Как продать квартиру по переуступке прав по ДДУ до и после сдачи дома

    Содержимое:
  1. Что такое переуступка прав по ДДУ
    1. Плюсы
    2. Риски покупателя
  2. Можно ли продать квартиру по ДДУ
    1. Продажа до сдачи дома
    2. Продажа после сдачи дома
      1. До подписания акта приема-передачи
      2. После подписания приемочного акта
    3. С долевым участием детей
  3. Как оформить переуступку квартиры по договору долевого участия
    1. Действия продавца
    2. Что необходимо Покупателю
    3. Проверка документов у Застройщика
    4. Сбор документов для цессии
    5. Образец договора уступки права требования по ДДУ
    6. Регистрация договора переуступки

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ не требует сбора большого количества документации и проведения тщательной проверки, как сбыт вторичного жилья. Жилое помещение в строящемся здании не имеет правовой истории, а значит, не требует изучения наличия прав собственников на них.

подписание уступки ДДУ

Что такое переуступка прав по ДДУ


Уступка физлицу-покупателю – это передача полномочий (прав) на жилплощадь на основании имеющегося ДДУ. Такой процесс называется цессией.

Плюсы


  1. Для инвесторов – это возможность выгодно вложить деньги в недвижимость. Стоимость квартир в строящихся зданиях ниже, чем в сданных домах.
  2. Требуется минимальный пакет документации.
  3. Быстрота сделки и регистрации.

Риски покупателя


При заключении цессии покупателю следует тщательно проверить сведения по застройщику и продавцу-дольщику. Риски покупки по переуступке ДДУ:
  1. Возможен перенос сроков строительства и сдачи здания.
  2. Проведение некачественных строительных работ.
  3. Возможна «заморозка» стройки и судебные тяжбы.
  4. Если у продавца имеются долговые обязательства перед девелопером, то они могут перейти по договору цессии к новому дольщику-покупателю.
  5. Сделку признают недействительной, если строительная фирма нарушит условия застройщика.
  6. Вероятность появления другого претендента на объект.

Полученная прибыль облагается НДФЛ. Приведем пример: заплатили застройщику 1 000 000 р. и переуступили права другому физлицу за 1 500 000 р. С разницы в 500 тыс. руб. придется заплатить в бюджет государства 13% = 65 000 р.


Можно ли продать квартиру по ДДУ


В статье 11 ФЗ 214 прописано, что дольщик вправе выйти из проекта, передав полномочия требования на жилплощадь другому физическому лицу.

Продажа до сдачи дома


Два варианта продажи по ДДУ:
  1. Составить предварительный договор – ПД.
  2. По договору цессии на квартиру в долевом строительстве.

Если первый способ менее надежный, то при использовании второго варианта покупатель-дольщик надежно защищен российским законодательством. Подвох в том, что ПД подразумевает оформление ДКП после завершения строительства, тогда как по цессии дольщик-покупатель становится владельцем прав на недвижимость сразу, как только зарегистрируют сделку в Росреестре.

Когда проведен неполный расчет дольщика-продавца с Застройщиком, потребуется заручиться согласием стройкомпании на уступку прав собственности. Если разрешения не будет, а переуступка состоится, то долги переходят к новому владельцу, купившему объект. Отсутствие согласия девелопера в документах станет причиной признания переуступки судом недействительной.


Продажа после сдачи дома


Сбыт квартиры после проверки и приемки госкомиссией по соглашению цессии возможен до и после подписания приемочной документации. Разберем оба варианта.

До подписания акта приема-передачи


Переуступку до подписания акта приемки квартиры дольщику оформить быстрее. Потребуется меньше времени и бумажной волокиты на согласование.

Этапы сделки:
  1. Обозначение цены.
  2. Поиск покупателя.
  3. Показ объекта, если дом достроен.
  4. Предоставление будущему владельцу жилья необходимых бумаг для ознакомления: договор с Застройщиком, финансовые документы о проведенных расчетах со строительной фирмой.
  5. Согласование условий оплаты.
  6. Подготовка и подписание договора уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
  7. Регистрация цессии в Росреестре.

После прохождения этапов, уже новый дольщик решает вопросы с Застройщиком и подписывает с ним акт о приемке квартиры.

После подписания приемочного акта


  1. Процесс передачи прав (цессии) на недвижимость подразумевает, что объект продажи не зарегистрирован в госоргане, а значит, его еще нет. Как только подписывается приема-передаточный акт дольщиком квартиры, предмет переуступки с точки зрения юристов становится объектом недвижимого имущества. Продать его можно, имея на руках документацию о праве собственности. Т.е. заключить соглашение уступки прав дольщику не удастся, если имеется подписанный приемочный акт.
    Единственная возможность получить деньги за квартиру на данном этапе – оформить ПД, по которому права покупателю перейдут после регистрации жилища продавцом. Сначала получает документы дольщик-продавец, затем права переуступаются новому владельцу. Такое возможно, если со дня подписания передаточного акта прошло мало времени.
  2. Чтобы уступить права требования, необходимо переделать акт передачи жилой недвижимости. С договором такой вариант не получится, так как контракт переуступки подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Если с Застройщиком удастся прийти к соглашению о переделке приемочного документа, то тогда можно оформить переуступку.

С долевым участием детей


Если в процессе участвует несовершеннолетний собственник, то передача полномочий требования возможна исключительно с разрешения госорганов опеки. Это же касается и продажи доли одному из участников долевой собственности.

Как оформить переуступку квартиры по договору долевого участия


Оформление цессии потребует со стороны продавца-дольщика и будущего владельца совершить ряд действий.

Действия продавца


Перед реализацией квартиры, приобретенной по ДДУ, от дольщика потребуется:
  1. Известить Застройщика о своих намерениях. Уведомить необходимо письменно, желательно в офисе строительной фирме. Получить согласие. Можно пригласить представителя Застройщика на подписание контракта передачи прав требования на недвижимость.
  2. От Застройщика взять разрешение (письменное) на оформление сделки. Согласие предоставят бесплатно, либо за 5% от продажной стоимости объекта.
    • Пример: куплена жилплощадь за 1 000 000 по ДДУ, а продана по уступке полномочий за 2 000 000 р. В этом случае с суммы 2 млн рублей будут высчитаны 5% = 100 000 р. Дольщик должен перевести сто тысяч на указанный счет строительной организации.

  3. Получить у Застройщика справку-подтверждение оплаты по ДДУ, где прописывается, что дольщик-продавец полностью внес платеж за жилую площадь. Если сумма долга все же присутствует, то необходимо составить дополнительный трехсторонний договор о переводе оставшейся задолженности Покупателю.
  4. Получить согласие (если жилье куплено в браке) супруга(и).
  5. Получить разрешение органов опеки, если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок.
  6. При ипотечном займе потребуется согласие кредитора. Тогда снимется обременение на жилплощадь.
  7. Обратиться в соответствующий государственный орган за ЕГРН выпиской, если регистрировалась ипотека или ДДУ.

Что необходимо Покупателю


  1. Заверить у нотариуса разрешение от супруги(а) на приобретение недвижимости, если участник процесса женат/замужем. При наличии брачного контракта согласие не понадобится.
  2. Проверить и подписать бумаги по уступке.
  3. Оформить закладную, когда жилье приобретается на заемные средства.

Проверка документов у Застройщика


Важный этап оформления уступки прав ДДУ. Необходимо посетить офис девелопера и попросить представить:

  1. Устав и учредительную документацию организации;
  2. регистрационное свидетельство в ФНС;
  3. правоустанавливающие бумаги на землю;
  4. финансовую отчетность за предыдущий и текущий квартал;
  5. разрешение на ведение строительства;
  6. документацию проекта:
  7. разрешение на стройку;
  8. право на владение землей, либо арендный договор;
  9. сроки завершения строительства;
  10. примерный срок завершения возведения и сдачи здания в эксплуатацию;
  11. декларацию по проекту;
  12. договор финансирования.

Сбор документов для цессии


Регистрация проводится в Росреестре, куда обращаются с собранным пакетом бумаг. Можно передать документацию через МФЦ. Для начала оплачивается 2000 р. госпошлина. Реквизиты для перечисления денег выдадут сотрудники МФЦ или регистрационного органа.

Перечень требуемой документации:
  1. Копия и оригинал паспорта участников процесса.
  2. Заявление на проведение регистрации уступки.
  3. Квитанция или чек об оплате госпошлины.
  4. Нотариально заверенную доверенность, если документы передаются через посредника + паспорт ответственного лица.
  5. Разрешение супруга(и) на сделку, если участник состоит в браке.
  6. Согласие органов опеки и попечительства на проведение сделки, когда несовершеннолетний ребенок является владельцем или совладельцем.
  7. Первоначальное соглашение с Застройщиком: ДКП, ДДУ, проектного финансирования.
  8. Справка от строительной организации об отсутствии у продавца-дольщика задолженности по ДДУ, либо соглашение о переводе суммы долга Покупателю.
  9. Разрешение (письменное) от девелопера на продажу объекта по переуступке.
  10. Согласие кредитора (письменное), если недвижимость находится под обременением (ипотекой).
  11. Договор ипотечного займа и закладная, когда жилплощадь приобретена на кредитные деньги.

Образец договора уступки права требования по ДДУ


Скачать Бланк договора уступки прав по ДДУ.doc (89 Kb) (cкачиваний: 0)


Регистрация договора переуступки


После сдачи документации в Росреестр проводится проверка, и регистратор вносит запись в базу ЕГРН.

Установленные сроки оформления – семь рабочих дней. Дату получения готовой документации можно уточнить у сотрудников Росреестра.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть