Платится ли налог при обмене квартиры: условия, расчеты подоходного и вычета

    Содержимое:
  1. Регламентирующие законы
  2. Взимается ли налог при обмене жилья
    1. Родственный обмен квартиры на квартиру
    2. При обмене квартиры с доплатой
    3. Если в собственности менее 3-х / 5-ти лет
    4. При равноценной мене
    5. На дом с участком
    6. При продаже квартиры после мены
  3. Налоговый вычет при договоре мены квартиры
    1. Условия для возмещения
    2. Процедура возврата
  4. Как рассчитать налог
  5. Как оплатить налог

расчет налогообложения при мене

Налог при обмене квартиры менее 3 лет в собственности не отличается от налога со сделки купли-продажи:
  1. 13 процентов – для резидентов;
  2. 30% – для нерезидентов.

При проведении мены обе стороны продают жилье и приобретают новую жилплощадь одновременно, значит, обязанности и права у участников процесса одинаковые.


Регламентирующие законы


Вопросы мены жилых помещений регламентируются Гражданским Кодексом РФ. В ст. 567 прописано:

  1. При обмене стороны предоставляют друг другу взамен недвижимость в пользование, при договоре мены (ДМ) – в собственность.
  2. Процесс мены приравнен к ДКП. Участники имеют одновременно статус покупателя и продавца.

С основными требованиями по договору обмена жилплощадью можно познакомиться в ст. 153-162 ГК РФ. Согласно им, заключенная сделка на сумму свыше 10 тыс. руб. подлежит обязательному оформлению и подписанию обеими сторонами.


В ст. 217 НК установлена величина подоходного при оформлении купли-продажи, применяемая и при проведении ДМ.

Жилищный Кодекс РФ регулирует права нанимателей.

Взимается ли налог при обмене жилья


При оформлении ДМ, налог взимается, если:
  1. проводится обмен с доплатой;
  2. обмениваемая жилплощадь находилась в собственности менее трех лет.

Родственный обмен квартиры на квартиру


В Законодательстве РФ нет понятия родственной мены. Обменный процесс жилой площадью между взаимозависимыми людьми проводится на общих условиях. Но есть свои особенности:

Плюсы сделки:
  1. Сделку можно нотариально не заверять.
  2. Родственный ДМ не обязательно регистрировать в госорганах. Достаточно обратиться в Росреестр за оформлением перехода прав на недвижимость от одного собственника к другому.

Минусы:
  1. Получить имущественную льготу от государства при проведении обмена между взаимозависимыми людьми не удастся.

При обмене квартиры с доплатой


Когда речь идет о неравнозначном обмене, в договор вносится пункт о доплате. Указывается:
  • сумма;
  • порядок внесения разницы со стоимости жилых помещений;
  • срок передачи денег.

Смысл осуществления сделки следующий:
  1. Сторона, переезжающая в более просторное помещение, улучшает условия проживания.
  2. Сторона, переезжающая в результате сделки меньшую недвижимость, получает денежный доход.

Доплата может выражаться не только в денежном эквиваленте, но и в имущественном: мебель, оргтехника, ремонт жилплощади и т.д.

Полученная сумма по сделке облагается подоходным налогом. Она приплюсовывается к налоговой базе.


Если в собственности менее 3-х / 5-ти лет


Законодательством определены сроки владения недвижимостью, соблюдая которые собственники не обязаны уплачивать в бюджет НДФЛ со сделки:
  • 3 года – для объектов, оформленных до 2016г.
  • 5 лет – для недвижимого имущества, купленного с 01.01.2016 г. и позднее.

Для подаренных, переданных по наследству или пожизненной ренте квартир, а также приватизированной жилплощади действует трехлетний срок.


Если срок не соблюдён, то при осуществлении мены участники обязаны отчитаться в ФНС и уплатить подоходный.

Не платится налог:
  • при обмене равнозначных квартир, без внесения дополнительных денег по сделке;
  • стоимость обменного жилья не превышает размера налогового вычета – 1 млн руб.

При равноценной мене


Различают два вида мены:
  1. с доплатой;
  2. без доплаты.

Если сделка проводится без доплаты, то участники совершают равнозначный обмен, при котором никто из сторон не получает материальной выгоды. Значит, и налогообложению объекты ДКП не подлежат.

На дом с участком


Такие сделки в основном проходят с доплатой, так как стоимость дома с земельным участком будет по цене превышать стоимость городской квартиры. В соглашение прописываются все характеристики не только жилого помещения, но и участка земли, на котором он располагается.

При обмене квартиры на дом (с доплатой) налог платится в размере 13%, как по ДКП. Сумма доплаты включается в налоговую базу продавца дома, так как он получает деньги. Участники процесса вправе рассчитывать на налоговые вычеты.

При осуществлении сделки, участникам необходимо иметь статус собственника, а также предоставить полный пакет документальных подтверждений прав на меняемую недвижимость.


При продаже квартиры после мены


Продажа недвижимого имущества после мены проводится по стандартной схеме реализации жилплощади. Если сроки владения имуществом, установленные ФНС не соблюдены, то с суммы, превышающей 1 млн руб. платится тринадцати процентный налог.

Если квартира была приобретена по договору мены 3/5 лет назад, то уплата в бюджет не предусмотрена.


Налоговый вычет при договоре мены квартиры


Так как сделка мены приравнена к ДКП, то участники сделки вправе воспользоваться государственными льготами, предусмотренными для покупателей и продавцов квартир. Речь идет об имущественном вычете.

Условия для возмещения


Налоговое возмещение для снижения налогооблагаемой базы как для собственника, а также для возмещения расходов по приобретению нового объекта, как для покупателя, следующие:
  1. Для продавца возмещение составит миллион рублей.
  2. Для покупателя – 2 миллиона рублей.

Выступая в роли продавца, участники процесса могут использовать для снижения налогооблагаемой базы другую схему расчета: «доходы – затраты».

Вычет вправе применять российские граждане-резиденты РФ, выплачивающие налоги государству.

Исключение – если ДМ заключен между налогоплательщиками РФ, связанными между собой близкими родственными отношениями. Например, договор обмена между сыном и отцом.

Нерезидентам также имущественная выплата не полагается.

Процедура возврата


Для получения возмещения необходимо собрать документы для ФНС. В начале следующего отчетного годового периода передать их на проверку налоговикам, но не позднее 30.04.

Основным документом в пакете будет налоговая декларация, требующая корректного заполнения. Помимо 3-НДФЛ декларации в ФНС придется представить:
  1. заявление на получение вычета;
  2. 2-НДФЛ справку от работодателя за год;
  3. договор мены, акт передачи жилья и другую документацию, связанную с проведением сделки;
  4. реквизиты для перевода вычета.

Возврат можно оформить и через работодателя.

Передать в налоговый орган заявление на вычет с пакетом бумаг можно:
  1. Через почтовое отделение связи;
  2. Через сервис личного кабинета налогоплательщика на сайте ФНС;
  3. Лично передать документы инспектору;
  4. Отправить отсканированные справки и договора на электронный адрес ФНС.

Нарушителей порядка сдачи декларации ждут налоговые последствия.

Как рассчитать налог


Чтобы рассчитать НДФЛ, определяют размер налогооблагаемой базы. Если ее нет в ДМ, то расчет будет вестись от кадастровой оценки жилплощади, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Сумма доплаты включается в общую массу.

Пример:
  1. Возьмем ДМ с доплатой 500 тыс. руб. Стоимость недвижимости 3 млн руб. Общая налогооблагаемая база получится 3,5 млн руб.
  2. Уменьшаем базу на вычет для продавца: 3 500 000 - 1 000 000 = 2 500 000 р.
  3. Используем вычет покупателя – из оставшейся суммы в 2,5 млн руб. отнимаем сумму возмещения: 2 500 000 - 2 000 000 = 500 000 * 13% = 65 тыс. руб.

В итоге получается окончательная сумма, подлежащая уплате в бюджет при неравноценном обмене жилья.

Как оплатить налог


Договор мены заверяет нотариус, определяющий сумму подоходного после внесения доплаты по ДМ.

Реквизиты для уплаты налога получают в Росреестре при подаче заявления на передачу прав или оформления собственности. Специалисты помогут правильно рассчитать НДФЛ и предоставят доступные способы оплаты.

Без квитанции об уплате НДФЛ договор не зарегистрируют, и налоговые санкции будут выставлены.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть