Сколько квартира должна быть в собственности чтобы не платить налог: 3 или 5 лет после покупки?

    Содержимое:
  1. Что облагается налогом?
    1. С какой суммы уплачивается налог
  2. Определение срока владения недвижимостью
    1. Квартира приобретена до 2016 года
    2. Жилплощадь куплена после 01.01.2016
  3. Как узнать, нужно ли платить налог
  4. Если квартира в собственности менее 3 лет, нужно ли платить налог
    1. Какой налог платится
    2. Как начисляется налог
    3. Размер налога с продажи
    4. Как не платить налог
  5. Нужно ли платить налог с продажи квартиры более 3 лет в собственности
  6. Налог на продажу квартиры менее 5 лет в собственности: новый закон
    1. Как посчитать налог
    2. Как избежать налога
  7. Если квартира в собственности более 5 лет, платится ли налог
  8. Если квартира была подарена или перешла по наследству
  9. Продажа доли квартиры
    1. Учет покупной стоимости квартиры при продаже доли
    2. Учет вычета в 1 млн при продаже доли
  10. Как платится налог с продажи недвижимости в собственности менее 3 / 5 лет
    1. Когда подавать декларацию
    2. Прилагаемые документы
    3. Как заполнить 3 НДФЛ
    4. Порядок оплаты

Чтобы не платить налог квартира должна быть в собственности 36 или 60 мес. (ст. 217.1 НК). После трех / пяти лет продавец без оформления 3НДФЛ просто не отчисляет платеж в бюджет при купли-продаже.

три или пять лет

Что облагается налогом?


Полученная выгода, а точнее, прибыль от отчуждения жилья или любого иного недвижимого имущества подлежит налогообложению. Обязанность заплатить НДФЛ возложена на продавца (выгодоприобретателя).

С какой суммы уплачивается налог


Платеж начисляется на прибыль по факту и уплачивается с нее – с разницы между заплаченным продавцом при приобретении квартиры и размером вырученного от продажи.

В отдельных случаях налог выплачивают с дохода (со всего вырученного после купли-продажи), а не с прибыли. Это возможно, когда разницу между затратами и полученным от продажи невозможно посчитать (нет документальных подтверждений расходов, наследование, дарение).


Определение срока владения недвижимостью


Срок владения исчисляется не годами, а месяцами (36 / 60) 3 и 5 лет соответственно. Точка начала отсчета – число, отображаемое в свидетельстве о правах на квартиру. На сегодняшний день роль документа выполняет справка из ЕГРН, выдаваемая Росреестром.

Исключения:
  • при наследовании отсчитывают с даты смерти лица, оставившего имущество. Срок владения считают с числа открытия наследства;
  • участие в кооперативах, проектном финансировании – с момента внесения финального платежа или подписания передаточного акта, поскольку эти события обозначают момент перехода прав на жилье к участнику ЖК.

Квартира приобретена до 2016 года


По оформленным до 2016 г. объектам для упразднения финансовой обязанности в квартире нужно прожить, а точнее, владеть ею 3 года.

Жилплощадь куплена после 01.01.2016


Чтобы не платить НДФЛ по квартирам, перешедшим в собственность с 2016 г., потребуется истечение 60 мес. В формулу расчета ввели зависимость от госоценки (по кадастру), указываемой в выписке ЕГРН.

Лимит в 36 мес. остается для квартир:
  1. принятых по наследованию;
  2. подаренных близкими (перечень лиц в ст. 14 СК);
  3. после приватизации;
  4. перешедших по соглашению ренты (пожизненного содержания).

Как узнать, нужно ли платить налог


В выписке из ЕГРН указывается дата перерегистрация недвижимости. От даты отсчитывают 36 или 60 мес., в зависимости, когда совершена сделка. Если срок не вышел, продавец обязан уплатить НДФЛ.

Особенности по выплате НДФЛ при продаже квартиры:
  • освобождение не действует для коммерческих помещений, объектов, используемых для получения дохода, предпринимательства;
  • индивидуальные предприниматели освобождаются от уплаты на общих основах, если не используют отчуждаемый объект для коммерции;
  • аннулирование НДФЛ возможно, если более трех лет (36 мес.) гражданин владеет жилплощадью, перешедшей до 2016 и больше пяти лет (60 мес.) – c 2016;
  • НДФЛ не вносят, отчуждая дешевле, чем он был куплен, даже если его цена при продаже превышала 70% от оценки по кадастру. Для этого применяется уменьшение затратами.

Если квартира в собственности менее 3 лет, нужно ли платить налог


При отчуждении недвижимости, купленной менее трех лет назад, НДФЛ оплачивается. Налоговая проверяет операции по объектам.

При неуплате НДФЛ, ФНС налагает штрафы на нарушителя. Платить налог с продажи квартиры, которая менее трех лет в собственности, надо.

Какой налог платится


При продаже жилплощади оплачивается подоходный налог, он же – на доходы физических лиц. Ставка 13% от базового объема исчисления.

Как начисляется налог


Варианты начисления:

Квартира куплена

До 2016

После 2016

Начисляют НДФЛ только на договорную цену, какой бы она ни была, что открывает широкие возможности для занижения налогообложения. Расчет: с цифры по ДКП исчисляют 13%.

Рассчитывается сумма сопоставлением всего полученного продавцом с оценкой жилья по кадастру. 13% взимается из большей цифры, но если это государственная оценка, то с 70% от нее.

Дополнительно в исчисление вводят 2 варианта уменьшения платежа:

  1. Понижение дохода на расход и стандартный вычет на 1 000 000. Льготу вместе с расчетом налога заявляют в 3НДФЛ.
  2. Не начисляется налог вообще, независимо от размера прибыли продавца, при нахождении отчуждаемого объекта в собственности дольше определенного периода (3 / 5 лет).


Размер налога с продажи


Процентная ставка:
  1. продавцы с российским гражданством – 13%;
  2. иностранцы, имеющие резидентский статус (платящие налоги, проживающие 183 дн. за 12 мес.) – 30%.

Как не платить налог


Способы продать без налога:
  1. выждать 36 или 60 мес.;
  2. взаимозачетом взносов по операциям по жилью, совершаемым в рамках 1 (текущего) года;
  3. платеж не взимают при равном объеме затрат на приобретение и полученными деньгами от отчуждения недвижимости (надо показать и заявить в 3НДФЛ);
  4. если доход составил 1 млн и применен вычет на эту же сумму.

Как уменьшить (2 варианта вычета):
  1. снизить объем вырученного от реализации на затраты (абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК). Нужно отнять стоимость покупки от цены реализации, и с разницы (с фактической прибыли) отчислить 13%. При данном способе необходимо иметь все платежки по затратам;
  2. применением возмещения на 1 000 000. (абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК);

Продавец должен выбрать, какой способ снижения выгоден. Но не всегда выбранный вариант возможен. Сравнение (общая исходная ситуация квартира куплена за 2 000 500, продана за 3 000 000, кадастровая оценка – 3 000 000):
  1. применение возмещения на 1 млн. НДФЛ = (3 000 000 - 1 000 000) х 13% = 260 000;
  2. вычитаются документально доказанные средства, вложенные в покупку. НДФЛ = (3 - 2,5 млн) х 13% = 65 000.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры более 3 лет в собственности


За отчуждение квартиры со сроком больше 36 мес., НДФЛ оплачивают, если куплена после 01.01.2016 г. и не прошло 5 лет. Чтобы не платить, необходимо ждать пять лет.

По купленным до 2016 объектам достаточно было истечения 36 мес. для невнесения НДФЛ. При оформлении купли с 2016, время, дающее право на аннулирование финансового обязательства, увеличено: перед продажей квартира должна быть в собственности от 5 лет.


Налог на продажу квартиры менее 5 лет в собственности: новый закон


Нововведения коснулись ст. 217-1 НК: наименьший временной отрезок владения для освобождение от НДФЛ по объектам, купленным с 2016, повышен к 60 мес.

Налогообложение при продаже квартиры, находящейся менее пяти лет:
  1. при отчуждении жилплощади, купленной после 01.01.2016, продавец обязан перечислить 13%;
  2. исключение: 36-месячный срок оставлен при:
    • наследовании;
    • дарственной от близких родственников;
    • приватизации;
    • ренте.

    По этим объектам достаточно выждать 36 мес., чтобы проигнорировать финансовую обязанность.

Как посчитать налог


Алгоритм расчета размера НДФЛ (недвижимость, купленная с 2016):
  1. Узнают кадастровую стоимость (из ЕГРН).
  2. Сравнивают с ценой по ДКП (договору купли-продажи).
  3. Берут для расчета более значительную цифру. Если это кадастровая оценка, то учитывают 70% от нее;
  4. Применяют 1 из 2 вариантов вычета:
    1. Собирают платежные документы, подтверждающие затраты на приобретение квартиры. Отнимают расходы от большей цифры (см. предыдущий пункт). С полученного исчисляют 13 процентов – это и есть НДФЛ.
    2. От того же большего значения отнимают 1 млн, являющийся стандартным вычетом. 13% с оставшейся суммы будут размером взноса.



Примеры, как узнать размер суммы налога:
  • В 2015 наследованием получено помещение с кадастровой оценкой 10 млн. Отчуждено в 2018-ом за 1 млн. Налог нулевой: доход полностью покроется по вычету.
  • В 2018 куплено жилье за 4 млн. Стоимость по кадастру – 4 млн. Отчуждено через год за 5 млн. Взнос надо отчислить с 1 млн (5 - 4 = 1), поскольку применено уменьшение на расходы. Размер налога составит 130 тыс. Показатель по кадастру не учитывают.
  • в 2019 приобретена недвижимость за 4 000 000, продана тоже за 4 000 000. Госоценка – 6 000 000. Возможны 2 варианта расчета:
    1. С понижением дохода на затраты: (70% * 6 000 000) - 4 000 000 (затраты) * 13% = 260 000.
    2. С уменьшением возмещением: (70% * 6 000 000) - 1 000 000 (затраты) * 13% = 416 000.

    Второй вариант невыгодный, но его вынуждены применять, когда невозможно документально доказать расходы, например, при передаче продавцу объекта наследованием или по дарственной.

Как избежать налога


Варианты не платить налог полностью при сроке владения до 5 лет со дня переоформления помещения:
  1. применить вычет – когда цена по кадастру меньшая или равняется возмещению при реализации (1 млн руб.), оплата НДФЛ не потребуется;
  2. при совершении двух сделок за один год (приобретение и отчуждение недвижимости) возможен взаимозачет по налогам. Сдают 3-НДФЛ, отображающую сделки и содержащую запрос на зачет;
  3. объем вложенного в покупку равен вырученному и есть документальное подтверждение расходов.

Если квартира в собственности более 5 лет, платится ли налог


По перешедшему с 2016 г. минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ – 5 лет. Это срок истечет 01.01.2021 г. По недвижимости, купленной после 2016 и если более пяти лет в собственности, НДФЛ не взимается. Аналогично при оформлении жилплощади до 01.01.2016 (36 мес. истекло).

Если квартира была подарена или перешла по наследству


Переход помещения по наследованию или дарственной подлежит налогообложению при владении до 36 или 60 мес.

Есть особенности:
  1. 3-летний временной отрезок, после которого возможно упразднение НДФЛ, остается для сделок с близкими родственниками (перечень в ст. 14 СК);
  2. 5-летний срок применяется для всех иных граждан, продающих имущество, перешедшее до 2016-го.

Продажа доли квартиры


Дольщики при отчуждении своих частей выплачивают налог по стандартным правилам. Действуют сроки снятия финансовых обязанностей как в обычных случаях с особенностями по наследованию и дарению.

Владелец надела платит НДФЛ от фактической прибыли, полученной с отчуждения доли. Расчет налога осуществляется стандартным уравнением с сопоставлением договорных цифр с госоценкой, корректируемой на 0,7.

Учет покупной стоимости квартиры при продаже доли


Обычно, отдельно доли не отчуждают: часть жилья продается с недвижимостью (составной частью целого объекта) всеми дольщиками (семьей). Затраты указываются в ДКП, с расписыванием, кому и что отходит по отдельности.

Доли в финансовом отображении определяют уравнением: полная цена жилья х объем части (½, ¼ и т. д.) = вложенные средства.

Учет вычета в 1 млн при продаже доли


Суть миллионного возмещения: при заявлении льготы 1 000 000 отнимают со всего перечисленного продавцу (не с прибыли) от отчуждения жилья. Миллион не облагается НДФЛ (он «невидимый» для налогообложения).

Пример: продано жилье за 3 000 000 руб. Применено возмещение: 3 - 1 = 2 млн. НДФЛ равный 260 тыс. (2 млн * 13%). Метод компенсации понижения дохода на затраты выгоднее, но часто его невозможно применить, поскольку отсутствуют чеки о расходах.

Варианты:
  • при отчуждении всего (целого) жилья, имеющего статус долевого владения, одним ДКП полным вычетом (1 млн) позволено воспользоваться, но льгота делится между владельцами соответственно их наделам. При такой ситуации вычет «привязан» к всему объекту, а не отдельно по долям;
  • если наделы отходят не со всем помещением, а по отдельным соглашениям купли-продажи, применяется полное возмещение вычетом к каждой. Пример: покупатель выкупает части жилплощади лично у каждого совладельца и по всем сделкам берет по полному возмещению с базой 1 млн (по каждой доле).

Второй вариант лучше, но на практике для покупателя схема неудобная: увеличиваются затраты на оформление сделки. Налоговая может принять подобные действия за противоправную схему, преследующую цель уклонения от налогообложения.

Продавать весь объект выгодно при владении одним из дольщиков своей частью более 3 или 5 лет. Реализатор претендует на освобождение, иные совладельцы – нет, но в соглашении купли все продавцы вправе распределить доход как угодно между собой, не привязывая размер к объему долей. Можно большую часть полученного приписать льготному дольщику. В ДКП указывают стоимости долей, но жилплощадь переходит полностью.


Как платится налог с продажи недвижимости в собственности менее 3 / 5 лет


Для выплаты подоходного необходимо подготовить 3НДФЛ: в форме декларируется доход, рассчитывается взнос и заявляются вычеты.

Нужно декларировать

Не отчитываются

При владении до 36 или 60 мес. декларацию необходимо сдавать всегда.

Когда прошли сроки, упраздняющие налогообложение.

Упразднение или уменьшение платежа вычетами.

По нулевым финансовым обязанностям.



Когда подавать декларацию


Декларирование дохода происходит бланком 3-НДФЛ. Подается в отделение ФНС по месту прописки продавца. Форму предоставляют за прошедший налоговый отрезок в следующем году.

Сроки:
  1. подача 3 НДФЛ – до 30 апреля;
  2. перечисление средств до 15 июля.

Прилагаемые документы


С 3-НДФЛ прилагают:
  1. свидетельства на помещение или заменяющего его выписки ЕГРН на проданную недвижимость (реализатором подаются старые, уже аннулированные после сделки бумаги);
  2. ДКП;
  3. передаточный акт по квартире;
  4. чеки, платежки. Для физлиц достаточно акта приемки, в котором есть фраза «все деньги получены полностью»;
  5. при применении уменьшения налога и вычета потребуются подтверждения затрат на покупку отчуждаемой недвижимости (ДКП, приемочные документы, чеки);
  6. иные подтверждения перехода прав на жилье продавцу: дарственная, свидетельство о наследовании, соглашение о пожизненном содержании (договор ренты);
  7. кадастровый паспорт (он же – выписка из ЕГРН);
  8. паспорт гражданина;
  9. заявление по вычету в 1 000 000 или по уменьшению доходов расходами;
  10. если за год продавался и покупался объект, и применяется взаимозачет, то собирают пакет документов, подтверждающий другую сделку.

Как заполнить 3 НДФЛ


Заполнение декларации осуществляется:
  1. Специальная программа – рекомендуется «Декларация». 3-НДФЛ заполняют на компьютере и отправляют через Личный кабинет на сайте ФНС. Форму можно распечатать.
  2. На сайте ФНС: форма готовится с помощью специального электронного шаблона и тут же отсылается через ЛК.
  3. Вручную на распечатанном шаблоне и подачей с сопутствующими документами в ФНС лично. Разрешено отсылать почтой, но необходимо нотариальное свидетельствование бумаг.

При подаче онлайн потребуется:
  1. наличие Личного кабинета на сайте ФНС (для создания лично обращаются в отделение ФНС) или подтвержденной учетной записи на портале Госуслуг;
  2. электронной подписи;
  3. сканы документов, подаваемых вместе с 3НДФЛ.

Всегда при личном визите в ФНС сдают 2 экземпляра 3-НДФЛ с указанием перечня прилагаемых документов – один в ФНС, на другом принимающий инспектор ставит отметку о принятии и возвращает заявителю.

Форма на сайте ФНС более простая и понятная, чем «Декларация». Инструкция по заполнению, бланк и коды есть в приказе ФНС ММВ-7-11/569, датированном 03.10.2018.

На что обратить внимание:
  • код дохода – 1150;
  • по доли – 1511;
  • расхода/вычета – 901 (на 1 млн);
  • применение уменьшения, если есть подтвержденные расходы, – 903.

Порядок оплаты


Вносят налог любым доступным способом (кассы, банкоматы, терминалы, банковские переводы, электронные деньги).

Удобным для внесения денег в 2019 году является сервис ФНС «Заплати налоги». Для пользования им необходимо иметь доступ к интернету (ПК, планшет, смартфон), счет в электронных деньгах или банковскую карту с интернет банкингом. При заполнении квитанции или платежек вручную обязательно указать назначение платежа – «налог на доходы физлиц по декларации 3НДФЛ».
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть