Что такое имущественный вычет при продаже квартиры и как его получить в 2021

Рассмотрим, как получить имущественный налоговый вычет при продаже квартиры. Узнаем, кто вправе воспользоваться возмещением НДФЛ и что грозит продавцу недвижимости за несвоевременную сдачу отчетности.

Что такое возврат налога при продаже квартиры и можно ли получить

Возврат подоходного налога с реализации недвижимого имущества – это возможность получить государственную льготу, частично или полностью освобождающую владельца от уплаты подоходного налога по проведенной сделке.

Получение налоговой выплаты по договору КП предполагает три варианта:

• возмещение рассчитывается с части дохода;
• владелец освобождается от налога с проведенной сделки;
• продавец уплачивает налог в полном объеме с полученного им дохода.

Установленный лимит возврата составляет один миллион рублей. 13-ти процентным подоходным налогом по договору КП облагается стоимость жилья, уменьшенная на указанную сумму льготы (1 млн). Разница между ценой продажи и компенсацией является базовым значением для уплаты НДФЛ в бюджет.

Теряется ли право на вычет при продаже

Согласно статье 220 НК РФ (п.1 пп.1) продавец-налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом при продаже квартиры или иной жилой площади.

Право на выплату не теряется после подачи документов в ФНС. После отправки заявления на возврат налогового вычета, воспользоваться им при совершении другой сделки будет возможно в том случае, если не исчерпан лимит.

Кто имеет право на возмещение

Право на вычет имеют граждане, уплачивающие 13 процентов в казну с полученных ими доходов.

Вернуть вычет НДФЛ при продаже квартиры могут:

• официально трудоустроенные граждане РФ, оплачивающие подоходный;

• работающие пенсионеры;
• пенсионеры, имеющие налогооблагаемый доход не ниже установленного минимума по оплате труда;
• неработающие граждане, но в предыдущие три года отчислявшие НДФЛ;иностранцы, получившие статус налогового резидента РФ и имеющие подтвержденный заработок;
• родители и опекуны несовершеннолетнего владельца жилплощади.

Срок владения до продажи

Срок владения купленной жилой площадью влияет на уплату налога. Собственник освобожден от уплаты:

• Если купленная до 01 января 2016 недвижимость в собственности более 3-х лет.
• Если купленная после 01 января 2016 недвижимость в собственности больше 5-ти лет.

Исключение составляет жилплощадь, полученная в 2016 году и позже по договору:

• приватизации;
• дарения;
• наследования;
• пожизненного проживания с иждивенцем (рента).

В этих случаях освобождение от налогового бремени наступает уже после 3-х лет.

В случае наследования квартиры срок нахождения в собственности определяется с момента (даты) кончины наследодателя. Он не зависит от момента оформления документов на право собственности, согласно статье 115 ГК РФ.

Вычет при менее 5 лет в собственности

Владельцу квартиры менее пяти лет в собственности, купленной после января 2016, предоставляются следующие налоговые возможности:

• Уменьшение цены реализации за счет положенной льготы в размере 1 000 000 млн, если стоимость отторгаемого объекта не ниже 70 процентов от кадастровой цены.
• Снижение прибыли за счет понесенных расходов при приобретении, если продажная цена не ниже 70 % от оценки по кадастру.

Пример:
Макарова И.В. купила жилую площадь в новостройке за 3 400 000 в марте 2016. Через два года продала квартиру за 3 600 000, что соответствует кадастровой оценке.
Макаровой дается два варианта возмещения:

• Воспользоваться компенсацией от государства: (3 600 000 — 1 000 000) * 13% = 338 000 руб.
• Уменьшить налог с продажи за счет потраченных средств на покупку: (3 600 000 — 3400000) * 13% = 26 000 руб.

По результатам приведенного примера видно, что второй вариант будет выгоднее применить продавцу. Но стоит учитывать, что налоговая служба обязательно потребует предоставить документальные подтверждения расходов. Сюда входят:

• чеки,
• расписки,
• справки или выписки из банка,
• квитанции,
• товарно-транспортные накладные и т.д.

Возврат при менее 3 лет с покупки

Когда квартира менее трех лет после покупки находится в собственности у покупателя, и он решает ее продать, то он вправе воспользоваться:

• Снижением стоимости проданной квартиры на 1 млн руб., что позволит уменьшить налоговую базу.
• Снизить договорную стоимость жилплощади за счет понесенных ранее расходов на ее приобретение.

Пример:
Сахарова А.Н. купила студию в декабре 2016 по цене 940 000 р., а летом следующего года заключил сделку с покупателем и продала недвижимость за 1 100 000 р. У неё два варианта:

• Воспользоваться вычетом: (1 100 000 — 1 000 000) * 13% = 13 000 руб.
• Уменьшить за счет расходов: (1 100 000 — 940 000) * 13% = 20 800 руб.

В данном случае стоит использовать возмещение, а не вариант применения расходов.

Сколько раз можно использовать возмещение

Государственная компенсация имеет ограничения по суммам и срокам предоставления. Если заявление на вычет было передано налоговикам ранее января 2014 г., то повторное обращение в ФНС на возврат НДФЛ было невозможным.

Внесенные в законодательство корректировки изменили правила предоставления и привязали вычет к сумме.

Для объектов продажи недвижимого имущества не более 3 лет в собственности, действует правило, по которому владелец за один год вправе продать 2 и более жилых помещений и получить компенсацию от государства в размере, не превышающем установленный лимит.

Когда предоставляется возврат НДФЛ при продаже жилья

После проведения сделки КП и получения прибыли, гражданин обязан заплатить налог в госбюджет в размере 13% от дохода. Придется заполнить декларацию 3-НДФЛ и с 01 января до конца апреля следующего отчетного года предоставить ее налоговому инспектору, вместе с заявлением на получение и другой запрашиваемой документацией.

Налоговым органам дается три месяца на проверку и обработку полученных данных, и месяц на перечисление денег заявителю на указанные реквизиты.

При сделках с недвижимостью для продавцов подача декларации является обязательной. Независимо от того, присутствует налог с проведенной операции в представленных бумагах, либо его платить не нужно. Документацию надлежит сдать в установленные сроки, чтобы избежать санкций.

Как рассчитать имущественный вычет

Посчитать вычет, полагающийся продавцу жилой недвижимости не сложно.

Пример расчета №1

Соколюк О.И. приобрела в 2017 году квартиру за 2 млн 400 тыс. Через год решила ее продать. Сумма сделки составила 2 млн 600 тыс., хотя стоимость по кадастровой оценке – 3 млн 500 тыс. руб.

Если посчитать 70% от кадастровой оценки, то цена за квартиру составит: 3 500 000 * 0,7 = 2 450 000 р. Получается, что кадастровая стоимость меньше договорной. Значит, для подсчета льготы возьмут стоимость по договору (2 600 000 руб.), так как в расчете налоговиками используется большее значение.

Итог: (2 600 000 — 2 400 000) * 13% = 26 000 руб. – эту сумму придется уплатить в бюджет, как налог с проведенной сделки.

Пример расчета №2

Соболев Т.В. в сентябре 2017 приобрел студию за 5 200 000 р. Продал ее в 2018 в срочном порядке по той же цене.

По оценке налоговиков кадастровая стоимость студии составила 8 350 000 р. Если рассчитать 70%, то получится: 8 350 000 * 0,7 = 5 845 000. А так как цена реализации квартиры меньше кадастра, то для расчета компенсации возьмут сумму 70% от кадастровой оценки.

Итог: (5 845 000 — 5 200 000) * 13% = 83 850 руб. придется заплатить продавцу в госбюджет, как 13 % налог по договору КП.

Как сделать имущественный вычет за продажу жилплощади

Чтобы воспользоваться правом снижения налоговой базы, т.е. снизить ее на государственную льготу в 1 миллион руб., потребуется собрать документацию и в положенный срок сдать в ФНС.

Какие документы нужны для возврата

Документов для получения возмещения за реализацию недвижимости не так много:

• Заявление на вычет.
• Составленная по установленным правилам 3-НДФЛ.
• Оригинал и копия договора КП недвижимого имущества.
• ИНН (оригинал + копия).
• Оригинал паспорта с копиями всех страниц.
• Копии с оригиналами финансовых подтверждений оплаты покупателем и продавцом:
• расписки,
• квитанции,
• чеки,
• банковские выписки, в которых видны суммы расходов и даты получения денег.