Переуступка при покупке квартиры в новостройке: риски для покупателя в 2019

    Содержимое:
  1. Что значит переуступка прав (цессия)
    1. Риски при переуступке
    2. Подводные камни цессии
  2. Покупка квартиры по переуступке прав в сданном доме: риски
  3. Покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме
  4. Как продать квартиру по переуступке
    1. Нужно ли согласовывать с застройщиком
    2. До какого момента можно продать квартиру по цессии
    3. Можно ли продать после подписания акта (если дом сдан)
    4. Можно ли продать по переуступке квартиру, купленную по переуступке
    5. Как лучше продать: по цессии или дождаться собственности
  5. Как безопасно и правильно купить-продать квартиру по цессии
    1. Какие документы нужны
    2. Схема продажи по переуступке
  6. Нужно ли платить налог при продаже жилья по переуступке
  7. Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры по цессии

подписание цессии

Переуступка при покупке квартиры в новостройке применяется:
  1. гражданин участвует в долевом инвестировании (проектном финансировании), в жилищных кооперативах и утрачивает платежеспособность. Невыплата взносов или выход из ЖСК грозит штрафами, обесцениванием уже выплаченных сумм, долгами перед ипотекодателем, отчуждением заложенного имущества.
    • Выход: передать свои права на недвижимость и обязанности по взносам заинтересованному покупателю;

  2. не всегда цессия используется при проблемных ситуациях – дольщик вправе ее применять, когда жилье стало ненужным по другим причинам.


С июля 2019 года вместо ДДУ применяется проектное финансирование. Есть предположение, что правила немного усложняться, так как в схему включается банк – гарант выполнения застройщиком обязательств. Но основные нормы аналогичные, как для долевого участия.

Что значит переуступка прав (цессия)


Основы уступки прав для покупки жилья:

Параметр

Описание

Понятие

Слово «переуступка» означает:

  • процесс перехода первичных прав на жилплощадь от (инвестора) или первого покупателя к заинтересованному новому владельцу;
  • перемену сторон в первоначальном договоре.

К каким объектам применяется

  • недостроенное имущество (когда дом не сдан, соответственно, не оформлена собственность) согласно закону нельзя продавать, поэтому применяется цессия;
  • к уже возведенным строениям, но не сданным окончательно в эксплуатацию;
  • к полностью готовому жилью по предварительному договору купли-продажи (ПДКП).

Что переходит покупателю

  • уступается не сама недвижимость, а права на нее вместе с обязательствами, долгами долевого участия, инвестирования. Уступка доли в квартире также возможна;
  • новый владелец берет на себя правовой статус, включая обязанности уступающего. Условия – сроки завершения, стоимость, гарантии – сохраняются по первоначальному соглашению долевого финансирования;
  • уступка возможна в построенном доме на «вторичке»: к цессионарию от цедента переходят права по ПДКП на подписание основного соглашения.

Варианты

Уступаются права (переход от юридического или от физического лица):

  • по уже подписанному ПДКП. Уступают требование на заключение основного соглашения, но не на получение недвижимости. Контрагенты не решают судьбу жилплощади, а только договариваются о правах касательно возможной сделки в будущем. Часто данный вариант называют «переменой сторон»;
  • по долевому участию или контракту проектного финансирования.

Регистрация договора

  • по новостройкам обязательная в госорганах, иначе недействительная;
  • при ПДКП не обязательная, поскольку покупается не требование по имуществу, а возможность заключить главный ДКП.

Закон

ФЗ 214 (ст. 11), ст. 388 – 390 ГК РФ.



Алгоритм приобретения недвижимости с помощью уступки: в ДДУ (проектном инвестировании) происходит замена первоначального участника (дольщика) на заинтересованного гражданина. Продаются полномочия требовать жилплощадь от застройщика, но с ними переходят и финансовые обязанности. Далее, покупатель (цессионарий) доплачивает остаток взносов вместо продавца (цедента) и получает объект.


Риски при переуступке


Опасность покупки по переуступке:
  1. пребывание застройщика на гране банкротства и неосведомленность покупателя;
  2. есть риск, что приобретатель примет на себя права на недвижимость, по которой возникнут проблемы со сдачей в эксплуатацию. Если дом признают аварийным, подлежащим сносу, построенным с нарушением норм, то гражданин лишится денег и возможности стать владельцем жилья. Лучший случай: получит некачественное жилье;
  3. мошенническая схема, реализуемая с переменой сторон по предварительному соглашению одновременно с несколькими контрагентами (двойные продажи).

Подводные камни цессии


Скрытая опасность (не обязательно ведет к утрате денег и имущества):
  1. недобросовестный цедент не предупреждает покупателя о скрытых недостатках жилья;
  2. строение окажется долгостроем;
  3. застройщик потребует комиссию за разрешение совершить сделку (1 – 5%);
  4. попытки переложить на покупателя штрафы за просрочку ипотеки, затраты на оформление документов и процедуры (30 – 60 тыс. руб.) включительно со стоимостью нотариального оформления (3 – 5 тыс. руб.);
  5. кредитор может требовать комиссионные за снятие обременения (1 – 2% непогашенной задолженности).

Покупка квартиры по переуступке прав в сданном доме: риски


Риски покупателя при цессии для построенной недвижимости:
  1. связанные с неточностью данных. Информация в соглашении цессии должна отвечать начальному соглашению участия в инвестировании, который надо проанализировать: параметры здания, план и прочие качества должны отображаться без ошибок. В соглашениях указывают реальную стоимость помещения;
  2. иногда, даже по сданным и принятым госкомиссией домам оформить право собственности сложно. Не исключаются споры и судебные тяжбы по финансовым вопросам, взаиморасчетам, задолженностям дольщиков, инвесторов, поставщиков, подрядчиков. До урегулирования разногласий оформить собственность нельзя;
  3. другая группа рисков: возможность двойных продаж. Возможны и случайные ситуации. Кроме договоров долевого строительства, заключаются разновидности инвестиционных контрактов, уступок, предварительной продажи, резервирования. Вероятность путаницы большая;
  4. пользуясь цессией или подписывая ПДКП удостоверяются, что бумаги основываются на прошедших гос. регистрацию соглашениях ДДУ или проектного финансирования. По документам ведется учет Росреестром. Если регистрации нет, то риск получить жилплощадь, имеющую других собственников, возрастает.

Перемена сторон возможна и на завершенное строительство, если дольщик/инвестор передает права цессионарию на недвижимость до подписания передаточного акта. При этом риски меньшие, так как приобретатель уже может посмотреть на законченную жилую площадь. Даже если еще разрешение на эксплуатацию от госорганов не получено, есть возможность оценить финальное качество.

Покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме


Незаконченное строительство – фактор, повышающий опасность. Процедуры заключения цессии по сданному в эксплуатацию строению и если дом строится аналогичные. Характерны те же риски, что и для уже законченного строения, но их степень возрастает.

Покупатель по возводящемуся зданию с меньшей степенью вероятности оценивает опасность, а качество уже существующего объекта окончательное. Проблемы, как правило, зарождаются на этапах создания недвижимости и некоторое время трудно обнаружимые для непосвященных, информация же по созданному объекту более доступная.

Как продать квартиру по переуступке


В цессии задействованы, кроме продавца/покупателя, застройщик, а также банк, если для погашения взносов взята ипотека. Участникам потребуется согласовать процедуру между собой.

Продажа изначально невыгодна дольщику и привлекательна для покупателя:
  1. участник ДДУ предлагает жилплощадь дешевле, чем стройкомпания распродает оставшуюся недвижимость, поскольку он ограничен сроками;
  2. обычно переуступку/перемену сторон применяют для почти завершенных домов. При отсутствии проблем со сдачей въезжают в жилье через сравнительно небольшой промежуток времени. Не надо, подобно дольщикам, платить взносы на протяжении нескольких лет, и одновременно получают все преимущества ДДУ;
  3. аналогично по указанной выше причине выгодно приобретать по уступке от подрядчика, получившего жилье от застройщика как оплату за материалы или услуги.

Инвесторы стремятся совершить сделку ближе к дате сдачи недвижимости для поднятия цены. Но на пользу покупателя играет то, что цеденту нужно успеть до приемки объекта, иначе процедура станет невозможной. Приобретатель может смело торговаться и сбивать цену.


Нужно ли согласовывать с застройщиком


Стройкомпания должна дать свое согласие на заключения договора переуступки прав, если есть долги по взносам, поскольку он выступает стороной первоначального контракта инвестирования с дольщиком.

Без разрешения замена сторон недействительная (ничтожная), даже если контрагенты ее оформили и зарегистрировали. Санкционирование сделки должно выражаться письменно, как правило, дополнительным соглашением.

Если все взносы выплачены, то согласия не потребуется, поскольку первоначальный договор считается выполненным. Стороны только присылают уведомление застройщику об уступке.

До какого момента можно продать квартиру по цессии


Уступка возможна:
  1. с даты предварительного, но до подписания основного ДКП (переходят права на заключение главного ДКП);
  2. при ДДУ (проектном финансировании) собственности на построенное нет, соответственно, квартира, в отличие от купли-продажи «вторички», переходит к приобретателю (дольщику) по акту приема-передачи. Затем, на основе приемочного акта регистрируют объект на себя через Росреестр. Перемену необходимо совершить до подписания передаточных бумаг.

Можно ли продать после подписания акта (если дом сдан)


Процесс передачи жилья в новостройках:
  1. Госкомиссия допускает строение к эксплуатации.
  2. Дольщик получает приглашение от застройщика.
  3. Осмотр жилплощади.
  4. Подписывается передаточный акт. Если есть изъяны, составляют дефектную ведомость или отчет осмотра, отображающий недоработки. До исправления исполнителем недостатков клиент вправе отказаться принимать помещение.
  5. В процессе подписания передаточных бумаг застройщик передает ключи от объекта. Клиент теперь вправе переоформить жилье на себя.

Уступка возможна и если дом сдан, но до подписания акта приемки и вручения ключей. Дольщик стеснен временными рамками: должен подписать акт или бумаги о недоработках, и не может откладывать бесконечно, не являясь на приглашения осмотреть и принять жилплощадь, так как исполнитель работ вправе передать квартиру односторонним порядком.

Временные границы для цедента: от момента регистрации (не подписания, а именно фиксации Росреестром) ДДУ или контракта по проектному финансированию до подписания приемки. Возможна цессия задней датой путем переписывания числа на ПДКП или на передаточных бумагах (манипуляция требует договоренности с застройщиком).


Можно ли продать по переуступке квартиру, купленную по переуступке


Нет запретов, сколько раз позволено продавать приобретенное по уступке, снова применяя цессию. В ст. 11 ФЗ 214 и в прочих нормах законодательства ограничений нет.

Как лучше продать: по цессии или дождаться собственности


Ключевую роль играет цена: покупатель всегда ориентируется на сниженную цену по жилью, когда применяется переуступка прав требования.
  1. Приобретателю уступка выгодная: переходит новое помещение по низкой цене, причем не выплачиваются взносы по ДДУ несколько лет.
  2. Недостатки: повышенная рискованность операции и сложности в получении согласия банка (минус отпадает, если не применяется ипотека).


Продавцу лучше дождаться оформления собственности на жилплощадь для совершения купли-продажи по нормальной цене. Но если возникли проблемы с выплатой, то перемена сторон лучший вариант, чем принудительная реализация заложенного имущества и штрафами за просрочку.

Как безопасно и правильно купить-продать квартиру по цессии


Действия, как обезопасить себя:
  1. узнать причину применения;
  2. если взята ипотека и для погашения применяется маткапитал, проверяют наличие у цедента разрешения кредитора и органов опеки;
  3. от продавца потребуется предоставить согласие супруга(и);
  4. перейдут не только полномочия, но и обязанности, поэтому первоначальный контракт вычитывают тщательно;
  5. самостоятельно, с экспертами выяснить досконально данные:
    • о качестве используемых материалов для недвижимости;
    • о месте, где возводится здание;
    • об окружающей жилплощадь инфраструктуре;
    • что планируется строить рядом;

  6. тщательно оговорить все сопутствующие расходы с дольщиком, застройщиком, кредитором, если взята ипотека;
  7. взять расширенную выписку из Росреестра и проверить, не было ли иных сделок по объекту. Это исключит возможность попасть на схемы двойных продаж недвижимости;
  8. проверить исполнителя:
    • просмотреть, сколько успешных проектов завершено;
    • проанализировать информацию из СМИ;
    • поинтересоваться, ведет ли проект стройки экспертная организация, и если таковая есть, оценить ее репутацию;

  9. взять у стройкомпании и проанализировать все документы на здание, проектные бумаги. Проверить их актуальность. Информацию узнать можно в госорганах по строительству (БТИ, стройинспекции, отделы при администрациях, выдающих разрешения):
    • вычитать разрешения на строительство и земельный участок (долгосрочная аренда не должна заканчиваться перед предполагаемой датой сдачи дома);

  10. если есть договор аванса, то обязанности по нему также переходят. Рекомендовано не передавать деньги контрагенту в руки, а использовать аккредитивы и банковские ячейки с доступностью после переоформления всех документов.

При применении уступки по проектному инвестированию (вместо ДДУ с июля 2019 года) риски будут минимальными, так как в схеме купли-продажи есть гарант сдачи дома в эксплуатацию и ликвидности (качественности) строения – банк.


Какие документы нужны


Продавец предоставляет покупателю:
  1. первичные бумаги: соглашение долевого участия, проектного инвестирования, ПДКП;
  2. письменное согласование с застройщиком: уведомление или одобрение отдельным договором;
  3. нотариально оформленное согласие супруга(и) на сделку;
  4. разрешения органов опеки, при наличии несовершеннолетних детей и банка, если был взят жилищный займ;
  5. чеки о платежах или справка с суммами внесенного и задолженности.

Схема продажи по переуступке


Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру:
  1. Сбор и проверка документов.
  2. Составление соглашения цессии для покупки жилплощади.
    1. Форма та же, что и у первичных документов. При наличии нотариального свидетельствования оно применяется и к уступке.
    2. Важная особенность: предмет перемены сторон – передача прав. Максимально подробно указывают, какие полномочия переходят, в каком объеме, на каком основании.

  3. Договор уступки регистрируется приобретателем в Росреестре (это можно сделать через МФЦ).

    Скачать Договор уступки права требования.pdf (86,01 Kb) (cкачиваний: 0)

  4. Покупатель передает средства. Если продавец волнуется из-за безопасности расчетов, то используют аккредитив или депозитарий любого банка с условием доступа после предъявления зарегистрированного договора цессии. Срок перечисления денег устанавливается по согласованию сторон и прописывается в соглашении (5 – 10 дней).


Стоимость оформления сделки:
  • составление договора нотариусом 1000 – 5000 руб., свидетельствование – около 3000 руб.;
  • регистрация в Росреестре – 350 руб.
  • застройщик может потребовать 1 – 5% от стоимости жилплощади, но сделает это, только если есть задолженность.

Нужно ли платить налог при продаже жилья по переуступке


Покупатель не перечисляет налоги, поскольку не получает доход или прибыль. Особенности по налогам для продавца недвижимости:
  • цеденту при переуступке ДДУ (по квартире в новостройке) платить подоходный налог потребуется, даже если взносы перечислялись больше 3/5 лет. Указанный срок для освобождения от платежа действует только по объектам, пребывающим в собственности;
  • не потребуется перечислять НДФЛ 13% при перемене сторон по ПДКП, когда переходит право подписания основного ДКП. Данные о такой сделке не передают в ФНС, к тому же, покупаются не права на жилье, а только намерения на заключение основного ДКП. Приобретатель, если и платит, то не компенсацию выплаченных взносов, а сравнительно ничтожную сумму: не за право получить жилплощадь, а за возможность подписать ДКП.

Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры по цессии


Для покупателя доступен вычет:

Возмещение составит 13% от потраченного, но в рамках указанного лимита и отчисленного из заработка НДФЛ. Компенсацию можно получить через работодателя или ФНС в размере 260 тыс. и 390 тыс.

Особенности:
  1. вычет по жилью доступен раз в жизни в рамках лимита с возможностью деления на иные объекты;
  2. по процентам ипотеки – только по одной недвижимости (остаток пропадает).

Главное условие: у гражданина за последние 3 года должен быть доход, облагаемый НДФЛ.

Взять льготу можно до оформления собственности, но только после подписания акта приема-передачи, то есть, после выполнения обязанностей, которые перешли вследствие цессии. Вычет заявляют и когда совершается перемена в обязательствах по ДДУ лиц с родственными связями (взаимозависимые по ст. 105.3 НК), например, мать заменяет сына в соглашение инвестирования (Письмо ФНС от 7 декабря 2016 г. N БС-4-11/23368@).
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть