Чем грозит покупка квартиры менее 3 лет в собственности: как обезопасить сделку

    Содержимое:
  1. Чем чревата покупка, если квартира менее 3 лет в собственности
    1. Признание сделки недействительной
      1. По доверенности
      2. Полученная по наследству
    2. Трехлетний срок давности
    3. Мошеннический аспект и способы обмана
  2. Дают ли банки ипотеку на квартиры менее 3 лет в собственности
  3. Если покупаешь квартиру, которая в собственности менее 3 лет, надо ли платить налог
  4. Нюансы покупки жилья в собственности менее трех лет
    1. Как проверить объект
    2. Важные моменты оформления договора
  5. Как обезопасить себя при заключении сделки

подписание ДКП на квартиру

Считается, что риски покупателя при покупке квартиры менее 3 лет в собственности значительнее, чем после трех летнего периода. Три причины этому:

Параметр

Описание

Налоги

36 мес. освобождали от НДФЛ, но только по недвижимости, купленной до 2016 г. Срок до 3 лет вызывал подозрения, поскольку часто продавцы пытались применить схемы ухода от налогов.

Исковая давность

После 3 лет риск оспаривания купли-продажи минимален.

Признаки мошенничества

Срочное отчуждение с низкой ценой характерно для методов обмана.



Указанные причины (кроме третьей), как индикаторы опасности, во многом преувеличены:
  1. по приобретенному после 01.01.2016 лимит времени, освобождаемого от налогов возрос к 5 годам. Старые правила неактуальные, на рынке увеличивается количество объектов с небольшими сроками: не каждый будет специально ждать 60 мес. для уменьшения платежей;
  2. реализатор вправе уменьшить доход на расход, применить вычет (1 млн) – срок 3/5 лет для освобождения от налогообложения не единственный способ уклониться от взноса;
  3. в объявлениях прописывали «менее 3 лет» – это означало фиктивно уменьшенную (до 1 млн) или инвентарную цену. Теперь метод не действует: платят с кадастровой стоимости, близкой к рыночной.
    • Нюанс: приобретателю невыгодно занижение, если применяется вычет, поскольку снижается база льготы; реализатору – наоборот;

  4. исковая давность отсчитывается с момента, когда лицо узнало о нарушении. Законом заявлено 3 года, но лимит продлевается и возобновляется (ст. 200, 202, 203, 205 ГК).

Покупка квартиры, находившейся менее трех лет в собственности, вовсе не свидетельствует об опасности сделки, но более тщательная проверка юридической чистоты обязательная. Основа безопасности – скрупулезный анализ оригиналов правоустанавливающих документов и личных бумаг собственника, включая семейное положение.


Чем чревата покупка, если квартира менее 3 лет в собственности


Факт отчуждения недвижимости с небольшим временем владения порождает подозрения о намерениях избавиться от нее срочно, так как применена мошенническая схема или объявились третьи лица, претендующие на имущество.

Цель мошенника – продать проблемную квартиру и получить деньги до оспаривания купли-продажи и наложения ограничений на отчуждение.

Не всегда применяется занижение цены. Опасная недвижимость выставляется и по обычной стоимости, чтобы не вызвать подозрений.

Признание сделки недействительной


Чем покупка грозит покупателю и классическая схема мошенничества:
  1. Продавец мошенническим способом завладевает помещением или возникают обстоятельства-основания для недействительности купли-продажи:
    1. Подделка документов.
    2. Несоблюдение прав несовершеннолетних.
    3. Заключение договора с недееспособным, под принуждением.
    4. Появление наследника.
    5. Другие обстоятельства-основания для оспаривания прав на объект.

  2. Желание быстро избавиться от имущества до наложения ареста (обременения):
    1. Успевает это сделать.
    2. Получает деньги от покупателя.

  3. Предыдущий владелец, ставший жертвой мошенничества или третьи лица, претендующие на недвижимость, подают иск в суд с требованием признать куплю-продажу недействительной.
  4. Иск удовлетворяют: применяется реституция – возвращение правоотношений в начальное положение.
  5. Право собственности признается за истцами, соответственно, аннулируется для покупателя.
  6. Приобретатель утрачивает и деньги, и имущество. Суд обязывает мошенника возвратить средства. Процесс взыскания осуществляется через ФССП. При отсутствии у ответчика имущества и доходов для взыскания, производство возвращают без исполнения. При наличии работы у ответчика происходит ежемесячное отчисление денег из заработка, но такое возмещение тянется годами.

Основания для недействительности купли-продажи (параграф 2 ГК):

  • нарушена форма и/или порядок заключения;
  • притворность, мнимость купли-продажи, когда для видимости (фиктивно) совершается сделка, но она прикрывает истинные намерения сторон, совершение ее без юридических последствий. Пример: заключение договора между родственниками с целью обналичить ипотеку или маткапитал;
  • отсутствие полномочий (прав) на куплю-продажу:
    • недействительная (поддельная) доверенность и подобное;
    • ограниченная или полная недееспособность одной или двух сторон;

  • соглашение заключено с применением обмана, шантажа, угроз;
  • выявились нарушения прав третьих лиц. Примеры:
    • не выделена доля несовершеннолетним при использовании маткапитала;
    • появились наследники, граждане, признанные умершими или без вести исчезнувшими.


Далеко не всегда истцам удается выиграть суд – надо доказать реальность факта нарушения или то, что обстоятельства-основания уже действовали к моменту заключения купли-продажи, – но угроза вполне реальная.

По доверенности


Использование доверенности всегда связано с неоднозначными обстоятельствами. Варианты мошенничества:
  1. подделка;
  2. использование просроченной или отозванной бумаги;
  3. поверенный действует от имени умершего владельца;
  4. доверенность подписана:
    • гражданином, не осознающим действий;
    • под угрозами, с принуждением, шантажом.


Не исключены случаи, что собственник сам не занимается сделкой в силу занятости или отсутствия опыта в подобных мероприятиях.

Доверенность – не причина отказываться от купли-продажи, но следует настоять на личной встрече с доверителем и удостовериться в дееспособности, в отсутствии принуждения, угроз. Когда гражданин действует от имени несовершеннолетнего, проверяют наличие разрешения от органов опеки.


Признаки рисков:
  • форсирование подписания соглашений посредником;
  • постоянное откладывание встречи с владельцем имущества.

Полученная по наследству


Риски покупки при переходе квартиры продавцу по наследству:
  1. вместе с имуществом переходят долги, не связанные с личностью наследователя. Принявший проблемную недвижимость намеревается быстро ее продать, до заявления претензий кредиторами;
  2. жилплощадь обременена залогом (арестом). Объект нельзя продать, но не исключены случаи вручения продавцу аванса или задатка перед проверкой чистоты квартиры;
  3. объявляется преемник, о котором при открытии наследственного дела не знали. Временные рамки 3-летнего срока давности расширяются, если суд сочтет причины неосведомленности наследника уважительными;
  4. недвижимость под договором долгосрочной аренды – он действует независимо от смены владельцев.

Трехлетний срок давности


Срок давности – это отрезок времени для оспаривания сделки. По купле-продажи – 3 года. Мнение, что после истечения периода никто не вправе подавать иск правильное, но только отчасти.

Категоричность срока давности преувеличена, опасность для приобретателя не исключается, поскольку момент отсчета 3 лет допускается переносить – он начинается с даты, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении. Это дает широкую свободу трактовки. Период продлевается и возобновляется судом.


Пример: ущемленный в правах преемник, осведомленный об открытии наследства через 5 лет или иной продолжительный срок вправе обратиться в суд с просьбой продлить время для подачи иска.

Мошеннический аспект и способы обмана


Популярные варианты обмана:

Способ

Описание

Отчуждение по фальшивым документам

Продают чужое жилье, например, временно снимаемое фиктивным владельцем, подающим объявление о продаже. Покупатель осматривает квартиру, ничего не подозревая.

 

Схема встречается редко: сложно найти граждан, не проверяющих документы лично в Росреестре (это можно сделать онлайн на сайте регистратора). Редко кто даст деньги вперед, до посещения нотариуса и проверки по базе ЕГРН, но не исключены случаи психологического (применение дара убеждения) влияния на приобретателя.

Многократное отчуждение

Используются нотариально засвидетельствованные бумаги. Покупающая сторона не подозревает, что квартира уже продана (не принадлежит тому, с кем обсуждается сделка). Купля-продажа оформляется по нотариально оформленным документам, но уже неактуальным, поскольку оригиналы аннулированы.

Перечисление (вручение) аванса/задатка

Мошенник требует аванс, неосторожный гражданин дает деньги. Преступник исчезает с деньгами или заявляет, что ничего не получал от обманутого. Деньги вернуть сложно, даже когда есть расписки или предварительный договор купли-продажи.



Дают ли банки ипотеку на квартиры менее 3 лет в собственности


Для большинства банков срок владения до 36 мес. – не преграда дать ипотечный займ. Единичные финансовые учреждения отказывают гражданам.

Если берется ипотека, квартиру проверяют: объект передается в залог кредитору и должен быть ликвидным.

Для покупателя/продавца приобретение жилья в ипотеку, которое менее трех лет во владении, возможно, более того, вместе со страхованием «титула» (на случай утраты права на жилплощадь) гарантирует почти стопроцентную безопасность.

Проблема в другом: продавец часто пытается уклониться от налога на продажу (НДФЛ 13% от стоимости жилья). Владение более 3/5 лет (по жилью, купленному после 2016 – от 5 лет) освобождает от взноса.

При отчуждении недвижимости с меньшим сроком реализатор может применить фиктивное занижение цены. Не все кредиторы считают это приемлемым, но также есть банки, закрывающие глаза на подобные «серые» схемы.

Желание продать жилплощадь до 3/5 лет по реальной цене и нейтральное отношение к налогам – индикатор опасности (весьма относительный) и вызывает некоторое подозрение.


Если покупаешь квартиру, которая в собственности менее 3 лет, надо ли платить налог


Налоги покупатель не платит: отсутствует доход, взносы не с чего отчислять. Продавец же обязан внести налог на недвижимость 13% от стоимости (от 70% кадастровой или договорной, если она больше) как НДФЛ.

У приобретателя расходы иного рода:
  1. за нотариальное удостоверение договора купли-продажи (от 5 тыс. плюс процент от цены реализации) и сопутствующих бумаг;
  2. за выписки из Росреестра. Цены ведомства разные (обычная стоит 350 руб.), так как есть разновидности справок: расширенные, на бумаге, о переходе права собственности, с историей перепродаж;
  3. оплата регистрации прав (3000 руб.), ипотеки, если применялась (1000 руб.).

Расходы иногда делятся пополам между сторонами, но чаще полностью оплачиваются покупающей стороной.

Нюансы покупки жилья в собственности менее трех лет


Рекомендации по приобретению объекта с владением до 3 лет стандартные с учетом более тщательного внимания к поведению продавца и истории недвижимости. Эти же методы безопасности применяют и для квартир с большим временем владения.

Как проверить объект


Методы проверки:
  1. запросить расширенную выписку из Росреестра (ЕГРН) с историей сделок и кадастровой ценой. Частая перепродажа свидетельствует о сокрытии следов мошеннических схем или о неприятных особенностях. Документ покажет, есть ли обременения, количество собственников;
  2. взять форму №9 (данные домовой книги) из управляющей компании, отображающую число прописанных – все должны выписаться, особенно несовершеннолетние, до подписания ДКП;
  3. сравнить первоначальный план с видом недвижимости в реальности: все перепланировки должны быть узаконены;
  4. при отчуждении объекта гражданами с несовершеннолетними детьми наличие разрешения от органов опеки и попечительства (ООП);
  5. при переходе недвижимости по наследству узнать у нотариуса, оформлявшего дело, о возможности появления иных наследников;
  6. проверить личность владельца;
    • общение с соседями, соцсети;
    • просмотреть в базах данных судебных решений по Ф. И. О.;
    • потребовать от владельца справки от ФССП с информацией про исполнительные производства на его фамилию и на объект не только по текущему времени, но и за прошлые периоды.


Важные моменты оформления договора


Готовя и подписывая договор купли-продажи (ДКП), обращают внимание:

  1. соглашение не подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, в отличие от его госрегистрации. Но привлечение специалиста повысит безопасность:
    • проверяется отсутствие обременений, наличие разрешения от ООП, иные нюансы;
    • нотариус сверяет информацию с базами данных недвижимости и граждан;

  2. ДКП должен содержать дату и место составления, цену цифрами и прописью:
    • расшифровывают, если средства из разных источников и указывают общую сумму;

  3. характеристики жилполощади отображают максимально подробно (прописывают параметры, реквизиты, даты документов):
    • наличие ремонта (отделки);
    • состояние;
    • бывшая форма собственности, на каком основании получено;

  4. в ДКП продавец гарантирует отсутствие:
    • обременений и претензий своих и третьих лиц;
    • обстоятельств сделки, ущемляющих права кого-либо;

  5. указывают дату освобождения жилплощади и передачи ключей;
  6. если продавец состоит в браке, то потребуется согласие жены/мужа на отторжение, даже если она/он не вписана в документы на имущество (за исключением случаев раздельного пользования по брачному контракту);
  7. прописывается, кто несет сопутствующие расходы на оформление и регистрацию ДКП.

Как обезопасить себя при заключении сделки


Инструменты безопасности, проверки «юридической чистоты»:
  1. анализ расширенной выписки из ЕГРН, взятой непосредственно в процессе купли-продажи;
  2. при переходе квартиры по наследованию:
    • узнать у владельца дату открытия наследства, номер свидетельства;
    • проконсультироваться у нотариуса, занимавшегося оформлением: узнать все подробности о родных продавца, сопутствующих обстоятельствах, поинтересоваться оценкой вероятности новых претендентов;

  3. не передавать средства «в руки», а пользоваться аккредитивом и банковскими ячейками (для аванса, задатка, основной оплаты) с условием открытия доступа после переоформления. Расписки не гарантируют надежность – даже имея её, вернуть деньги будет трудно (судебные тяжбы, не результативное взыскание через ФССП);
  4. никогда не подписывать ДКП и не платить вперед, если есть нотариально свидетельствованные документы. Даже если документация заверена несколькими нотариусами и есть лица, ручающиеся за их достоверность, требовать только оригиналы и проверить их в ЕГРН, у нотариуса, в Росреестре лично;
  5. избегать покупки по доверенности, проверять наличие доверителя и его дееспособность;
  6. при ипотеке застраховать «титул» – риски на случай утраты права собственности;
  7. проверять наличие сопутствующих документов:
    • согласие супруга(и);
    • разрешения органов опеки;

  8. сверить тех. план и помещение на предмет незаконной перепланировки;
  9. если применено фиктивное занижение цены с целью уменьшить налогообложение, уделить внимание авансовым соглашениям, распискам, поскольку при возникновении конфликта между сторонами и признании сделки недействительной, суд решит вернуть покупателю средства по ДКП, а не реально выплаченные.

Для повышения безопасности допускается заключать предварительный ДКП. В ПДКП нельзя прописывать условия неидентичные основному ДКП. Цель – подтвердить обязательство сторон заключить основное соглашение в условленные сроки.

В период от ПДКП до основного ДКП продающая сторона выписывается из объекта, совершает действия по подготовке к передаче. Покупатель удостоверяется в серьезности намерений контрагента. Соглашением могут предусматривать вручение задатка или аванса (использовать аккредитив, депозитарии).

Пользование услугами риэлторов не гарантирует надежность: желая получить комиссионные, посредник может промолчать о вероятных рисках.

Покупка не всегда чревата аннулированием права собственности. Появление претендентов и обнаружение мошенничества не обязательно приводит к утрате жилья. Зачастую это возможно только когда приобретатель знал об обмане и намеренно участвовал в схеме. Есть большая вероятность, что нового владельца суд признает законным, а лицу, имеющему претензии, придется требовать с мошенника.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть