Какие налоги надо платить при продаже квартиры и в каких случаях не платится подоходный

    Содержимое:
  1. Кто платит налог – покупатель или продавец
  2. Какие налоги надо платить при продаже квартиры
    1. С какой суммы платится налог
      1. Какая сумма не облагается
    2. Учет кадастровой стоимости при расчетах
      1. Налоговые последствия при продаже ниже кадастровой оценки
    3. Сроки владения жилплощадью
      1. 3 года
      2. 5 лет
    4. При наследовании
    5. При дарении
    6. При продаже ипотечной квартиры
    7. Учет покупной стоимости при продаже
    8. Продажа и покупка в одном году
  3. Как рассчитывается налог с реализации квартиры
    1. Примеры расчета
  4. Нужно ли подавать декларацию при продаже квартиры
    1. Какие документы нужны для заполнения декларации
    2. Когда подавать декларацию и платить налог
    3. Что будет, если не подать декларацию

подсчет налога от реализации жилья

Уплата налога с продажи квартиры – обязанность собственника недвижимости, получающего прибыль от реализации. Продавец жилплощади может относиться как к резидентам, так и нерезидентам РФ. От налогового статуса зависит размер уплаты НДФЛ, вносимый в госбюджет:
  1. для россиян – 13%;
  2. для иностранных граждан – 30%.

Кто платит налог – покупатель или продавец


Походный платит гражданин, продающий недвижимость, так как он получает прибыль от сделки. Учитывая высокую цену на жилплощадь, государство разрешает обеим сторонам ДКП получить налоговое послабление в виде вычета (п.1 ст. 220 НК РФ):

  1. Продающая сторона вправе снизить базу налогообложения на 1 млн руб.
  2. Покупатель жилой недвижимости вправе получить возмещение в размере 260 тыс. руб., и по процентам ипотечного кредитования – 390 тыс. руб.

Имущественные выплаты не доступны налогоплательщикам, относящимся к группе нерезидентов.


Какие налоги надо платить при продаже квартиры


Собственник жилья, решивший отторгнуть свое имущество другому физическому лицу, признан выгодоприобретателем и обязан перечислить налог с прибыли.

Правила налогообложение в 2019 году изменились. Права налогоплательщиков-россиян и иностранцев по освобождению от налоговых выплат уравнялись. Не облагаются госпошлиной сделки по сбыту жилых помещений, находившихся в собственности 3, 5 и более лет, но не менее трех лет.

Уплата НДФЛ вносится в размере 13% резидентами и 30% нерезидентами от полученной прибыли. Учитывается стоимость по ДКП, но не меньше 70% от кадастровой оценки.

Налогообложение зависит от:
  1. Способа передачи прав на жилплощадь: наследство, дарение, по договору КП и т.д.
  2. Срока нахождения в собственности жилища: более 3 лет или более пяти лет.

С какой суммы платится налог


Государство предлагает на выбор два способа расчета налогооблагаемой базы.
  1. Уплата НДФЛ с применением вычета: с договорной цены вычитается 1 000 000 р. и умножается на 13%. Кадастровую оценку с применением уменьшающего коэффициента учтут, если в ДКП налоговики заподозрят занижение цены.
  2. Расчет налоговой базы с учетом затрат на приобретение жилища. Сделать это можно при сохранении финансовых документов: чеки, приходные ордера, транспортные накладные, расписки в получении/передаче денег и т.д. Прибылью, с которой отчисляется 13%, это разница между полученными деньгами и потраченными.
    К расходам относятся и выплаченные банку проценты, если недвижимость приобреталась в ипотеку.

Законом не предусмотрено одновременное использование двух способов. Владельцу придется самостоятельно рассчитать налог с продажи квартиры по обоим вариантам и выбрать для себя выгодное решение.


Какая сумма не облагается


Согласно ст. 220 (пп. 1 п. 2) НК, не облагается налогом сумма, равная 1 000 000 руб. или ниже. Это размер вычета, предоставляемый государством собственнику недвижимости, решившему сбыть ее. За объекты, стоимостью меньше миллиона рублей, платить НДФЛ не придется.

Указать в ДКП стоимость жилья в один миллион рублей, чтобы избежать налогообложения со сделки, не получится. ФНС предусмотрела возможные варианты уклонения и ввела ряд новшеств. Занизить цену нельзя, так как начисление проведут по кадастровой оценке.

Стоимость продаваемого объекта недвижимости должна соответствовать кадастровому показателю (70%), либо превышать его.


Учет кадастровой стоимости при расчетах


С 2018 г. стало невозможно проводить сделки КП недвижимости с занижением реальной стоимости. Сейчас в расчет берется не только сумма полученной прибыли по факту, но и стоимость по кадастру.

Когда подтверждается факт реализации жилплощади ниже рыночного показателя или меньше 70% по кадастру, применяют в расчете коэффициент 0,7.

Рассмотрим на примере:
  1. Гражданка С. заключила ДКП в 2018 году на сумму 5 млн руб. По кадастровой оценке на начало 2018 г. стоимость составляла – 7 500 000. Так как цена по сделке ниже кадастра, то возьмут в расчет большее значение.
  2. Применим коэффициент 0,7: 7 500 000 * 0,7 = 5 250 000 руб.
  3. Применим вычет в 1 млн руб. и получим – 4 250 000 р., с которой гражданке С. придется заплатить 13% НДФЛ: 4 250 000 * 13% = 525 500 тыс. руб.

При использовании способа «доходы – расходы» в расчет возьмут кадастровый показатель, если договорная цена будет занижена.

Формула расчета: ((КЦ) * 0,7 - СЗ) * 13%
  • КЦ – стоимость по кадастру;
  • СЗ – затраты при покупке недвижимого имущества;
  • 0,7 – применяемый коэффициент снижения.

Если кадастровая оценка на момент реализации квартиры не установлена, тогда разрешено использовать договорную цену (ст. 217 п.5 НК РФ).


Налоговые последствия при продаже ниже кадастровой оценки


Последствия заниженной цены по ДКП могут быть неблагоприятными для обеих сторон. Штрафных санкций законодательством не предусмотрено.

Собственник вправе самостоятельно определять стоимость реализуемого объекта. Но это не означает, что проверяющий налоговый инспектор пропустит завышенную или заниженную сумму. Если в процессе проверки сотрудники ФНС выявят несоответствия, то они вправе доначислить подоходный, который придется заплатить продавцу.

Для покупателя заниженная цена имеет значение:
  1. получить вычет можно с суммы, прописанной в ДКП;
  2. покупная цена повлияет на размер НДФЛ при следующей сделке, если новый владелец решит реализовать жилое помещение. Из-за заниженной оценки в ДКП, сумма государственного сбора с последующей продажи окажется высокой;
  3. при аннулировании сделки, покупатель вправе рассчитывать на возврат денег, обозначенных в ДКП.

Сроки владения жилплощадью


Время владения жилым помещением до момента отторжения играет важную роль в начислении налога.

3 года


Трехгодичный период пользования недвижимостью установлен для объектов, приобретенных до 31 декабря 2015, а также для:
  1. полученных по завещанию;
  2. перешедших в собственность в результате приватизации;
  3. оформленных по дарственной (если участниками сделки являются близкие родственники);
  4. переданных по договору пожизненной ренты.

К перечисленному не применят налог по истечении 36 месяцев беспрерывного владения. Это относится и к жилой собственности, оформленной после января 2016.


5 лет


Для недвижимости, купленной с 01.01.2016 г. и позже установлен пятилетний минимум владения. Если продается жилая площадь, находящаяся в собственности менее 5 лет, то со сделки платят подоходный. Если сроки соблюдены – НДФЛ не отчисляется.

При наследовании


Реализация унаследованного жилплощади обязывает продавца уплатить 13% в бюджет с полученной им прибыли. Исключение:
  1. Если жилплощадь принадлежала продавцу не менее трех лет.
  2. Стоимость предмета сбыта не превышает сумму вычета в 1 млн. Например, квартира, полученная по наследству в долях.

Здесь учитывается дата вступления в права наследника. Они наступают со дня смерти завещателя.

При дарении


Подаренную недвижимость продать без налогообложения можно, если соблюдать установленные сроки владения. Роль играют родственные отношения:
  1. При оформлении дарственного соглашения взаимозависимым членом семьи устанавливается трехлетний период нахождения в собственности.
  2. Пятилетний срок – при вариантах, когда в роли дарителя выступает дальний родственник, знакомый, друг и т.д.

При продаже ипотечной квартиры


Продавая жилплощадь под ипотекой раньше установленного налоговиками периода владения, платить НДФЛ придется. Собственник может:
  1. применить возмещение – 1 млн р.;
  2. воспользоваться способом «доходы – расходы».

При ипотечном кредитовании заемщик тратится не только на уплату процентов за пользование кредитными средствами, но и на услуги нотариуса, юриста, риелтора, страхование и другие. Разумнее применить второй вариант.

Освободиться от обязательных выплат в бюджет можно только после пяти лет с момента приобретения ипотечной жилплощади в новостройке или на вторичке.

Учет покупной стоимости при продаже


Приведем пример расчета с учетом затрат на покупку:
  1. В середине 2016 г. гражданин И. оформил ипотеку на 3 млн и купил жилплощадь на вторичке.
  2. Чрез два года решил ее продать за 3 500 000 р. Документы из банка по ипотеке и расходам по уплате процентов сохранились. Дополнительно были представлены квитанции, приходные ордера и т.д. по оплате риелторов, юристов, нотариусов.
  3. Общая сумма затрат по услугам составила 25 тыс. руб., по выплаченным процентам банку – 270 тыс. руб.: 3 500 000 - (3 000 000 + 270 000 + 25 000) = 205 000 р.
  4. НДФЛ составит: 205 т.р. * 13% = 26 650 р.

Продажа и покупка в одном году


Если покупаешь другое жилье на вырученные деньги от продажи в один налоговый период, то можно оформить обе сделки в ФНС в одной декларации.

Налоговики проверят полученные сведения и проведут взаимозачет положенных продавцу и покупателю налоговых вычетов. Таким способом можно обойти уплату НДФЛ.

Как рассчитывается налог с реализации квартиры


Предлагается два варианта:
  1. (доход - вычет) * 13%.
  2. (доход - затраты) * 13%.

  • доход – стоимость продаваемой жилплощади;
  • вычет – имущественный возврат продавцу для снижения налогооблагаемой базы = 1 000 000 рублей.
  • затраты – денежные расходы, связанные с покупкой реализуемого объекта. Сюда входит передача денег по расписке, осуществление денежных переводов, услуги нотариуса, риелтора, страхование, ипотечные проценты и т.д.

Когда сумма вычета превышает сумму дохода, то налог не взимается.

Примеры расчета


Возьмем двухкомнатную квартиру за 3 500 000 р.
  1. По первой схеме:
    (3 500 000 - 1 000 000) * 13% = 325 000 р.
    • Нельзя забывать, что налоговые инспекторы возьмут для сравнения кадастровое значение. Если показатель окажется выше договорной оценки, то НДФЛ будет рассчитываться по нему.

  2. Предположим, что куплена квартира была в прошлом году за 2 500 000 р. На отделочные работы ушло еще 200 000 р.:
    (3 500 000 - (2 500 000 + 200 000)) * 13% = (3 500 000 - 2 700 000) * 13% = 104 000 р.

  1. Первый вариант подойдет тем налогоплательщикам, кто не понес никаких расходов на ее покупку. Например, недвижимость досталась в наследство или была принята в дар.
  2. Второй способ будет разумнее использовать тем, у кого затраты на приобретение недвижимости оказались существенными и их можно подтвердить официальными бумагами: чеками, квитанциями, расписками и т.д.

Нужно ли подавать декларацию при продаже квартиры


Документы в ФНС обязан предоставить собственник жилья – продавец, так как он получает прибыль. В первую очередь заполняется декларация 3-НДФЛ и собираются другие необходимые справки и подтверждения. С пакетом подготовленных документов необходимо обратиться в ФНС.

Сроки и вид пользования квартирой в декларации о доходах должны присутствовать. Помощь в заполнении 3-НДФЛ описана здесь.

Какие документы нужны для заполнения декларации


Для декларации нужны документы:
  1. договор КП;
  2. финансовые документы с подтверждением расходов: чеки, квитанции, расписки, выписки из банка и т.д.;
  3. свидетельство из Росреестра на право владения недвижимостью;
  4. для подаренных квартир и переданных по наследству понадобится представить дарственное соглашение и завещание;
  5. копию и оригинал паспорта заявителя;
  6. документация на жилую площадь;
  7. заявление на получение вычета.

Когда подавать декларацию и платить налог


Установленная дата подачи документов в ФНС – с января по конец апреля нового налогового отчетного года. Т.е. сдавать декларацию необходимо в следующем году.

Это касается и обязательной уплаты подоходного со сделки. Оплатить налог нужно в течение нового отчетного периода, начиная с 01.01 по 15.07.

Что будет, если не подать декларацию


Согласно налоговому законодательству ФНС вправе применять к нарушителям штрафные санкции.

По ст. 119 НК РФ:
  1. Если к уплате в бюджет сумм нет, то нарушителя ждет штраф в размере одной тысячи рублей.
  2. Если к уплате налоги предусмотрены, то размер штрафа за несдачу отчетности составит 5% от суммы долга за каждый просроченный месяц.

По ст. 122 НК РФ:
  1. Если декларация не представлена и не уплачен подоходный в указанный срок, то штраф вырастет до 20%.
  2. Нарушителям начислят пени из расчета 1/300 применяемой ставки ЦБ-рефинансирования за просроченные дни.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть