения о браке не указаны в новом паспорте. Отсутствие данные о муже/жене может создать проблемы в будущем, так как супруги обладают равными правами на общее недвижимое имущество.

Свидетельство о собственности на квартиру


У нынешнего владельца надо получить бумаги, подтверждающие законное приобретение жилья:
  1. ДКП;
  2. ДДУ (проектного финансирования);
  3. договор с муниципалитетом о передаче приватизированной квартиры;
  4. свидетельство о наследстве;
  5. соглашение о добровольном разделе имущества, нажитого в браке;
  6. дарственная;
  7. решение судебных инстанций;
  8. договор ренты.

До середины 2016 г. «Росреестр» выдавал специальные свидетельства о собственности на квартиру. Старые документальные подтверждения действительны до настоящего времени. В настоящее время выдают выписки, о которых подробно написано в отдельном разделе ниже.

Обременения и наложение ареста


Сведения, предотвращающие передачу прав другому собственнику приведены в специальной графе стандартной выписки из базы данных ЕГРН. Например, сделана запись о залоге при получении кредита под соответствующее обеспечение.

Если покупатель согласен, возможно проведение сделки с предварительным погашением задолженности по займу переоформлению квартиры на нового владельца.

Арест на квартиру вправе накладывать:
  1. арбитражные и общие суды;
  2. служба приставов;
  3. таможня и ФНС, если имеется специальная санкция прокуратуры.

Наложение ареста выполняют для обеспечения исков. В промежуточный период (пока не сделаны изменения в «Росреестре») актуальные сведения можно получить на официальных сайтах ФССП или ФНС.

Договор долгосрочной аренды (срок действия >1 года) по нормам действующего законодательства регистрируют в ЕГРН. До завершения действия арендного соглашения новый владелец не вправе применить принудительное выселение арендаторов.


Кадастровый паспорт


Кадастр является структурным подразделением «Росреестра». В расширенной выписке из кадастровой организации, либо через МФЦ можно получить следующие сведения:
  1. уникальный идентификационный номер, площадь и планировку квартиры;
  2. точный адрес;
  3. год постройки, этажность здания;
  4. стоимость по кадастру.

Сведения необходимы не только для первичной проверки. Они понадобятся при:
  1. оформлении налогового вычета;
  2. согласовании перепланировки;
  3. получении кредита с передачей объекта недвижимости в залог;
  4. решении спорных вопросов при обращении с исковым заявлением в суд.

Информация, указанная в актуальной выписке, должна совпадать с текстом ДКП.

Согласие супруга(и)


Письменное согласие мужа или жены, заверенное нотариально – обязательная часть сделки по приобретению недвижимости. Этим свидетельством заинтересованное лицо подтверждает законность продажи.

Исключения фиксируют в брачном договоре или в отдельном специальном соглашении.

Проверка в Росреестре


Для упрощения поиска определенного жилого объекта на официальном сайте организации размещена интерактивная кадастровая карта. В режиме онлайн уточняют:
  1. адрес;
  2. географические координаты;
  3. расположение на территории муниципального объекта и границы земельного участка.

Для получения общей справки делают запрос по кадастровому номеру, либо заполняют специализированную форму:
  1. субъект федерации;
  2. район;
  3. тип и наименование муниципального образования;
  4. улица;
  5. номер дома (квартиры).

Ответ отображается в окне браузера после обработки.

При необходимости можно получить полную версию выписки в электронном виде или документ, распечатанный на бумажном носителе. Заявление может подать продавец или любое уполномоченное лицо по доверенности, заверенной нотариально.

Кроме «Росреестра» допустимо обращение в МФЦ. Следует понимать, что процесс получения информации через многофункциональный центр занимает больше времени.

Если не пользоваться почтовыми отправлениями, заявитель получит ответ в течение суток.

В ФЗ № 218 установлен максимальный срок получения выписки – 3 дня.


Наличие прописанных


Сведения о регистрации жильцов по определенному адресу предоставляют только собственнику жилья. Их получают:
  1. в территориальном отделении ГУВМ;
  2. в паспортном столе;
  3. в управляющей организации.

Отсутствие регистрации в квартире не лишает прав собственности следующих лиц:
  1. психоневрологических больных;
  2. военнослужащих (призывников);
  3. осужденных;
  4. проживающих в специализированных учреждениях:
    • несовершеннолетних;
    • престарелых;
    • инвалидов.


Долги по коммунальным платежам


Для получения справки в управляющей компании или у поставщика услуг обращается реализатор квартиры.

Неоплаченные задолженности не могут быть переписаны в полном объеме на нового собственника. Продающей стороне придется компенсировать не сделанные выплаты.

Обязанности по коммунальным платежам новый собственник приобретает с момента регистрации своих прав на недвижимость в базе данных «Росреестра».


Риски квартиры, полученной в наследство


Проверку делают в нотариальной конторе, оформлявшей права наследования. Официальную справку нотариус предоставит продавцу либо доверенному лицу.

Если продавец – несовершеннолетний


Если в квартире прописан малолетний ребенок, продажу получится завершить только при получении специального разрешения органов опеки и попечительства (ООП).
  1. В обычной ситуации требуется предварительная выписка с последующей регистрацией по месту жительства одного из родителей.
  2. Сложнее получить согласие, если ребенок стал собственником доли по программе использования материнского капитала или другой схеме. В этом случае переселение несовершеннолетнего с пропиской допустимо только при сохранении или улучшении жилищных условий.

Адекватность продавца


Дееспособность подтверждают справками из наркологического и психоневрологического диспансеров.

Законность перепланировки


Если конфигурация и площадь квартиры не соответствуют исходному проекту, надо получить у продавца следующие подтверждения:
  1. разрешение муниципального подразделения на выполнение перепланировки;
  2. акт о завершении соответствующих работ;
  3. измененные чертежи и другая техдокументация из БТИ;
  4. выписка из ЕГРН с корректными данными о площади.

Проверяет ли нотариус юридическую чистоту сделки


Тщательная проверка документов не входит в круг обязанностей нотариуса. Он:
  1. удостоверяет личности;
  2. оформляет доверенности;
  3. подтверждает присутствие сторон при заключении сделки.

При необходимости – заверяет предварительные соглашения и ДКП.

Сколько стоит проверить юридическую чистоту


Стоимость услуг юридической проверки зависит от разных факторов. Расценки устанавливают индивидуально при обращении к специалисту или в профильную компанию.

Диапазон цен для столичного региона по состояния на 2019 г. – от 12,5 до 55 тыс. руб.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть