Как продать квартиру по переуступке прав по ДДУ до и после сдачи дома

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ не требует сбора большого количества документации и проведения тщательной проверки, как сбыт вторичного жилья. Жилое помещение в строящемся здании не имеет правовой истории, а значит, не требует изучения наличия прав собственников на них.

подписание уступки ДДУ

Что такое переуступка прав по ДДУ

Уступка физлицу-покупателю – это передача полномочий (прав) на жилплощадь на основании имеющегося ДДУ. Такой процесс называется цессией.

Плюсы

  1. Для инвесторов – это возможность выгодно вложить деньги в недвижимость. Стоимость квартир в строящихся зданиях ниже, чем в сданных домах.
  2. Требуется минимальный пакет документации.
  3. Быстрота сделки и регистрации.

 

Риски покупателя

При заключении цессии покупателю следует тщательно проверить сведения по застройщику и продавцу-дольщику. Риски покупки по переуступке ДДУ:

  1. Возможен перенос сроков строительства и сдачи здания.
  2. Проведение некачественных строительных работ.
  3. Возможна «заморозка» стройки и судебные тяжбы.
  4. Если у продавца имеются долговые обязательства перед девелопером, то они могут перейти по договору цессии к новому дольщику-покупателю.
  5. Сделку признают недействительной, если строительная фирма нарушит условия застройщика.
  6. Вероятность появления другого претендента на объект.

Полученная прибыль облагается НДФЛ. Приведем пример: заплатили застройщику 1 000 000 р. и переуступили права другому физлицу за 1 500 000 р. С разницы в 500 тыс. руб. придется заплатить в бюджет государства 13% = 65 000 р.

Можно ли продать квартиру по ДДУ

В статье 11 ФЗ 214 прописано, что дольщик вправе выйти из проекта, передав полномочия требования на жилплощадь другому физическому лицу.

Продажа до сдачи дома

Два варианта продажи по ДДУ:

Если первый способ менее надежный, то при использовании второго варианта покупатель-дольщик надежно защищен российским законодательством. Подвох в том, что ПД подразумевает оформление ДКП после завершения строительства, тогда как по цессии дольщик-покупатель становится владельцем прав на недвижимость сразу, как только зарегистрируют сделку в Росреестре.

Когда проведен неполный расчет дольщика-продавца с Застройщиком, потребуется заручиться согласием стройкомпании на уступку прав собственности. Если разрешения не будет, а переуступка состоится, то долги переходят к новому владельцу, купившему объект. Отсутствие согласия девелопера в документах станет причиной признания переуступки судом недействительной.

Продажа после сдачи дома

Сбыт квартиры после проверки и приемки госкомиссией по соглашению цессии возможен до и после подписания приемочной документации. Разберем оба варианта.

До подписания акта приема-передачи

Переуступку до подписания акта приемки квартиры дольщику оформить быстрее. Потребуется меньше времени и бумажной волокиты на согласование.

Этапы сделки:

  • Обозначение цены.
  • Поиск покупателя.
  • Показ объекта, если дом достроен.
  • Предоставление будущему владельцу жилья необходимых бумаг для ознакомления: договор с Застройщиком, финансовые документы о проведенных расчетах со строительной фирмой.
  • Согласование условий оплаты.
  • Подготовка и подписание договора уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
  • Регистрация цессии в Росреестре.

После прохождения этапов, уже новый дольщик решает вопросы с Застройщиком и подписывает с ним акт о приемке квартиры.

После подписания приемочного акта

  1. Процесс передачи прав (цессии) на недвижимость подразумевает, что объект продажи не зарегистрирован в госоргане, а значит, его еще нет. Как только подписывается приема-передаточный акт дольщиком квартиры, предмет переуступки с точки зрения юристов становится объектом недвижимого имущества. Продать его можно, имея на руках документацию о праве собственности. Т.е. заключить соглашение уступки прав дольщику не удастся, если имеется подписанный приемочный акт.
  2. Единственная возможность получить деньги за квартиру на данном этапе – оформить ПД, по которому права покупателю перейдут после регистрации жилища продавцом. Сначала получает документы дольщик-продавец, затем права переуступаются новому владельцу. Такое возможно, если со дня подписания передаточного акта прошло мало времени.
  3. Чтобы уступить права требования, необходимо переделать акт передачи жилой недвижимости. С договором такой вариант не получится, так как контракт переуступки подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Если с Застройщиком удастся прийти к соглашению о переделке приемочного документа, то тогда можно оформить переуступку.

 

С долевым участием детей

Если в процессе участвует несовершеннолетний собственник, то передача полномочий требования возможна исключительно с разрешения госорганов опеки. Это же касается и продажи доли одному из участников долевой собственности.

Как оформить переуступку квартиры по договору долевого участия

Оформление цессии потребует со стороны продавца-дольщика и будущего владельца совершить ряд действий.

Действия продавца

Перед реализацией квартиры, приобретенной по ДДУ, от дольщика потребуется:

  • Известить Застройщика о своих намерениях. Уведомить необходимо письменно, желательно в офисе строительной фирме. Получить согласие. Можно пригласить представителя Застройщика на подписание контракта передачи прав требования на недвижимость.
  • От Застройщика взять разрешение (письменное) на оформление сделки. Согласие предоставят бесплатно, либо за 5% от продажной стоимости объекта.
    • Пример: куплена жилплощадь за 1 000 000 по ДДУ, а продана по уступке полномочий за 2 000 000 р. В этом случае с суммы 2 млн рублей будут высчитаны 5% = 100 000 р. Дольщик должен перевести сто тысяч на указанный счет строительной организации.
  • Получить у Застройщика справку-подтверждение оплаты по ДДУ, где прописывается, что дольщик-продавец полностью внес платеж за жилую площадь. Если сумма долга все же присутствует, то необходимо составить дополнительный трехсторонний договор о переводе оставшейся задолженности Покупателю.
  • Получить согласие (если жилье куплено в браке) супруга(и).
  • Получить разрешение органов опеки, если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок.
  • При ипотечном займе потребуется согласие кредитора. Тогда снимется обременение на жилплощадь.
  • Обратиться в соответствующий государственный орган за ЕГРН выпиской, если регистрировалась ипотека или ДДУ.

 

Что необходимо Покупателю

  1. Заверить у нотариуса разрешение от супруги(а) на приобретение недвижимости, если участник процесса женат/замужем. При наличии брачного контракта согласие не понадобится.
  2. Проверить и подписать бумаги по уступке.
  3. Оформить закладную, когда жилье приобретается на заемные средства.

 

Проверка документов у Застройщика

Важный этап оформления уступки прав ДДУ. Необходимо посетить офис девелопера и попросить представить:

  • Устав и учредительную документацию организации;
  • регистрационное свидетельство в ФНС;
  • правоустанавливающие бумаги на землю;
  • финансовую отчетность за предыдущий и текущий квартал;
  • разрешение на ведение строительства;
  • документацию проекта:
  • разрешение на стройку;
  • право на владение землей, либо арендный договор;
  • сроки завершения строительства;
  • примерный срок завершения возведения и сдачи здания в эксплуатацию;
  • декларацию по проекту;
  • договор финансирования.

 

Сбор документов для цессии

Регистрация проводится в Росреестре, куда обращаются с собранным пакетом бумаг. Можно передать документацию через МФЦ. Для начала оплачивается 2000 р. госпошлина. Реквизиты для перечисления денег выдадут сотрудники МФЦ или регистрационного органа.

Перечень требуемой документации:

  1. Копия и оригинал паспорта участников процесса.
  2. Заявление на проведение регистрации уступки.
  3. Квитанция или чек об оплате госпошлины.
  4. Нотариально заверенную доверенность, если документы передаются через посредника + паспорт ответственного лица.
  5. Разрешение супруга(и) на сделку, если участник состоит в браке.
  6. Согласие органов опеки и попечительства на проведение сделки, когда несовершеннолетний ребенок является владельцем или совладельцем.
  7. Первоначальное соглашение с Застройщиком: ДКП, ДДУ, проектного финансирования.
  8. Справка от строительной организации об отсутствии у продавца-дольщика задолженности по ДДУ, либо соглашение о переводе суммы долга Покупателю.
  9. Разрешение (письменное) от девелопера на продажу объекта по переуступке.
  10. Согласие кредитора (письменное), если недвижимость находится под обременением (ипотекой).
  11. Договор ипотечного займа и закладная, когда жилплощадь приобретена на кредитные деньги.

 

Образец договора уступки права требования по ДДУ

Скачать: Бланк договора уступки прав по ДДУ.doc

Регистрация договора переуступки

После сдачи документации в Росреестр проводится проверка, и регистратор вносит запись в базу ЕГРН.

Установленные сроки оформления – семь рабочих дней. Дату получения готовой документации можно уточнить у сотрудников Росреестра.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Бесплатная юридическая помощь по вопросам продажи, покупки квартир и земельных участков
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector