Чем грозит покупка квартиры менее 3 лет в собственности: как обезопасить сделку

Считается, что риски покупателя при покупке квартиры менее 3 лет в собственности значительнее, чем после трех летнего периода. Три причины этому:

Указанные причины (кроме третьей), как индикаторы опасности, во многом преувеличены:

• по приобретенному после 01.01.2016 лимит времени, освобождаемого от налогов возрос к 5 годам. Старые правила неактуальные, на рынке увеличивается количество объектов с небольшими сроками: не каждый будет специально ждать 60 мес. для уменьшения платежей;
• реализатор вправе уменьшить доход на расход, применить вычет (1 млн) – срок 3/5 лет для освобождения от налогообложения не единственный способ уклониться от взноса;
• в объявлениях прописывали «менее 3 лет» – это означало фиктивно уменьшенную (до 1 млн) или инвентарную цену. Теперь метод не действует: платят с кадастровой стоимости, близкой к рыночной.
  • Нюанс: приобретателю невыгодно занижение, если применяется вычет, поскольку снижается база льготы; реализатору – наоборот;
• исковая давность отсчитывается с момента, когда лицо узнало о нарушении. Законом заявлено 3 года, но лимит продлевается и возобновляется (ст. 200, 202, 203, 205 ГК).

Чем чревата покупка, если квартира менее 3 лет в собственности

Факт отчуждения недвижимости с небольшим временем владения порождает подозрения о намерениях избавиться от нее срочно, так как применена мошенническая схема или объявились третьи лица, претендующие на имущество.

Цель мошенника – продать проблемную квартиру и получить деньги до оспаривания купли-продажи и наложения ограничений на отчуждение.

Не всегда применяется занижение цены. Опасная недвижимость выставляется и по обычной стоимости, чтобы не вызвать подозрений.

Признание сделки недействительной

Чем покупка грозит покупателю и классическая схема мошенничества:

1. Продавец мошенническим способом завладевает помещением или возникают обстоятельства-основания для недействительности купли-продажи:
   1. Подделка документов.
   2. Несоблюдение прав несовершеннолетних.
   3. Заключение договора с недееспособным, под принуждением.
   4. Появление наследника.
   5. Другие обстоятельства-основания для оспаривания прав на объект.
2. Желание быстро избавиться от имущества до наложения ареста (обременения):
   1. Успевает это сделать.
   2. Получает деньги от покупателя.
3. Предыдущий владелец, ставший жертвой мошенничества или третьи лица, претендующие на недвижимость, подают иск в суд с требованием признать куплю-продажу недействительной.
4. Иск удовлетворяют: применяется реституция – возвращение правоотношений в начальное положение.
5. Право собственности признается за истцами, соответственно, аннулируется для покупателя.
6. Приобретатель утрачивает и деньги, и имущество. Суд обязывает мошенника возвратить средства. Процесс взыскания осуществляется через ФССП. При отсутствии у ответчика имущества и доходов для взыскания, производство возвращают без исполнения. При наличии работы у ответчика происходит ежемесячное отчисление денег из заработка, но такое возмещение тянется годами.

Основания для недействительности купли-продажи (параграф 2 ГК):

• нарушена форма и/или порядок заключения;притворность, мнимость купли-продажи, когда для видимости (фиктивно) совершается сделка, но она прикрывает истинные намерения сторон, совершение ее без юридических последствий. Пример: заключение договора между родственниками с целью обналичить ипотеку или маткапитал;
• отсутствие полномочий (прав) на куплю-продажу:
• недействительная (поддельная) доверенность и подобное;
• ограниченная или полная недееспособность одной или двух сторон;
• соглашение заключено с применением обмана, шантажа, угроз;
• выявились нарушения прав третьих лиц. Примеры: не выделена доля несовершеннолетним при использовании маткапитала;
• появились наследники, граждане, признанные умершими или без вести исчезнувшими.

Далеко не всегда истцам удается выиграть суд – надо доказать реальность факта нарушения или то, что обстоятельства-основания уже действовали к моменту заключения купли-продажи, – но угроза вполне реальная.

По доверенности

Использование доверенности всегда связано с неоднозначными обстоятельствами. Варианты мошенничества:

• подделка;
• использование просроченной или отозванной бумаги;
• поверенный действует от имени умершего владельца;
• доверенность подписана:
  • гражданином, не осознающим действий;
  • под угрозами, с принуждением, шантажом.

Не исключены случаи, что собственник сам не занимается сделкой в силу занятости или отсутствия опыта в подобных мероприятиях.

Признаки рисков:

• форсирование подписания соглашений посредником;
• постоянное откладывание встречи с владельцем имущества.

Полученная по наследству

Риски покупки при переходе квартиры продавцу по наследству:

• вместе с имуществом переходят долги, не связанные с личностью наследователя. Принявший проблемную недвижимость намеревается быстро ее продать, до заявления претензий кредиторами;
• жилплощадь обременена залогом (арестом). Объект нельзя продать, но не исключены случаи вручения продавцу аванса или задатка перед проверкой чистоты квартиры;
• объявляется преемник, о котором при открытии наследственного дела не знали. Временные рамки 3-летнего срока давности расширяются, если суд сочтет причины неосведомленности наследника уважительными;
• недвижимость под договором долгосрочной аренды – он действует независимо от смены владельцев.

Трехлетний срок давности

Срок давности – это отрезок времени для оспаривания сделки. По купле-продажи – 3 года. Мнение, что после истечения периода никто не вправе подавать иск правильное, но только отчасти.

Пример: ущемленный в правах преемник, осведомленный об открытии наследства через 5 лет или иной продолжительный срок вправе обратиться в суд с просьбой продлить время для подачи иска.

Мошеннический аспект и способы обмана

Популярные варианты обмана:

Дают ли банки ипотеку на квартиры менее 3 лет в собственности

Для большинства банков срок владения до 36 мес. – не преграда дать ипотечный займ. Единичные финансовые учреждения отказывают гражданам.

Если берется ипотека, квартиру проверяют: объект передается в залог кредитору и должен быть ликвидным.

Для покупателя/продавца приобретение жилья в ипотеку, которое менее трех лет во владении, возможно, более того, вместе со страхованием «титула» (на случай утраты права на жилплощадь) гарантирует почти стопроцентную безопасность.

Проблема в другом: продавец часто пытается уклониться от налога на продажу (НДФЛ 13% от стоимости жилья). Владение более 3/5 лет (по жилью, купленному после 2016 – от 5 лет) освобождает от взноса.

При отчуждении недвижимости с меньшим сроком реализатор может применить фиктивное занижение цены. Не все кредиторы считают это приемлемым, но также есть банки, закрывающие глаза на подобные «серые» схемы.

Если покупаешь квартиру, которая в собственности менее 3 лет, надо ли платить налог

Налоги покупатель не платит: отсутствует доход, взносы не с чего отчислять. Продавец же обязан внести налог на недвижимость 13% от стоимости (от 70% кадастровой или договорной, если она больше) как НДФЛ.

У приобретателя расходы иного рода:

• за нотариальное удостоверение договора купли-продажи (от 5 тыс. плюс процент от цены реализации) и сопутствующих бумаг;
• за выписки из Росреестра. Цены ведомства разные (обычная стоит 350 руб.), так как есть разновидности справок: расширенные, на бумаге, о переходе права собственности, с историей перепродаж;
• оплата регистрации прав (3000 руб.), ипотеки, если применялась (1000 руб.).

Расходы иногда делятся пополам между сторонами, но чаще полностью оплачиваются покупающей стороной.

Нюансы покупки жилья в собственности менее трех лет

Рекомендации по приобретению объекта с владением до 3 лет стандартные с учетом более тщательного внимания к поведению продавца и истории недвижимости. Эти же методы безопасности применяют и для квартир с большим временем владения.

Как проверить объект

Методы проверки:

• запросить расширенную выписку из Росреестра (ЕГРН) с историей сделок и кадастровой ценой. Частая перепродажа свидетельствует о сокрытии следов мошеннических схем или о неприятных особенностях. Документ покажет, есть ли обременения, количество собственников;
• взять форму №9 (данные домовой книги) из управляющей компании, отображающую число прописанных – все должны выписаться, особенно несовершеннолетние, до подписания ДКП;
• сравнить первоначальный план с видом недвижимости в реальности: все перепланировки должны быть узаконены;
• при отчуждении объекта гражданами с несовершеннолетними детьми наличие разрешения от органов опеки и попечительства (ООП);
• при переходе недвижимости по наследству узнать у нотариуса, оформлявшего дело, о возможности появления иных наследников;
• проверить личность владельца;
  

• потребовать от владельца справки от ФССП с информацией про исполнительные производства на его фамилию и на объект не только по текущему времени, но и за прошлые периоды.
• просмотреть в базах данных судебных решений по Ф. И. О.;
• общение с соседями, соцсети.

Важные моменты оформления договора

Готовя и подписывая договор купли-продажи (ДКП), обращают внимание:

• соглашение не подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, в отличие от его госрегистрации. Но привлечение специалиста повысит безопасность:
• проверяется отсутствие обременений, наличие разрешения от ООП, иные нюансы;
• нотариус сверяет информацию с базами данных недвижимости и граждан;
• ДКП должен содержать дату и место составления, цену цифрами и прописью:
  
  • расшифровывают, если средства из разных источников и указывают общую сумму;
• характеристики жилполощади отображают максимально подробно (прописывают параметры, реквизиты, даты документов):
  
  • бывшая форма собственности, на каком основании получено;
  • состояние;
  • наличие ремонта (отделки);
• в ДКП продавец гарантирует отсутствие:
  
  • обстоятельств сделки, ущемляющих права кого-либо;
  • обременений и претензий своих и третьих лиц;
  • указывают дату освобождения жилплощади и передачи ключей;
  • если продавец состоит в браке, то потребуется согласие жены/мужа на отторжение, даже если она/он не вписана в документы на имущество (за исключением случаев раздельного пользования по брачному контракту);
  • прописывается, кто несет сопутствующие расходы на оформление и регистрацию ДКП.

Как обезопасить себя при заключении сделки

Инструменты безопасности, проверки «юридической чистоты»:

• анализ расширенной выписки из ЕГРН, взятой непосредственно в процессе купли-продажи;
• проконсультироваться у нотариуса, занимавшегося оформлением: узнать все подробности о родных продавца, сопутствующих обстоятельствах, поинтересоваться оценкой вероятности новых претендентов;при переходе квартиры по наследованию:
• узнать у владельца дату открытия наследства, номер свидетельства;
• не передавать средства «в руки», а пользоваться аккредитивом и банковскими ячейками (для аванса, задатка, основной оплаты) с условием открытия доступа после переоформления. Расписки не гарантируют надежность – даже имея её, вернуть деньги будет трудно (судебные тяжбы, не результативное взыскание через ФССП);
• никогда не подписывать ДКП и не платить вперед, если есть нотариально свидетельствованные документы. Даже если документация заверена несколькими нотариусами и есть лица, ручающиеся за их достоверность, требовать только оригиналы и проверить их в ЕГРН, у нотариуса, в Росреестре лично;
• избегать покупки по доверенности, проверять наличие доверителя и его дееспособность;
• при ипотеке застраховать «титул» – риски на случай утраты права собственности;
• проверять наличие сопутствующих документов:
  
  • разрешения органов опеки;
  • согласие супруга(и);
  • сверить тех. план и помещение на предмет незаконной перепланировки;
  • если применено фиктивное занижение цены с целью уменьшить налогообложение, уделить внимание авансовым соглашениям, распискам, поскольку при возникновении конфликта между сторонами и признании сделки недействительной, суд решит вернуть покупателю средства по ДКП, а не реально выплаченные.

Для повышения безопасности допускается заключать предварительный ДКП. В ПДКП нельзя прописывать условия неидентичные основному ДКП. Цель – подтвердить обязательство сторон заключить основное соглашение в условленные сроки.

В период от ПДКП до основного ДКП продающая сторона выписывается из объекта, совершает действия по подготовке к передаче. Покупатель удостоверяется в серьезности намерений контрагента. Соглашением могут предусматривать вручение задатка или аванса (использовать аккредитив, депозитарии).

Пользование услугами риэлторов не гарантирует надежность: желая получить комиссионные, посредник может промолчать о вероятных рисках.

Покупка не всегда чревата аннулированием права собственности. Появление претендентов и обнаружение мошенничества не обязательно приводит к утрате жилья. Зачастую это возможно только когда приобретатель знал об обмане и намеренно участвовал в схеме. Есть большая вероятность, что нового владельца суд признает законным, а лицу, имеющему претензии, придется требовать с мошенника.