Образец предварительного договора купли-продажи квартиры: бланк шаблона и правила заполнения

    Содержимое:
  1. Что такое предварительный договор купли-продажи и что дает
    1. Нужен ли договор о намерениях
      1. С задатком
      2. С авансом
      3. Для опеки
      4. Под ипотеку
      5. С долями
    2. Имеет ли договор о намерениях юридическую силу
    3. На какой срок заключается
    4. Кто подписывает предварительное соглашение
  2. Ошибки при заключении предварительного договора
  3. Можно ли расторгнуть предварительный договор
    1. Неисполнение условий соглашения
  4. Как оформить предварительный договор купли-продажи
    1. Кто составляет ПДКП
    2. Что должно быть в договоре о намерениях
    3. Какие документы нужны для составления
    4. Заполненный образец предварительного договора купли-продажи
    5. Нужно ли регистрировать ПДКП

подписание ПДКП

Типовой предварительный договор купли продажи квартиры с задатком служит гарантией совершения сделки и как страховка на случай невыполнения обязанностей одной из сторон.

Промежуточный договор – инструмент, гарантирующий финансовую компенсацию затраченных усилий и утраченной выгоды при срыве сделки.

Соглашение о намерениях заключается по правилам для предварительных контрактов, если стороны желают получить действительные гарантии подписания финального ДКП. Не стоит путать с понятием «протокол о намерениях», не порождающим никаких юридических последствий.

Что такое предварительный договор купли-продажи и что дает


Параметры:

Характеристика

Описание

Закон

Ст. 429 ГК.

Понятие

Соглашение, по которому контрагенты обязуются подписать договор купли-продажи (передачи) квартиры на заранее оговоренных условиях.

Что фиксирует

  • предмет – заключение ДКП;
  • ответственность (штрафы, компенсации) за уклонение;
  • цену и параметры будущей купли-продажи (КП);
  • сумму и порядок перечисления авансовых платежей, задатка.

 

Не порождает никаких денежных, имущественных обязательств – касается только намерения подписать ДКП в будущем.

Общие принципы содержания

Предусматривает положения:

  • идентифицирующие предмет КП;
  • относительно которых по инициативе одной из сторон планируется достигнуть согласованности основным ДКП.

Форма

  • письменная (ст. 160 ГК РФ);
  • оформление обязательно аналогичное основному ДКП;
  • по долям нотариальное удостоверение требуется всегда, поэтому ПДКП должен свидетельствоваться (п.1 ст. 42 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»).

Между кем

Между физическими лицами и/или юридическими субъектами.



Нельзя прописывать позиции, отличающиеся от главной сделки. Ту же цену и иные параметры указывают в ДКП. Менять пункты позволено лишь по обоюдному согласованию контрагентов или через суд.


Нужен ли договор о намерениях


Наличие промежуточного документа не обязательное и не условие будущей сделки, но есть случаи, когда контракт желательный или, когда без него отчуждение жилья не состоится:
  1. у продавца нет всех документов для КП (на недвижимость, разрешения ОПП или супруга(и));
  2. есть определенная доля неуверенности в выполнении намерений, если неизвестно:
    • выделит ли ПФ маткапитал;
    • одобрит банк ипотеку;
    • найдет покупатель достаточную сумму для покупки;
    • не передумает ли контрагент, найдя более выгодное предложение;

  3. возникли обстоятельства, порождающие сомнения в серьезности намерений какой-либо из сторон.

Характерные ситуации, в которых без ПДКП не обойтись:
  • подписывается с застройщиком в процессе бронирования квартиры в новостройке;
  • Пенсионный фонд требует документ перед разрешением использовать материнский капитал;
  • одним из условий выделения ипотеки является наличие промежуточного соглашения;
  • органы опеки (ООП) анализируют ПДКП перед санкционированием КП.

С задатком


Способами гарантирования выполнения обязательств являются предшествующие платежи в виде:
  1. задатка;
  2. аванса.

Понятия разные по своей правовой природе. В ПДКП позволено предусматривать два указанных платежа, но по первому есть существенные особенности. Форма договора с задатком отвечает стандартным правилам, как и в обычной ситуации.

Если буквально понимать закон, задаток в ПДКП не касается имущества, даже при указании, что средства вносятся в счет цены квартиры. Это может затруднить возврат денег. Судебная практика неоднозначная. Нежелательно включать в предварительный контракт условия об этом платеже (об авансе можно). Лучше применить отдельный контракт по задатку – так рекомендуют юристы.


Характеристики платежа (ст. 380 -381 ГК):
  1. засчитывается в основную сумму (но с особенностями описанными выше);
  2. дополнительная гарантия, что при финальной КП соблюдут оговоренные условия;
  3. остается реализатору при отказе покупателя приобретать недвижимость;
  4. если продавец откажется, то он возвращает платеж контрагенту в двойном размере;
  5. в ПДКП допускается моделировать содержание, например, указать, что если КП не состоится без вины покупателя, то задаток (или его часть) ему возвращается;
  6. составляют расписку, но лучше применить аккредитив и банковские ячейки с доступом после переоформления квартиры.


Прописывают:
  • величину суммы и порядок перечисления;
  • что будет с перечисленными деньгами при отмене сделки. Данное условие учитывает наличие/отсутствие вины сторон, форс-мажора, иных ситуаций.

Платеж считается задатком и без какого-либо документа, если покупатель дал деньги контрагенту и взял расписку, в которой указанно, что получена оплата именно данного вида.

Как вернуть:
  1. Отправка второй стороне письма (заказного с сообщением о вручении) предложения возвратить средства.
  2. Если добровольно деньги не возвращены – обратиться в суд с подтверждением (с почтовым уведомлением) попытки урегулировать спор обоюдно.

Разновидностью задатка в новостройках является платеж, требуемый застройщиком за бронирование квартиры.

С авансом


Авансом является обычная предоплата: если КП не произошла, то продавец обязан вернуть полученное в полном объеме или на условиях, предусмотренных в ПДКП. Размеры авансового платежа, как и задатка, стороны определяют сами (стандартно 5 – 10% от стоимости объекта).

Для опеки


Санкционирование отчуждения жилплощади ООП обязательное при наличии несовершеннолетних прописанных граждан (п. 2 ст. 20 ФЗ от 24.04.2008 ФЗ № 48). Чиновники требуют ПДКП, так как он отражает условия основного ДКП, соответственно, можно проанализировать соблюдение прав указанных лиц.

Разрешение на куплю-продажу возможно при отсутствии нарушений интересов ребенка. Продавая квартиру, родители должны выделить несовершеннолетнему иное жилье с равными или лучшими условиями. Органы опеки и попечительства сравнивают параметры отчуждаемой недвижимости, указанные ПДКП с предоставляемой взамен.


Что потребуется для разрешения:
  1. заявление представителей (родителей, опекунов), их паспорта;
  2. метрические бумаги или паспорт (для 14-летних);
  3. ПДКП (может быть два: по продаваемому и покупаемому объекту). Не всегда приобретается для ребенка другая жилплощадь, например, у родителей есть несколько квартир и в одной из них несовершеннолетние дети получили долю взамен отчуждаемой;
  4. данные о собственности и технических параметрах недвижимости: справки из ЕГРН, кадастровые паспорта.

Если совершеннолетнему жилье не покупается сразу, то открывают именной счет, куда поступит часть средств за его долю. Заявление ООП рассматривает до 1 мес., пошлина не взимается.

Под ипотеку


Почти всегда банк требует наличие ПДКП по покупке жилья, рассматривая заявку клиента на выдачу кредита. Обязательность условия обусловлена следующим:
  1. сумма и параметры ипотечного займа привязаны к качествам недвижимости – необходимо гарантировать покупку именно той жилплощади, под которую рассчитана ипотека;
  2. кредитор должен удостовериться в серьезности намерений клиента. С ПДКП вероятность того, что гражданин передумает меньшая.

Заимодатель может потребовать соблюдения структуры ПДКП, разработанной его юридическим отделом.

С долями


При отчуждении недвижимости несколькими совладельцами одному покупателю составляют единый ПДКП. Пункты дублируются в основном соглашении. Собственники вправе выбрать одного представителя на всех и поручить ему совершить куплю-продажу.

При наличии долей несовершеннолетних в промежуточном соглашении не указывают положение о выделении иного жилья, поскольку содержание должно затрагивать только подписание будущего ДКП.

Имеет ли договор о намерениях юридическую силу


На основании ПДКП невозможно перерегистрировать квартиру или совершить какие-либо действия с правами собственности, прописки и пр. Юридическая сила распространяется только на намерения сторон подписать главный ДКП в будущем, предусматривая санкции за неисполнение обещаний.

Предварительное соглашение не порождает никаких юридически значимых последствий для предмета будущей сделки.


На какой срок заключается


Параметры временных рамок исчерпывающе прописаны в ч. 4 ст. 429 ГК:

  1. в ПДКП указывают срок для подписания основного ДКП;
  2. если временные рамки не прописаны, то у сторон есть 1 год для выполнения обязательства, отсчитываемый с даты заключения ПДКП.

Кто подписывает предварительное соглашение


Ставят подписи покупатель и собственник(и) отчуждаемого имущества (может быть несколько при продаже долей). Если сделка поручена третьему лицу, то автограф ставит представитель по доверенности (юридического или физического лица). Нотариус подписывает, если используется свидетельствование.

Ошибки при заключении предварительного договора


На что обратить внимание (ошибки и риски неправильного составления):
  1. отсутствие положений о неустойке (ст. 330 ГК) уменьшит гарантии выполнения обязательств. Размер определяют фиксированным объемом или платежами, начисляемыми за дни просрочки;
  2. полученный задаток признают необоснованным обогащением, а ПДКП незаключенным, если параметры объекта в соглашении о намерениях отличаются от таковых в главном ДКП;
  3. предмет – подписание окончательного ДКП, а не недвижимость или переход собственности. При нарушении нормы контракт о намерениях суд признает недействительным;
  4. ПДКП считается незаключенным или ничтожным если:
    • предусматривает выплаты или действия на пользу третьих лиц или плату за подписание, так как по правовой природе контракт безвозмездный;
    • продавец не обладал правами на объект, когда происходило оформление;
    • нет окончательной цены недвижимости;

  5. если по ПДКП выплачена полная стоимость имущества, но КП не осуществилась, то покупатель вправе требовать возвращения перечисленных денег. ПДКП может содержать пункты об авансе или обеспечении обязательства. Если КП не совершилась, то выплаченное посчитают незаконным обогащением;
  6. залог не предусматривается, поскольку намерения не порождают денежных обязательств.

Можно ли расторгнуть предварительный договор


Правила по расторжению:
  1. допускается только по обоюдному решению (заключают соглашение о расторжении);
  2. при одностороннем разрыве без законных оснований виновнику грозят финансовые санкции, предусмотренные самим ПДКП, а также иск о понуждении совершить сделку;
  3. происходит автоматически, если по истечении срока основной ДКП не будет подписан или никто из контрагентов не предложит осуществить куплю-продажу.

Неисполнение условий соглашения


Санкции могут и не прописывать, но стандартно предусматриваются неустойки и разовые штрафы. Размер устанавливают соразмерно предполагаемым, причиненным неподписанием ДКП, ущербу и неудобствам.
  1. Отказ от договора чреват иском с понуждением совершить куплю-продажу (ст. 445 ГК). Требование заявляют на протяжении 6 мес. с даты нарушения.
  2. Разногласия сторон решаются в двустороннем добровольном или судебном порядке. Главный ДКП квартиры считается подписанным с даты вступления в силу решением или со времени, указанного в нем.

Как оформить предварительный договор купли-продажи


Соглашением о намерениях закрепляется лишь обязанность по совершении сделки, поэтому при нотариальном свидетельствовании взимается плата как за обычные документы.

Договор выглядит как обычный текст с пунктами на листах А4. При нотариальном заверении, как правило, номерные бланки не используются.

Кто составляет ПДКП


Есть нюансы с задатком, авансом и прочими моментами. Если стороны не уверены, что составят все пункты правильно, то вправе воспользоваться услугами юридических фирм, нотариальных контор.

Текст можно написать самостоятельно, просмотрев типовой шаблон и ознакомившись с информацией об особенностях содержания. Скачать бланк можно ниже.

Нет значения, кто заполнит образец, главное, чтобы его вычитали и проверили перед подписанием.

Что должно быть в договоре о намерениях


Значимые условия договора о намерениях купли-продажи квартиры:

Пункт

Описание

Реквизиты сторон

Те же, что будут прописаны в ДКП.

Предмет основного ДКП

Описание максимально точное. Эти же параметры дублируются главным документом.

Цена

Стоимость точно определяется, указывается цифрами и прописью. Но есть нюансы:

  • увеличение цен на рынке недвижимости – не существенное изменение исходных параметров при составлении ПДКП. То есть, цифра должна оставаться неизменной при КП.
  • если уровень возрастания стоимости жилья не подлежал прогнозированию (дефолт, внезапные обвалы экономики), то повышение может выступать причиной расторжения посредством взаимного согласия или судебного процесса.

Срок

Устанавливается конкретная дата не только подписания ДКП, но и передачи имущества. Временной параметр может выражаться наступлением какого-либо события.

Другие важные позиции

Расходы

Сразу прописывают кто покрывает сопутствующие затраты (работу нотариуса, госпошлины).

Ответственность

Предусматривается неустойка и штрафы за невыполнения условий ПДКП. Допускается указать варианты наступления ответственности, например, если задержка будет обусловлена независящими от воли стороны обстоятельствами (невыделение ипотеки банком и подобное), то санкции упраздняются.

Предварительные платежи

  • задаток лучше предусмотреть отдельной бумагой, поскольку в ПДКП он воспринимается как гарантия подписания главного ДКП, а не как платеж в счет погашения стоимости имущества или обеспечение перехода собственности;
  • по авансу разночтений меньше, поскольку это деньги, заплаченные вперед за квартиру: нет разницы, указать пункт в ПДКП или отдельной бумагой;
    • предусматривают обязанность продавца вернуть деньги при срыве сделки, а также неустойку за просрочку возврата.


Какие документы нужны для составления


Перечень документов:
  1. паспорта сторон;
  2. разрешение супруга(и) на сделку (нотариально подтвержденное);
  3. бумаги на квартиру:
    • справка о прописанных (форма №9 от управляющей компании, данные из домовой книги);
    • расширенная выписка от регистратора о собственности, являющейся одновременно и кадастровым паспортом;

  4. если в процедуре участвует представитель, то оригинал доверенности.

Заполненный образец предварительного договора купли-продажи


Скачать Бланк ПДКП с задатком.doc (51,5 Kb) (cкачиваний: 0)


Нужно ли регистрировать ПДКП


Обязательно регистрируют документы, касающиеся изменения права собственности или его перехода. ПДКП таковым не является – госрегистрации не подлежит.

Документ, фиксирующий обязательства приобретателя погасить стоимость недвижимости или часть до подписания ДКП, действительный, но расценивается как полноценное соглашение купли-продажи с условиями по предварительной оплате.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть