Можно ли купить квартиру по переуступке в ипотеку: выгода и риски покупателя в 2019

    Содержимое:
  1. Что такое переуступка квартиры по ипотеке
    1. Риски и выгода нового собственника
    2. Правовое регулирование
  2. Можно ли продать квартиру в ипотеке по переуступке
    1. В строящемся доме
    2. В сданном доме
    3. Условия уступки права собственности
      1. Выплата цены договора
      2. Согласие застройщика
      3. Согласование с банком
  3. Как продать ипотечную квартиру по переуступке
    1. Как оформить переуступку квартиры, купленную по ипотеке

Продажа квартиры по переуступке в ипотеке усложнена обременением и требованиями к заемщику со стороны с банка. Ниже подробно рассмотрено, как оформить договор цессии по ипотечной недвижимости. Пошаговая инструкция поможет правильно выполнить необходимые действия для корректного завершения сделки.

заключение уступки прав

Что такое переуступка квартиры по ипотеке


Специальная терминология:
  • цессия – переуступка (договор, определяющий распоряжение / передачу прав);
  • цедент – продавец;
  • цессионарий – покупатель.


Как правило, цессию выполняет первый покупатель с целью заработка. Получив финансовый займ в банке, он инвестирует в недвижимость до начала или на первых стадиях строительства. А на завершающей стадии:
  1. продает квартиру за большую сумму;
  2. рассчитывается с кредитором;
  3. распоряжается полученной прибылью по собственному усмотрению.

Риски и выгода нового собственника


Последний приобретатель получает жилплощадь высокой степени готовности, что минимизирует проблемы с ходом строительства и началом эксплуатации. Разумеется, это влечет завышение цены.

Не исключено получение дополнительной выгоды при конъюнктурном снижении уровня рыночных цен.

Чтобы уменьшить риски обращают внимание на следующие сложные ситуации:
  1. застройщик отказывается выполнять свои обязательства по ДДУ, активизировав процедуру банкротства;
  2. банк не соглашается переоформить кредитный договор на нового заемщика;
  3. цедент не погасил задолженность по ипотеке.

Тщательно проверяют переуступку по военной ипотеке. В этом варианте большее число заинтересованных сторон.
  1. Кроме банка продавцу придется уведомить специализированное учреждение «Росвоенипотеку».
  2. Обременения в базе данных «Росреестра» снимают только после возврата финансовой помощи в госбюджет.

Длительность и сложность процесса оформления покупатель может использовать в качестве действенного аргумента для снижения цены.


Отдельно следует упомянуть возможность двойной продажи. При мошенническом параллельном проведении нескольких сделок собственность достанется тому, кто первым зарегистрировал свои права в ЕГРН.

Правовое регулирование


Основные правила переуступки прав в строящемся доме содержит ГК РФ (гл. 24, ст. 382-390). Уточнения по долевому строительству сделаны в ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. В частности, надо подчеркнуть возможность оформления цессии в любой момент после госрегистрации ДДУ до:

«подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства» (ФЗ №214, ст. 11, п.2).


Можно ли продать квартиру в ипотеке по переуступке


Первый и последующие покупатели не приобретают определенное количество площади в новостройке. После проведения цессии они получают право требования передачи в собственность соответствующей недвижимости после завершения процедуры сдачи объекта в эксплуатацию.

Завершающие действия:
  1. подписание акта приема-передачи;
  2. устранение выявленных замечаний;
  3. оформление нового собственника в ЕГРН.

В строящемся доме


С учетом приведенных сведений понятно, что договор уступки права требования имеет смысл только до подписания акта приема-передачи. После это момента отношения между приобретателем и продавцом регулируют с применением стандартного ДКП.

Цессию можно применять неоднократно с внесением данных о новом участнике в ДДУ.

В сданном доме


Здание может быть сдано в эксплуатацию, однако без подписания итогового акта приема-передачи. Подобные ситуации возникают, если застройщик не в полном объеме выполнил свои обязательства.

В ходе проверки уточняют соответствие:
  1. конфигурации, площади, назначение помещения;
  2. комплектацию;
  3. техническое, санитарное и эстетическое состояние.

При отсутствии согласия спорные вопросы решают в судебных инстанциях. В сданном доме цессию применяют до фактической передачи недвижимости частному собственнику от застройщика.

Условия уступки права собственности


Оформление переуступки выполняют с учетом нюансов:

  1. кроме прав цессионарий приобретает обязанности, которые указаны в ДДУ;
  2. если не сделать правок, будут действительны утвержденные правила оплаты, штрафные санкции, ответственность застройщика, другие условия;
  3. при неполной оплате квартиры отдельно подписывают соглашения о переводе ипотечного долга;
  4. банк вправе требовать полное погашение жилищного займа.

Выплата цены договора


Покупка по переуступке прав в ипотеку должна сопровождаться тщательной проверкой финансовых обязательств. Уточняют:
  • сумму по договору с застройщиком;
  • выполненные ипотечные платежи;
  • подтверждения о проведенных транзакциях;
  • соблюдение условий действующей ипотеки.

Решение принимают с учетом реальной ситуации. Условия кредитных программ могут меняться. Не исключено предъявление повышенных требований к новому заемщику. По этой причине необходимо обязательное согласование цессии с банком.

Согласие застройщика


По действующему законодательству получать специальное разрешение застройщика на переуступку прав не надо. Но в некоторых ДДУ условие согласования предусмотрено.

Отдельные строительные компании с целью получения дополнительной прибыли требуют процент от цессии. Нарушение установленного соглашения наказывают штрафными санкциями.

Обязательное одобрение необходимо получить у застройщика при наличии любой задолженности. В таком случае используют дополнительное соглашение о переводе обязательств по выплате на цессионария.

Согласование с банком


Ограничительная запись (обременение) заимодателя в «Росреестре» блокирует законные действия по переуступке прав собственности. Согласование – обязательная процедура.

Обращаются в отделение банка для подробной консультации. Возможные варианты:
  1. полное погашение задолженности продавцом за собственный счет или с применением заемных средств;
  2. аналогичные действия с использованием предоплаты покупателя;
  3. переоформление ипотеки на цессионария.

Как продать ипотечную квартиру по переуступке


В построенном доме можно приобрести жилплощадь по предварительному соглашению. Задаток выполняет функцию надежной гарантии.

Для безопасной основной оплаты пользуются депозитарной ячейкой или блокированным условным счетом. До (после) подписания акта приема-передачи завершают сделку с использованием цессии (ДКП).

В договоре переуступки указывают следующие сведения:
  1. идентификационные данные сторон;
  2. предмет соглашения;
  3. подтверждения прав собственности;
  4. сумму к оплате;
  5. ответственность цедента и цессионария.

Отдельно надо подготовить согласие супругов на заключение сделки с продажей/ покупкой недвижимости.

Как оформить переуступку квартиры, купленную по ипотеке


Первоначально согласовывают с банком. Далее подписывают предварительное соглашение и основной договор. После оплаты цессионарий получает на руки пакет документов для переоформления зарегистрированного в «Росреестре» договора долевого участия (проектного финансирования).

Кроме договора участия/инвестирования продавец передает покупателю:
  1. согласие застройщика в письменной форме на переуступку прав;
  2. документальное подтверждение выполненных платежей.

Если заключен новый ипотечный договор, банк сам оформит обременение в ЕГРН.

Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть