Облагается ли налогом продажа квартиры между родственниками: как выгоднее переоформить

    Содержимое:
  1. Нужно ли платить налог с продажи квартиры близкому родственнику
  2. Как передать квартиру в собственность без налогов
    1. По договору купли-продажи
    2. По завещанию
    3. Через дарственную
    4. Договор мены
    5. Пожизненная рента
    6. Если собственник умер
  3. Сколько стоит переоформление квартиры
  4. Возможные риски

Переписать квартиру на другого человека без уплаты налогов удастся, когда сроки владения жилплощадью превысят установленный минимум в 2019 году (3 или 5 лет). При проведении сделок с недвижимостью берется во внимание степень родства участников, применяемый способ передачи права собственности и другие не менее важные моменты.

родители с сыном

Нужно ли платить налог с продажи квартиры близкому родственнику


При реализации недвижимого имущества продавец обязан уплатить установленный НДФЛ от полученного дохода. Это касается и сделок с взаимозависимыми членами семьи.

Согласно ст. 220 и 217 НК РФ, заключение договора купли-продажи (ДКП) между близкими родственниками почти не отличается от стандартного варианта отчуждения недвижимости между чужими людьми.

Единственная разница в размере госпошлины. Сумма зависит от степени родства: чем ближе связь между участниками сделки, тем ниже государственный сбор.

Законом предусмотрены разные варианты передачи права собственности на жилплощадь родным людям, воспользовавшись которыми можно избежать налогообложения.

Как передать квартиру в собственность без налогов


Собственник жилого помещения вправе распоряжаться принадлежащим ему жильем на свое усмотрение, в том числе переоформить на родственника. Но какой способ передачи недвижимости выбрать, чтобы не платить лишних денег и быть уверенным в том, что квартира достанется тому, кого выбрал владелец.

Способов отчуждения недвижимого имущества в пользу близкого родственника несколько, но не по всем из них предусмотрено освобождение от налога.
  1. Купля-продажа.
  2. Дарение.
  3. Договор мены (обмен).
  4. Передача по завещанию.
  5. По соглашению ренты.

По договору купли-продажи


Переоформление по ДКП подразумевает уплату НДФЛ продавцом в размере 13 процентов. Исключение, если недвижимость находилась в собственности 3 года (для купленного жилья до 2016) или 5 лет (для приобретенного после 01.01.2016).

Для приватизированных помещений, доставшихся в дар, полученных по завещанию или переданных по договору ренты действует минимальный период – 3 года.


Минусы купли-продажи:
  1. По ДКП между взаимозависимыми людьми нельзя получить имущественный вычет.
  2. Сделки между родственниками контролируются и тщательно проверяются налоговиками.
  3. По ДКП придется платить подоходный, если не соблюдены сроки нахождения объекта в собственности до момента продажи.

По завещанию


Передача квартиры через завещание не подразумевает обязательного налогообложения, даже если недвижимость предназначена не родственнику.

Единственные расходы – оплата госпошлины. Платит пошлину получатель наследства. Размер сбора зависит от близости родственных отношений:
  1. 0,3% от кадастровой цены завещанной жилплощади – для взаимозависимых лиц;
  2. 0,6% - для других преемников.

Не стоит путать понятия завещание и наследование:
  • В завещании собственник недвижимого имущества вправе указать любого человека, которому он хочет оставить квартиру, независимо, является наследник членом семьи или нет.
  • При наследовании правопреемниками становятся родственники.

Единственное сходство – вступление в права собственника осуществляется после смерти наследодателя.

Супруги вправе составить завещание в пользу жены/мужа, либо оформить соглашение о разделе.


Завещатель вправе не сообщать родным о составленном им завещании. Нотариус огласит его членам семьи в положенное время.

Через дарственную


Оптимальный вариант заключения сделки между близкими родственниками, не требующий оплаты подоходного налога со сделки и расходов на услуги нотариуса, – составление дарственной.

Данное правило распространяется не только на недвижимость, но и на другие налогооблагаемые подарки. Единственное, что придется оплатить – госпошлина в размере 2 тыс. руб. при оформлении собственности в Росреестре.

Даритель не вправе требовать от одаряемого лица выполнение каких-либо обязательств или денег, так как по суду такая сделка признается недействительной.


К особенностям дарения относится то, что для проведения сделки необходимо получить согласие другого участника на принятие дара. Права собственности на подаренное жилье оформляются после подписания дарственной, что невозможно сделать при наследовании имущества.

Минусы дарственной:
  1. Дарение можно отменить и вернуть объект дарителю, согласно ст. ГК РФ 578 (п.5) и 167 (п.2).
  2. Дарственный договор можно оспорить в суде.
  3. Если переход прав оформлен не между близкими родственниками, то одариваемое лицо обязано заплатить 13% налога от стоимости подарка.

Договор мены


Сделка мены регламентируется главой 31 ГК и ст. 567 ГК, при этом обе стороны считаются как продавцами, так и покупателями. Данный договор приравнивается к ДКП, но имеет главное отличие – речи о деньгах здесь не ведется.

Исключение, когда заключается обмен неравноценных квартир. К примеру, родители передают в собственность дочери или сыну трехкомнатную жилплощадь, а взамен получают двухкомнатную с доплатой.

Положительный момент – возможность провести договор мены с неприватизированными квартирами. Если продать государственное жилье невозможно, то обменять на другое неприватизированное разрешается.

У участников обмена права и обязанности будут равными, так как обе стороны одновременно выступают в роли покупателя и продавца.


При равноценном обмене налоги платить не придется, в отличие от договора мены с доплатой. Налоговые обязательства те же, что и в ДКП. Освобождение возможно, если объект мены находился в собственности более 3 или 5 лет.

Пожизненная рента


Чаще всего договор ренты (ДР) составляется между взаимозависимыми людьми. Обе стороны имеют гарантии:
  • Собственник недвижимого имущества гарантировано получает ежемесячную прибавку к пенсии деньгами.
  • Плательщик получает гарантию того, что без его согласия обменять квартиру или продать ее рентополучателю не удастся. Соглашение пожизненной ренты подразумевает предоставление полного ухода за владельцем недвижимости.
  • Вступить в права собственности можно после смерти владельца. С момента подписания ДР на объект накладывают обременение, что гарантирует получение жилплощади, независимо от количества наследников.

Соглашение требует нотариального заверения. Налогообложение не предусмотрено для близких родственников, но есть расходы по уплате госпошлины в размере 0,3% от кадастровой оценки полученной квартиры: минимум – 300 р., максимум – 20 000 р.

Договор ренты выгоден обеим сторонам, так как рентополучатель остается владельцем недвижимости + получает к пенсии дополнительную прибавку. Для рентодателя ДР является возможностью обрести собственную квартиру за умеренную оплату.

Минус сделки – риск расторжения соглашения в виду несоблюдения условий. Чтобы рентополучатель не потребовал прервать ДР, необходимо сохранять все финансовые подтверждения надлежащего ухода.


Если собственник умер


Когда речь идет о муниципальном жилье, то после смерти главного квартиросъемщика жилое помещение остается в распоряжении прописанных в ней жильцов. Если кроме нанимателя в квартире никто не жил и не прописан, то жилплощадь переходит в собственность муниципалитета.

Если говорить о приватизированной квартире, то претендовать на объект после смерти владельца могут родственники покойного, если нет завещания или иного соглашения о передаче прав.

Права наследников регулируются Гражданским Кодексом, где указан порядок распределения недвижимого имущества после смерти владельца без завещания.


В главе 63 ГК определена очередность наследников по Закону:

  1. 1 очередь:
    • муж/жена;
    • мать/отец;
    • дети.

    К первоочередникам отнесены внуки покойного. Им предоставлена возможность получения наследства в том случае, если основные наследники умерли, либо отказались от получения.
  2. 2 очередь:
    • сестра/брат (как родные, так и неполнородные);
    • дедушка/бабушка.

    Ко второй очереди отнесены племянник/ца, если основных второочередных наследников нет.
  3. 3 очередь:
    • тетя/дядя (как родные, так и неполнородные).

    К третьей очереди относятся двоюродный/ая брат/сестра.

Когда первоочередных претендентов на наследство не окажется, то право на получение перейдет к представителям второй очереди, далее – к третьей.

Если у умершего собственника нет наследников, то квартира достается государству. Ее включают в жилищный резерв для соцэксплуатации.


Сколько стоит переоформление квартиры


Не всегда есть время самостоятельно заниматься переоформлением квартиры, поэтому граждане обращаются за помощью в специализированные агентства. За свои услуги риелторы берут определенный процент в зависимости от количества бумаг и сложности процесса.

Самостоятельное проведение оформления и сбор требуемой документации сэкономит деньги, но времени и нервов будет потрачено достаточно. Приблизительные расходы составят от 5 до 20 тыс. руб.

Примерные расходы:
  1. услуги нотариуса – 15-25 т.р.;
  2. помощь риелторских агентств – 0,5-3% от сделки;
  3. госпошлина за регистрацию прав собственности – 2000 р.;
  4. при вступлении в наследство госпошлина составит:
    • 0,3% от стоимости по кадастру – для взаимозависимых лиц;
    • 0,6% - для других преемников.


Возможные риски


К рискам, связанным с переоформлением прав на жилую площадь близкому родственнику относится оспаривания сделки.
  1. По оформленному завещанию. Если истцу удастся доказать, что составление договора проведено не по правилам, а при подписании наследственной бумаги на владельца оказывалось давление, то судья встанет на сторону ущемленного наследника и признает завещание недействительным.
  2. Дарственный договор так же можно оспорить в судебном порядке, если наследникам удастся убедить суд в неправомерности заключенного соглашения. К примеру, докажут, что дарение составлялось с целью лишения положенной по закону доли других претендентов на наследство.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть