Как при продаже квартиры избежать налога: в каких случаях сделка не облагается НДФЛ

    Содержимое:
  1. В каких случаях продажа квартиры не облагается налогом
    1. Кто освобождается от налога
  2. Когда можно продать квартиру без налогов – через сколько
    1. До/после 3 лет
    2. До/после 5 лет
  3. Сколько квартир можно продать за год без налога
  4. Можно ли уклониться от уплаты налогов при продаже жилья
  5. Как минимизировать налогообложение
    1. Уменьшение доходов на расходы
    2. Уменьшение дохода на 1 млн рублей
    3. С помощью взаимозачета НДФЛ

расчет минимизации налога

Полученные деньги от реализации недвижимого имущества являются доходом. Но законом предусмотрены условия, позволяющие не платить налог при продаже квартиры, не опасаясь получить штрафные санкции от ФНС.
  1. При стандартных ситуациях выгодоприобретатель должен заплатить 13% имущественного налога (НДФЛ) от 70% стоимости жилья по кадастру (ГКС) или от договорной цифры, если она больше.
  2. Оплатить налоговые обязательства нужно до 15 июля следующего года, предоставить 3-НДФЛ – до 30 апреля.
  3. При наличии особых условий гражданин вправе продать квартиру и не платить налог или минимизировать сумму.

До недавнего времени практиковалась схема фиктивного занижения цены для послабления налоговой нагрузки. В договоре указывалась сумма, уменьшенная по согласованию сторон, служащую базой для исчисления платежа.

Остальной расчет осуществлялся контрагентами между собой приватно за границами ДКП. Способ был возможен, поскольку закон позволял исчислять НДФЛ с договорной или инвентарной цены.

На сегодняшний день база для расчета привязана к кадастровой оценке, что уменьшило актуальность занижения цены или вовсе сделало манипуляцию со стоимостью невозможной. Объем средств для исчисления не может опускаться ниже 70% от указанного значения. Более востребованными стали иные варианты избежать подоходного взноса.

В каких случаях продажа квартиры не облагается налогом


Законные методы уклонения:
  1. истечение срока владения – если прошло менее 5 лет, а тем более, до 36 мес., то НДФЛ оплачивается, но можно применить методы уменьшения;
  2. миллионный вычет (ст. 220 НК) – при заявлении льготы НДФЛ упраздняется полностью, если стоимость недвижимости меньшая/равная указанному объему;
  3. уменьшить доход подтвержденными расходами продавца на приобретение отчуждаемого и рассчитать сумму налогообложения с разницы значений;
  4. взаимозачет.

Кто освобождается от налога


Налоговая льгота, освобождающая от НДФЛ предоставляется гражданам, имеющим право применить один из законных способов упразднения или уменьшения взноса.

Не предусмотрено НК РФ никаких льгот для родственников и иных категорий, но многодетные, пенсионеры могут иметь привилегии на местном уровне.

Воспользоваться налоговым послаблением при отчуждении недвижимости вправе только его владельцы (собственники). Индивидуальному предпринимателю позволено уменьшать налогообложение только по некоммерческой недвижимости, не используемой для бизнеса (не сдаваемой в аренду, не служащей как хостел, отель и подобное).

Когда можно продать квартиру без налогов – через сколько


Чтобы не платить налог на квартиру можно выждать определенный срок владения – способ комфортнее других вариантов. От реализатора не требуется ничего: не надо писать заявление в ФНС и осуществлять прочие формальности. Продавец просто не платит. Причем отчитываться – заполнять 3НДФЛ – бывший владелец не обязан.

Независимо от истечения периода для упразднения НДФЛ, лицо вправе применить вычет или заплатить взнос с разницы между вырученными средствами и суммой, потраченной на покупку объекта, но только если есть чеки или платежные документы.


При приобретении объекта частями, например, сначала в 2017 году ½, а через год еще ½, моментом получения имущества будет считаться 2017 год – дата перехода продавцу первой доли.

До/после 3 лет


Три года квартиры в собственности освобождают от уплаты в бюджет. Ограничение: норма касается только недвижимости, зарегистрированной до 2016-го. Срок менее 3 лет никаких льгот не дает.

Есть исключения, трехлетний срок оставлен для объектов, перешедших:

До/после 5 лет


По недвижимости, купленной после 01.01.2016 г., 3-летний лимит упразднен: при продаже надо владеть квартирой с увеличенным до 5 лет периодом. Указанные отрезки времени исчисляют в месяцах (36 и 60).

Владея объектом до 60 мес., НДФЛ с реализации придется выплатить, но если прошло больше, то гражданин полностью освобождается от налога.

Сколько квартир можно продать за год без налога


Нормы по количеству реализованного жилья за 1 календарный год:

Вариант занижения платежа при купле-продаже

Правила

Срок нахождения в собственности

При отчуждении нескольких квартир с периодом, позволяющим не платить взнос, правило действует по отношению ко всем объектам, сколько бы их ни было.

Уменьшение вычетом

Продать можно сколько угодно, но вычет ограничен рамками 1 000 000/год на все объекты.

Снижение расходами

Нет лимита на количество недвижимости, отчуждающейся в год с применением данного метода.

Взаимозачет

Число объектов не ограничено, но правовая природа метода создает определенные рамки.



Можно ли уклониться от уплаты налогов при продаже жилья


Нельзя не выплатить НДФЛ, если для упразднения финансовой обязанности отсутствуют основания, поскольку договора купли-продажи подлежат государственной регистрации. ФСН проверяет сделки.

При невнесении налога ведомство выставит претензии и взыщет причитающееся госбюджету вместе со штрафом за нарушения порядка оплаты в принудительном порядке через судебных приставов.

Есть выбор: заплатить добровольно или подвергнуться мерам принуждения от ФССП с начислением дополнительных платежей (исполнительного сбора, затрат на производство).

Как минимизировать налогообложение


Все методы освобождения, кроме связанных со сроками владения, используют и для минимизации НДФЛ, если они полностью не покрывают сумму финансовой обязанности.

Способы разрешено применять одновременно по разным объектам, например, по одной квартире воспользоваться вычетом, по другой – понижением на расходы. Нет значения, жилье в новостройке или «вторичка».

Уменьшение доходов на расходы


В законодательстве действует принцип: платежи начисляются и взимаются с прибыли. Таковой является разница между затраченными средствами на покупку и полученными от отчуждения.

Алгоритм снижения на расходы:
  1. Продавец собирает все чеки, расписки, отображающие оплату стоимости купленной квартиры.
  2. Отнимает расходы от вырученного после реализации жилплощади.
  3. Рассчитывает 13% от разницы между указанным и вносит на счет госбюджета.
  4. Сдает декларацию 3-НДФЛ с отображением льготы.

Необходимо документально подтвердить затраты. Если нет чеков, квитанций, платежных документов (подойдут даже расписки), то уменьшение дохода расходами нельзя использовать и остается только один вариант – вычет. В силу указанных особенностей вычет невозможен при переходе жилья собственнику наследованием, дарением, по соглашениям пожизненного содержания, при приватизации.

Уменьшение дохода на 1 млн рублей


Алгоритм вычета:
  1. Жилье отчуждается, бывший владелец получает стоимость согласно ДКП.
  2. С полученного (со всего объема) отнимается 1 млн.
  3. С остального отчисляют 13% – это и есть уменьшение.

Особенности:

Параметр

Описание

Сколько можно вычесть

Доступный объем в налоговом отрезке – 1 000 000.

Сколько раз можно использовать

Сколько угодно раз, но только по лимиту, и так каждый год.

Можно ли распределять

В рамках 1 000 000 льготу можно распределить по нескольким объектам: исчислить с совокупного дохода.

Заявление

Необходимо заявить и отобразить в 3-НДФЛ.

При отчуждении доли

При отчуждении разными собственниками одним ДКП своих частей жилплощади каждый совладелец вправе применить полный лимит 1 млн (судебное дело №А12-22458/2013, письмо Минфина 02.11.2012 №ЕД-4-3/18611@). Но надо, чтобы доли позиционировались договором как отдельно продаваемые. Спорных моментов не возникнет, если отчуждать их разными ДКП.

Выгода

  • когда потраченное на покупку превышает вырученное, уменьшение на расходы выгоднее;
  • миллионную привилегию уместно взять при меньшей/равной стоимости, но есть ситуации, когда использовать можно только вычет, так как нет документального отображения затрат.


С помощью взаимозачета НДФЛ


Взаимозачет, как законное уклонение от уплаты возможен в ситуациях, когда гражданин:

  1. в одном налоговом периоде при одной операции обязан выплатить взнос;
  2. при другой – пользуется правом возмещения (компенсации).

Если отчуждение одной недвижимости и покупка другой осуществляется в одном календарном году, то обязанность выплатить НДФЛ и право освободиться от него взаимопогашаются.

Пример 1 (с вычетом):
  1. Документальных подтверждений покупки первой квартиры не было. Вырученные средства составили 3,5 млн. Применено послабление на 1 000 000. С купли-продажи по первому объекту гражданин обязан заплатить НДФЛ с 2 500 000 (3 500 000 - 1 000 000). Размер подоходного составит 2 500 000 * 13% = 325 000.
  2. В этом же году гражданином (продавцом) приобретена другая квартира за 3 000 000. При покупке заявлен вычет на 2 млн (на компенсацию налогов размером 13%, то есть, на 260 000).
  3. Исчисление взаимозачета: 2 500 000 - 2 000 000 = 500 000 руб. С 500 тыс. и выплачивается 13% – 65 000. Эта же сумма получится, если отнять предполагаемый НДФЛ (см. п.1) от возмещения с 2 млн. (см. п.2): 325 000 – 260 000 = 65 000.

Пример 2 (с уменьшением на расходы):
  1. По продаваемой недвижимости гражданин имеет платежные документы, подтверждающие затраты на приобретение, суммой 2 300 000. Выручено 3 400 000 млн.
  2. Решено понизить доходы на расходы. Это в большинстве случаев выгоднее. Расчет: 3 400 000 - 2 300 000 = 1 100 000
  3. По покупке второго жилья вычет составил 2 млн.
  4. Исчисление дохода после приобретения нового помещения: 1 100 000 – 2 000 000 = - 900 000.
  5. Отрицательная сумма значит, что продавец не платит ничего и дополнительно вправе возвратить 13% в будущих периодах с 900 000 (117 000).

Схема выгодна, поскольку, кроме зачета, она позволяет использовать вычеты:
  1. одна квартира продается, заявляют льготу на 1 000 000 или снижение дохода расходами;
  2. вторая – покупается с применением возмещения с базовых 2 000 000.

Для получения налоговой компенсации потребуется наличие у приобретателя официального дохода. В нашем случае таковым являются средства от отчуждения недвижимости.

Уплата взноса с продажи и возмещение в 13% с 2 млн., возможного при купле, проходит взаимным зачетом. Нет необходимости выплачивать взнос, а затем заявлять возврат (возмещение).

Потребуется описанный метод отобразить в 3-НДФЛ. Бланк содержит 3 варианта:
  1. Платеж в казну.
  2. Возврат.
  3. Отсутствие выплат и возмещения.

При превышении миллионным вычетом объема предполагаемого НДФЛ нужно указать третий вариант – это и есть взаимозачет.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть