Платится ли налог при продаже приватизированной квартиры

    Содержимое:
  1. Приватизация и продажа квартиры: сколько будет налог
    1. Как рассчитывается налог
  2. Когда можно продать приватизированную квартиру чтобы не платить налог
    1. Если приватизирована меньше 3 лет
    2. Можно ли сразу после оформления
    3. При долевой собственности
    4. С прописанным человеком
    5. С несовершеннолетними детьми
  3. Способы оптимизации налогообложения
  4. Налоговый вычет
  5. Размер и порядок уплаты налога на приватизированную квартиру
    1. Документы

Налог с продажи приватизированной квартиры, которая в собственности менее 3 лет, платят на общих основаниях. Как сделать расчет подоходного по типовому алгоритму в 2019 году? Что делают при оформлении долевой собственности, в других нестандартных ситуациях? Ответы на эти и другие практические вопросы приведены далее.

расчет налогообложения после приватизации

Приватизация и продажа квартиры: сколько будет налог


Указанный выше срок (3 года) – льготный. В обычных условиях приобретенную после 01.01.2016 г. квартиру можно продать без уплаты налога на доход только после пяти лет.

В данном случае действительны нормативы по ст. 217.1 НК РФ (п. 3, пп. 2). Исключение сделано для ситуации, когда:

«право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации».


Другие правила соответствуют действующим стандартам:
  1. подоходный налог на доход при продаже квартиры составляет 13%;
  2. если владелец не имеет статус налогового резидента, ставка увеличивается до 30%;
  3. срок для получения льготы отсчитывают от даты оформления записи о новом собственнике в «Росреестре»;
  4. для исключения умышленного уменьшения базы налогообложения ограничивают минимальную цену продажи уровнем 70% от кадастровой стоимости;
  5. продавец праве сделать фиксированный вычет 1 млн р.

Как рассчитывается налог


Исходные данные:
  1. квартира оформлена на одного взрослого собственника после завершения процедуры приватизации с изменением записи в базе данных ЕГРН – 15.03.2016 г.;
  2. недвижимость продана 20.06.2018 г.;
  3. цена по договору – 2 356 800 р.;
  4. кадастровая стоимость – 2 280 000 р.

В этом варианте:
  1. срок владения менее трех лет, поэтому действует ставка 13%;
  2. стоимость по ДКП не занижена;
  3. налог рассчитывается по формуле: (Цена - Вычет) * Ставка НДФЛ = (2 356 800 - 1 000 000) * 0,13 = 176 384 р.
  4. итоговый результат без округления (либо в большую сторону при получении дробных цифр) перечисляют на р/с в госбюджет.

Когда можно продать приватизированную квартиру чтобы не платить налог


Продажа не облагается налогом после завершения трехлетнего ограничения. Не имеют значения даты, указанные в ДКП и документах о приватизации. Для НИ (налоговой инспекции) действительна только регистрационная информация о смене собственника.

Если в ЕГРН указаны ошибочные сведения, следует заранее (до составления декларации) сделать коррекцию. Уточняют актуальные данные официальной выпиской «Росреестра».

Если приватизирована меньше 3 лет


Когда прошло менее трех лет от даты регистрации собственника после приватизации, налог взимается по стандартной схеме (пример расчета приведён выше).

Если владелец более 183 дней проживает за пределами России в течение отчетного года, статус налогового резидента будет утрачен. В подобной ситуации ставка увеличивается до 30%, а вычеты не применяются: (Цена по ДКП) * Ставка = 2 356 800 * 0,3 = 707 040 р.

Можно ли сразу после оформления


Продавать приватизированную квартиру можно через 7 рабочих дней после передачи договора с муниципалитетом и других сопроводительных документов на регистрацию частного собственника в «Росреестре». Это – максимальный срок по утвержденному регламенту, поэтому в действительности времени может потребоваться меньше. При оформлении документов через МФЦ придется добавить еще 1-3 дня.

При долевой собственности


Если приватизирована квартира на нескольких совладельцев, значит в процессе прохождения процедуры выполнено долевое распределение. В этой ситуации преимущественным правом покупки обладают другие собственники.

До продажи стороннему лицу необходимо получить у них отказ в письменном виде с нотариальным заверением документа.

С прописанным человеком


Постоянная регистрация дает право проживания по определенному адресу. Выписать человека можно только по решению суда. Но для таких ситуаций стандартные механизмы не предусмотрены.

Быстрый и законный вариант – добровольный отказ от покупки и выписка. При нарушении этого правила сделка продажи впоследствии может быть признана недействительной.

С несовершеннолетними детьми


Только по решению суда можно выписать из квартиры ребенка. По закону детей до 14 лет регистрируют по адресу проживания родителей в обязательном порядке. Таким образом, до продажи следует переоформить прописку.

Еще сложнее, если приватизирована квартира на единоличного или одного из собственников несовершеннолетнего возраста. В этой ситуации до продажи надо получить разрешение органов опеки и попечительства.

Согласие от ООП выдают при соблюдении нескольких требований:
  1. обеспечены аналогичные или лучшие условия проживания;
  2. сохранена доля собственности в новом объекте недвижимости.

Способы оптимизации налогообложения


Существенная разница в ставках объясняет выгоду статуса налогового резидента. Если его нет, до продажи квартиры следует запланировать пребывание на территории РФ 183 календарных дня и более.

Кроме штампов в паспорте можно предъявить в качестве доказательства табель рабочего времени.

Статус налогового резидента не утрачивают военнослужащие, работники государственных учреждений и предприятий, находящиеся за пределами РФ в командировках.


Другой вариант законной оптимизации расходов – передача квартиры в дар отцу или другому близкому родственнику, постоянно проживающему в РФ. Родственник оформит сделку с конечным покупателем, оплатит стандартную ставку НДФЛ 30%.

Отсутствуют льготы для пенсионеров. Неработающие граждане оплачивают налог на доход с физических лиц по стандартным правилам.

Как отмечено выше, отсутствует смысл искусственно занижать цену в ДКП менее 70% от кадастрового учета.

При значительном расхождении с рыночной стоимостью можно попробовать уменьшить ее законно на основе экспертного заключения. Если его недостаточно для изменения в ЕГРН, обращаются с исковым заявлением в суд.

Фиктивное уменьшение стоимости и другие умышленные действия по уклонению от уплаты НДФЛ наказывают по нормам УК РФ вплоть до 3 лет лишения свободы.


Налоговый вычет


Продажа без налога или с уменьшением финансовой нагрузки может получиться при одновременном использовании нескольких льгот.

Кроме вычета 1 млн при продаже действуют компенсации при покупке (максимальные значения в р.):
  1. 260 000 – сумма при цене новой квартиры 2 млн р.;
  2. 390 000 – уменьшение по выплаченным ипотечным процентам.

Взаимный зачет следует согласовать в НИ. Если разрешение не получено, сначала платят НДФЛ. Затем применяют один или оба вычета при покупке.

Размер и порядок уплаты налога на приватизированную квартиру


Следует подчеркнуть, что обязанности по предоставлению отчетности возникают у каждого продавца. Даже при «нулевом» НДФЛ необходимо составить и передать в НИ декларацию с указанием соответствующих льгот.

Действие дополняют сообщением о лишении прав собственности, чтобы устранить начисление налога на недвижимость в следующем отчетном периоде.

Если приходится платить НДФЛ:
  1. расчет выполняют по рассмотренному выше алгоритму;
  2. на основании полученных результатов заполняют форму 3-НДФЛ;
  3. передают декларацию в ФНС по месту постоянной (временной) регистрации места жительства.

Вместо личного визита и обращения с бумажной документацией современные пользователи предпочитают удаленный режим заполнения электронных бланков. Такие возможности бесплатно предоставляют на сайте ФНС после регистрации личного кабинета.

Кроме общих сервисных функций предлагается специализированное ПО для автоматизированного заполнения налоговых деклараций.

Срок передачи отчетности вместе с пояснительной документацией – не позднее последнего дня апреля следующего года после оформления сделки купли-продажи.


В этом же году до 15 июля надо перечислить НДФЛ на расчетный счет в госбюджет. Если не платить налог вовремя, кроме штрафов (20 или 40% от задолженности) нарушителю начисляют ежедневную пеню.

Документы


Стандартный перечень:
  1. гражданский паспорт или другой документ для идентификации личности;
  2. подтверждение выполненной приватизации;
  3. ДКП, выписка из «Росреестра»;
  4. заполненная декларация по стандарту 3-НДФЛ;
  5. сопроводительное заявление.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть