Какие налоги платят предприниматели при купли-продаже квартир

    Содержимое:
  1. Законодательная основа
  2. Налоги при покупке квартиры ИП
    1. Примеры
  3. Если ИП продает квартиру: какие налоги заплатит
    1. Продажа физическому лицу
    2. Продажа другому ИП
    3. Реализация имущества при ликвидации ИП
    4. Расчеты
  4. Может ли ИП получить налоговый вычет при продаже квартиры

Налоги с покупки и продажи квартиры ИП оплачивают по схеме, установленной выбранным режимом отчетности. В некоторых ситуациях допустимо применение стандартных правил по налогообложению доходов физических лиц.

Какой оптимальный вариант выбрать ИП для сделки купли-продажи жилплощади с учетом особенностей конкретной ситуации, рассказано далее.

расчет налога ИП

Законодательная основа


Существенное значение при покупке (продаже) недвижимости индивидуальным предпринимателем имеет классификация сделки налоговой инспекцией.

При определенных условиях имущество учитывают, как личное. В других – подразумевается коммерческая деятельность. Соответствующим образом изменяются не только ставки, но и механизм расчета подоходного налога.

Если ИП продает квартиру, сделка может быть признана предпринимательской по следующим признакам:
  1. предприниматель регулярно часть стоимости относил на расходы при работе по стандартным правилам упрощенной схемы налогообложения («упрощенка», УСН);
  2. выполнялась последовательная амортизация имущества при выборе общего режима отчетности;
  3. если квартира на балансе, как основное средство;
  4. недвижимость действительно использовалась для ведения бизнеса;
  5. доход от арендных платежей учитывался и облагался налогом по типовым ставкам для коммерческой деятельности.

Следует отметить, что при осуществлении некоторых видов деятельности от уплаты имущественного налога можно освободиться. В частности, льготы предусмотрены для объекта:

«расположенного на территории данной особой экономической зоны, в течение десяти лет с месяца, следующего за месяцем постановки на учет» (НК РФ ст. 381, пункт 17).


Соответствующее уведомление ФНС «автоматически» переводит квартиру в разряд имущества, используемого для осуществления коммерческой деятельности. Соответственно – пропадает возможность применения НДФЛ.

Подробные сведения о действующих нормативах приведены в следующих разделах первой части НК РФ:
  • налогообложение физических лиц (ФЛ) – гл. 23;
  • вычеты по недвижимости ФЛ – гл. 23, ст. 218-221;
  • ставки (ФЛ) – гл. 23, ст. 224;
  • налоги организаций от полученной прибыли – гл.25.

Налоги при покупке квартиры ИП


Приобретать жилплощадь выгодно с применением типовой схемы для физических лиц. По состоянию на 2019 г. действительны следующие вычеты (максимальные значения в рублях):
  1. 260 000 – берут, как 13% от стоимости жилья по ДКП;
  2. 390 000 – рассчитывают по аналогичной ставке от суммы выплаченных по ипотечному долгу процентов.

Главное требование – наличие соответствующих перечислений в госбюджет. Учитывают поступления за последние три года по ставке 13%. Не засчитываются (ст. 210 НК РФ):
  • лотерейные и другие выигрыши;
  • дивиденды акционеров.

Приобретение юр. лицом выполняется без перечисленных льгот, потому что отсутствует основа для начисления вычета.


Примеры


По базовым правилам вычетом не могут воспользоваться ИП на УСН, так как они не платят НДФЛ. Допустимы исключения, если имеется дополнительный источник дохода, по которому сделаны соответствующие перечисления в государственный бюджет. Вычет можно оформить на супруга, работающего официально.

Пример действий с расчетами:
  1. ИП купил квартиру стоимостью 2 630 800 р. в июле 2018 г. без привлечения кредитных средств;
  2. так как стоимость недвижимости превышает 2 млн. р., он может получить максимальную компенсацию;
  3. проверяют поступления в госбюджет по ставке 13% за период 2016-18 г.г., которые должны быть не менее 260 тыс. р.;
  4. оформляют декларацию по форме 3-НДФЛ, подают в налоговую инспекцию по месту жительства до 30.04. вместе с подтверждением прав собственности;
  5. в прилагающемся заявлении указывают личный счет в банке;
  6. деньги поступают в срок до 4 мес. с даты регистрации заявления в НИ (камеральная проверка + перевод).

Для получения полного вычета (342 004 р. = 2 630 800 * 0,13) можно воспользоваться соответствующей льготой супруга (82 004 р. = 342 004 - 260 000). Остаток (177 996 р. = 260 000 - 82 004) получают по стандартной схеме при покупке другого жилья.

Если ИП продает квартиру: какие налоги заплатит


Как и при покупке, главное значение имеет статус имущества. Приведенные в следующих разделах примеры помогут доказать свою правоту в НИ при определении величины налога на прибыль. Информация будет полезной для выбора оптимальной стратегии инвестиций в недвижимость.

Продажа физическому лицу


В этом случае налог не платят вовсе, если с момента приобретения прошло более 3 (5) лет от даты регистрации собственника в ЕГРН до (после) 01.01.2016 г. Если правило не выполнено, применяют стандартную ставку 13%.

Допустим фиксированный вычет 1 млн р., либо учет разницы: доходы минус расходы. Занизить цену продажи получится только до 70% от кадастровой стоимости.

Если перечисленные выше признаки (постановка на баланс, амортизационные отчисления и др.) отсутствуют, НИ вряд ли предъявит претензии при разовой продаже квартиры.

Маловероятны дополнительные вопросы при получении имущества в наследство. А гараж без автомобиля в собственности, проверяющий инспектор может признать складским помещением. Аналогичные претензии появятся при выявлении регулярного проведения сделок с недвижимостью.

Продажа другому ИП


Кроме рассмотренных выше примеров, явным признаком коммерческой сделки будет подписание ДКП в лице ИП. Инспектор может определить ведение бизнеса с недвижимостью по косвенным признакам:
  1. указание данного направления деятельности при оформлении статуса ИП;
  2. использование помещений в качестве офисных (складских) в сопроводительных документах на грузы;
  3. объект изначально при покупке не мог использоваться, как жилой;
  4. организация купила для перепродажи несколько квартир.

Схема налогообложения ИП

Ставка, %

Комментарии

УСН (по доходам)

6

Налог считают от дохода по ДКП.

УСН (доход – расход)

15

От цены продажи отнимают стоимость покупки, подтвержденную документально. Ставка может быть изменена решением регионального законодательного органа (ст. 346, п. 2 НК).

Общая или ЕНВД

13

База налогообложения: полученный доход минус остаточная стоимость с учетом амортизации.

18

НДС. Считают от дохода.



УСН по стандартным правилам применяют при длительном владении (пользовании). Ниже приведены ситуации, когда придется пересчитывать документацию внутреннего учета с внесением коррекций в отчетность для НИ:
  • срок полезного использования (СПИ) недвижимости >15 лет, прошло менее 10 лет с даты приобретения;
  • СПИ <15 лет, менее 3 лет стоимость имущества учитывается в статьях расходов.

Реализация имущества при ликвидации ИП


Если в собственности юридического лица имеется жилплощадь, ее можно продать:
  1. предварительно;
  2. на стадии ликвидации для выплаты задолженностей;
  3. позднее, через три года.

До реализации необходимо выяснить, какой из вариантов будет выгоднее. Последний – подразумевает сделку по стандартной схеме для физических лиц с выплатой 13% и получением компенсаций.

Если жилплощадь изъята по решению суда для решения муниципальных (федеральных) задач, налоговый вычет можно получить в полном размере цены выкупа.


Расчеты


Исходные данные:
  1. цена приобретенной недвижимости – 2 250 500 р.;
  2. стоимость квартиры по ДКП (кадастровому учету) – 2 380 000 (2 490 000) р.;
  3. даты покупки (продажи) – 02.10. 2017 (04.07.2018).

Расчет для налогообложения физического лица:
  1. проверяют соответствие кадастровой стоимости (2 380 000 > 1 743 000 = 2 490 000 * 0,7);
  2. с учетом приведенного соотношения берут для расчета налога цену продажи из ДКП;
  3. если взять фиксированную сумму, нужно выплатить в бюджет (2 380 000 - 1 000 000) * 0,13 = 179 400 р.;
  4. лучше вариант «расходы – доходы», так как по этой схеме НДФЛ = (2 380 000 - 2 250 500) * 0,13 = 16 835 р.

При УСН по ставке 6% налог составит: 2 380 000 * 0,06 = 142 800 р. Схему с расходами получится применить, если недвижимость числится в категории «товар»: (2 380 000 - 2 250 500) * 0,15 = 19 425 р.

Может ли ИП получить налоговый вычет при продаже квартиры


Предприниматель вправе применить вычет 20% от суммарного дохода, если не может документально подтвердить расходы. Такая льгота действует на основании норм действующего Налогового Кодекса, описывающих применение профессиональных компенсаций налогоплательщикам (ст. 221, п. 1 НК).
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть