Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации

    Содержимое:
  1. Можно ли аннулировать сделку купли-продажи квартиры
    1. В течение какого времени можно расторгнуть
    2. До регистрации
    3. После регистрации
    4. При ипотеке
    5. Когда сделка признается недействительной
  2. В каком случае можно расторгнуть ДКП квартиры: условия и основания
    1. В связи с неоплатой
    2. По инициативе покупателя
    3. По желанию продавца
    4. По обоюдному согласию сторон
  3. Последствия расторжения сделки для сторон
  4. Как защититься от одностороннего расторжения ДКП
  5. Как расторгнуть договор купли-продажи
    1. Образец соглашения о расторжении ДКП
    2. Можно ли оспорить аннулирование договора
  6. Можно ли оспорить договор купли-продажи в суде
    1. Срок исковой давности
    2. В каких случаях можно оспорить
    3. Как оспорить сделку купли-продажи

разрыв соглашения

Расторжение договора купли-продажи квартиры после регистрации сделки основывается на:

Параметр

Описание

Понятие расторжения

Прекращение (но не недействительность) сделки и вытекающих из договоренности правоотношений.

Способы отменить сделку

  • добровольно двумя контрагентами;
  • иском – при удовлетворении требований ДКП считается разорванным. Основания: значительные нарушения пунктов документа и закона.

Закон

ч. 1 Гл. 29 ГК



Можно ли аннулировать сделку купли-продажи квартиры


Используют две группы методов:

Параметр

Расторжение

Недействительность

Момент аннулирования

Дата соглашения о разрыве или вступления в силу судебного документа.

С даты подписания или числа, указанного судом. То есть, возможен возврат в прошлое.

Возможность реституции

  • нельзя требовать откат к начальному состоянию, если пункты выполнены, но возможно взыскание ущерба;
  • реституция возможна при необоснованном обогащении.

Реституция применяется по умолчанию. Если она невозможна (квартира перепродана, уничтожена и пр.), то осуществляется равноценная компенсация.

К чему применяется расторжение

К действующим соглашениям (к незаконченной, невыполненной купле-продаже). Правила процедуры, осуществляемой физическими лицами аналогичные, как и для юридических субъектов.

Только к уже законченной купле-продаже.



Признание недействительным ДКП, ничтожным – схожая процедура, но с несколько иной природой, регламентированной Парагр. 2 ГК:
  1. Расторжение применяется, когда соглашение еще действует и не исполнено.
  2. Недействительность – когда сделка уже окончательно свершилась.

В течение какого времени можно расторгнуть


Правила по временным рамкам:
  • для соглашения о разрыве договора – нет ограничений во времени;
  • для искового порядка – давность 36 мес. с подписания ДКП.

Период ограничивается лишь одним обстоятельством: сделки, как правило, выполняются через некоторый промежуток времени, а расторжение применимо только к незаконченным обязательствам (находящимся в процессе исполнения).

До регистрации


Соглашение купли-продажи недвижимости обязательно регистрируется, поскольку касается изменения прав владения.

До фиксации в Росреестре разрыв правоотношений осуществить проще:
  1. обязательства считаются невыполненными (процедура перехода владения не закончена). Возможна простая полная отмена действий (откат) добровольно, обоюдным заявлением;
  2. можно отменить процедуру (отозвать), даже если бумаги на переоформление ведомство получило: чиновникам дается 10 дн. на фиксацию перехода жилья новому владельцу и есть шанс успеть до окончания процедуры. Соглашение необходимо предоставить в Росреестр.

После смерти продавца невозможно совершить разрыв, если сделка завершена. Проблемная ситуация возникнет, если деньги выплачены, документы поданы на регистрацию, гражданин уходит из жизни, а наследник успевает заявить свои права до закрепления права собственности.

Правопреемник может ссылаться на правило: совершенная, нотариально удостоверенная при жизни сделка по квартире, если она не зарегистрирована, не порождает правовых последствий, являясь незаключенной (п. 3 ст. 433 ГК).

Но указанное не действует в рассматриваемой ситуации, так как стороны осуществили все необходимое для выполнения договоренности. Госрегистратор обязан закончить фиксацию прав, ведь документы поданы на законных основаниях.

Судебная практика неоднозначная, поэтому лучше пользоваться инструментами перевода денег с доступом после окончания переоформления.

После регистрации


Передача собственности проходит этапы:
  1. ДКП подается в Росреестр для регистрации.
  2. Покупатель подает заявление регистратору о переоформлении собственности ему.
  3. Оформляется приемочный акт (действие имеет формальный характер).

Первые два действия обычно делают одновременно. Купля-продажа считается завершенной при регистрации перехода собственности.

Если Росреестр успел провести процедуру, то заявление не поможет – расторгнуть после гос. регистрации нельзя. Обязательства выполненные и данная бумага – не основание разрыва в силу ч. 4 ст. 453 ГК. Нельзя требовать по уже законченной сделке, документ не действует – расторгать нечего.


Способы разрыва соглашения стандартные, но с особенностями:
  1. суд:
    • потребуются уважительные причины в виде нарушений прав или интересов участников купли-продажи;
    • если договоренность исполнена, то уместно требовать не разорвать, а признать недействительность документа;
    • возможно мировое соглашение;

  2. «обратное» соглашение купли-продажи аналогичное первоначальному.

При ипотеке


Разорвать ДКП при ипотечном кредитовании невозможно, особенно, по объектам в новостройках: обязательства закончены, иначе банк не выделил бы финансы покупателю.

Требовать можно только недействительность, ничтожность, но это не решит проблему. Никакие действия, касающиеся купли-продажи не упразднят обязанность перечислять платежи кредитору.

Потребуется возвращение продавцом или от застройщика денег приобретателю для досрочного закрытия ипотеки, а это сделать крайне проблематично.

Есть ситуации, когда объявляются третьи лица, претендующие на жилье. Если суд удовлетворит их требования, то куплю-продажу могут признать недействительной: приобретатель останется должен кредитору и лишится квартиры. На такие случаи предусмотрено страхование «титула» (от утраты права собственности).

Когда сделка признается недействительной


Разграничивают недействительность (ничтожность, признание незаключенным) от расторжения. Это разные процедуры, регламентируемые отдельными положениями закона (Парагр. 2 и Гл. 29 ГК).

Последствия признания договора недействительным отличаются: применяется реституция по умолчанию, бумага признается ничтожной с даты заключения.

Процедура возможна в силу:
  1. Ничтожности – при этом нет необходимости в иске, но он возможен для официальной констатации факта;
  2. Оспоримости ДКП.

Причины (Парагр. 2 ГК):
  • нарушения формы документа, порядка составления;
  • недееспособность подписанта, непонимание действий;
  • участие несовершеннолетнего без представителя (опекуна, попечителя);
  • принуждение, обман;
  • мнимая договоренность.

В каком случае можно расторгнуть ДКП квартиры: условия и основания


Способы, как расторгать (ст. 450 ГК):
  1. обоюдное заявление (письменный отказ от сделки);
  2. в судебном процессе:
    • при значительных нарушениях положений договора;
    • в случаях, перечисленных законом (ст. ст. 428, 619, 620 ГК);

  3. инициированием разрыва одной стороной, если возникло такое право.

При добровольном способе достаточно желания контрагентов, но требование о расторжении путем подачи иска должно основываться на веских причинах:
  1. нарушение интересов;
  2. существенные непредвиденные изменения событий, влияющие на результат сделки.

Нарушения, носящие признаки существенности:
  • ущемление интересов и лишение контрагента предполагаемого результата;
  • неоплата;
  • отказ от выписки и выселения;
  • изменения обстановки, послужившей основой для купли-продажи. Признак: невозможность предвидеть такие ситуации и отсутствие вины в наступлении этих событий.

Нюансы:
  1. положения ДКП о запрете разрыва отношений по соглашению сторон спорные, поскольку ограничивают свободу действий;
  2. согласие иных субъектов обязательное, если их права порождаются куплей-продажей (ст. 430 ГК);
  3. в законе может предусматриваться только необходимость иска для разрыва правоотношений, а не соглашения.

Причины для разрыва не могут служить таковыми для недействительности, поскольку они не могли возникнуть при совершении купли-продажи.

В связи с неоплатой


Передача денег подтверждается любыми платежными документами согласно оговоренному сторонами порядку. Неполучение оплаты – не основание недействительности, но служит причиной для разрыва посредством суда.

Если жилье передано покупателю без оплаты, то суд решает:
  1. разорвать сделку с возвратом квартиры;
  2. признать куплю-продажу законной и взыскать с контрагента стоимость недвижимости с неустойкой.

Если не получена оплата, а квартира передана, то несколько рискованно просить признать куплю-продажу законной и взыскать с ответчика стоимость. Получить деньги с мошенника сложно. Если контрагент не успел перепродать квартиру, она не находится у добросовестного приобретателя и наложен арест, лучше требовать вернуть жилплощадь.

Проблему с возвратом денег исключат простые методы безопасности – закладка денег по ДКП в банковскую ячейку или на аккредитив с доступом после предъявления документов о переоформлении.


По инициативе покупателя


Основания разрыва договора для продавца (ст. ст. 416, 417, 428, 433, 464 ГК):
  1. отказ контрагентом передавать квартиру;
  2. незавершение процедуры;
  3. несоблюдение сроков;
  4. непередача документов в разумный срок;
  5. некачественность жилья, если недоработки не были оговорены;
  6. отказ продавца страховать недвижимость, если эта обязанность возложена на реализатора недвижимости.

По желанию продавца


Основания инициирования разрыва со стороны продавца (ст. ст. 437,439, 468 ГК):
  1. контрагент не принимает недвижимость;
  2. неоплата;
  3. отказ от страховки, если процедура обязательная;
  4. невыполнение покупателем пунктов своих обязанностей.

По обоюдному согласию сторон


Для расторжения добровольно заключают соглашение в форме, аналогичной применяемой к первоначальному ДКП.

Специфика расторжения: если купля-продажа закончена, разрывать нечего. Правоотношения прекратились по естественным причинам. Но реституция возможна, если обнаружено неосновательное обогащение или если она предусмотрена самим договором, законом.


Пример:
  1. Росреестр зафиксировал переход собственности.
  2. Деньги продавцом получены, но обнаружились обстоятельства, нарушающие интересы контрагентов.
  3. При таком варианте событий применяют не расторжение, а еще один «обратный» ДКП или иск, но при наличии доказательств недействительности.

Последствия расторжения сделки для сторон


Особенности:
  1. по умолчанию условия расторжения не допускают требовать возвратить уже исполненное до разрыва, если другое не прописано в ДКП. Поэтому в документе желательно предусматривать возможность при прекращении правоотношений возврата средств или уже переданного;
  2. при обнаружении до разрыва неравноценного (неполного, некачественного) исполнения применяются правила по неосновательному получению выгоды (Гл. 60 ГК). Последствия: применяют возвращение начального состояния (реституцию) согласно ст. 1106 ГК.

Результаты расторжения и на что можно рассчитывать (ст. 453 ГК):
  1. прекращение взаимных правоотношений, обязательств, порожденных ДКП;
  2. возмещение, но невозможно требовать реституции, кроме случаев неосновательного обогащения и если это предусмотрено документами купли-продажи.

Как защититься от одностороннего расторжения ДКП


Односторонне осуществляют разрыв только через суд. Отказаться от сделки добровольно позволено по ст. 450.1 ГК, но до действий, свидетельствующих о выполнении (принятие оплаты за жилье и подобное).

Пример проблемной ситуации:
  1. Покупатель передал деньги, но квартиру продавец не передает.
  2. Приобретатель требует расторжения, но контрагент не обязан возвращать полученное, поскольку пункт по выплате выполнился до прекращения правоотношений.

Есть и обратные ситуации:
  1. Квартира отошла новому собственнику, но оплата не совершена.
  2. Даже после расторжения реализатор объекта не получит его назад, если ДКП без условий по возврату при расторжении соглашения.
  3. Пострадавшему остается требовать отдельным иском причитающееся и неустойку.


Способы, как обезопасить расторжение в одностороннем порядке:
  • в ДКП прописывают обязанности по возврату финансов и имущества при разрыве сделки. Не запрещено предусматривать пункт о реституции;
  • прописывают текст о возврате четкими и краткими формулировками, исключающими любые разночтения.

Как расторгнуть договор купли-продажи


  1. При обоюдном способе применяется соглашение о процедуре.
  2. При наличии конфликта составляют исковое заявление. Решение по иску обяжет контрагентов осуществить мероприятие с выплатой/возвратом ущерба или санкциями по неосновательному обогащению. При уклонении должника решение выполняется ФССП с принудительными мерами взыскания.

Образец соглашения о расторжении ДКП


Форма аналогична разрываемому документу: если применялось нотариальное свидетельствование, то необходимо его использовать.

Содержание – свободное, нет в нормативных актах обязательных требований к тексту. Чтобы бумага была действительной, прописывают (данные должны быть аналогичны прекращаемому договору):
  1. реквизиты сторон и предмета купли-продажи;
  2. намерение контрагентов расторгнуть в добровольном порядке;
  3. причину(ы) процедуры можно не указывать – достаточно заявить намерение;
  4. точные реквизиты ДКП;
  5. последствия: возврат денег, имущества и пр.

Скачать Бланк соглашения о расторжении ДКП.doc (39,5 Kb) (cкачиваний: 0)


Можно ли оспорить аннулирование договора


Оспаривают разрыв при наличии оснований. Типичный вариант, когда истец выиграет тяжбу: заявляются требования по решению или соглашению сторон, отменяющие уже совершенную сделку.

Данные действия противоправные и нелогичные: нельзя было прекращать уже выполненное (законченное). В данном случае истец возражает против совершенной абсурдной ситуации – разрыва недействующего (выполненного) документа.

Можно ли оспорить договор купли-продажи в суде


Расторгают действующие соглашения, находящиеся в процессе выполнения. Для совершенных (выполненных, законченных) сделок применяются иные инструменты оспаривания:
  1. признание ничтожным ДКП;
  2. недействительным;
  3. незаключенным (Парагр. 2 ГК).

Начиная тяжбу, истец должен определить, основания для применения каких норм есть в конкретной ситуации.

Срок исковой давности


Не следует воспринимать 36-месячный срок для расторжения конечным. Период определяется с некоторой долей свободы: отсчитывается с числа осведомления истца о нарушении.

Есть широкий перечень обстоятельств для продления/возобновления судом временных границ (Гл. 12, ст. 181 Парагр. 2 ГК).

В каких случаях можно оспорить


Основания для расторжения через суд:
  1. основная причина – существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК), знание о которых привело бы к незаключению договора. Признаки (учитываются все в совокупности):
    • неожиданность (спонтанность);
    • непреодолимость;
    • серьезный ущерб;
    • касаются интересов сторон;

  2. примеры:
    • изменения в законодательстве;
    • непредвиденные экономические процессы, влияющие на цены;
    • форс-мажор.


Если сделка закончена, то уместно оспаривать ее действительность (Парагр. 2 ГК).

Как оспорить сделку купли-продажи


Главное условие иска при разрыве (ст. 452 ГК): только после попытки досудебного урегулирования спора. Контрагенту направляется претензия и предложение разорвать договор.

Начинают тяжбу после отказа или если нет ответа в закрепленный законодателем либо договором срок (по умолчанию 30 дн.). Действительность (по Парагр. 2 ГК) позволено оспаривать без соблюдения указанного выше.

К документам прилагают подтверждение направления предложения о мирном решении (почтовое уведомление о вручении), видео/звуковую фиксацию и подобные доказательства обращения истца к ответчику.

Подают обычный иск. Типовой образец можно скачать ниже. Надо требовать и разрыва договора (признания недействительным), и возмещения ущерба (реституции):
  1. возвратить недвижимость;
  2. взыскать стоимость с неустойкой;
  3. возместить убытки.



В иске требуют не «обязать» ответчика, поскольку при такой формулировке могут возникнуть трудности с исполнением решения суда, а применяют боле четкие фразы: «взыскать», «возвратить», «признать договор расторгнутым».

Перед подачей иска, не уведомляя контрагента, направляют в суд прошение о наложении ареста на квартиру, являющуюся предметом договора, или на имущество ответчика для обеспечения требований.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть