Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке в ипотеку: этапы сделки

    Содержимое:
  1. С чего начать покупку в ипотеку в новостройке
    1. Юридическая чистота
    2. Изучаем домовую книгу
    3. В строящемся доме
    4. В сданном доме
    5. На что обратить внимание
  2. Порядок действий при покупке в ипотеку в новостройке
    1. Какие документы для оформления
    2. Как происходит сделка
    3. Порядок регистрации покупки
  3. Получаем ключи и квартиру
  4. Оформление прав собственности
  5. Налогообложение
  6. Что делать, если застройщик банкротится, а квартира в ипотеке
    1. Как себя обезопасить при покупке квартиры в строящемся доме

ключи от ипотечной квартиры

Порядок покупки квартиры в ипотеку в новостройке от застройщика основывается на:

Параметр

Описание

Варианты

  • купля-продажа в сданном доме;
  • приобретение жилплощади в строящемся здании: проектное финансирование (с 01.07.2019 вместо договора долевого участия) или жилищные кооперативы.

Документы о переходе прав

  • для готовых домов, когда собственность зарегистрирована, – соглашение купли-продажи (так бывает редко);
  • как правило, новостройки не оформляются в собственность: по строящемуся дому этого нельзя сделать. После сдачи готовые квартиры сразу переходят покупателям. Жилье оплачено взносами, поэтому гражданин просто принимает имущество без ДКП по приема-передаточному акту, который с договором долевого участия (инвестирования) – основание для фиксации права собственности Росреестром.

Жилищные займы

Ипотеку применяют при всех вариантах купли. Допускается комбинировать личные и заемные средства.

Уровень безопасности сделки

  • по сравнению с «вторичкой» риски минимальны: объект «чистый», без истории перепродаж – гражданин является первым собственником;
  • применение долевого строительства (ДДУ) рискованно, но его заменяет проектное финансирование, исключающее обман дольщиков: схема дополнится банком, гарантирующим сохранность денег и сдачу объекта.


С чего начать покупку в ипотеку в новостройке


Подготовительные этапы:
  1. Решить: возводящийся или готовый дом.
  2. Подобрать надежного исполнителя и выбрать жилье.
  3. Проверить юридическую надежность процедуры и объекта.

Новый порядок инвестирования по прогнозам будет несколько дороже ДДУ, поскольку обслуживание сделки гарантом (банком) отразится на цене. Преимущество: приобретатель погашает стоимость недвижимости постепенно. По этой причине брать займ возможно, но не всегда уместно. Процедура покупки квартиры в ипотеку в новостройке имеет смысл на здания с последней стадией готовности (на 50 – 70%).

Юридическая чистота


Часто, организации, предлагающие привлекательные условия, имеют проблемы с разрешениями, споры с госорганами, физическими или юридическими лицами.

Покупка у застройщика без проверки юридической чистоты чревата невозможностью переоформления квартиры из-за отказа чиновниками принять дом в эксплуатацию, признания строения аварийным, отсутствия разрешения на отчуждение. Не исключены случаи замены собственника на постройку вследствие судебных разбирательств.


Чему уделить внимание:
  1. взять у строительной компании документацию и самостоятельно изучить;
  2. проверить допуск дома к эксплуатации, квартир к продаже/передаче;
  3. осуществлены ли все проверки и совершена передача управляющей компании;
  4. при проектном инвестировании, заменяющим рискованное ДДУ, опасность нулевая. Безопасность – условие прибыли банка. Процедура упрощается, поскольку все документы должны быть у кредитора. Дополнительно вычитывают договор на предмет скрытых комиссий и подобных нюансов.

Покупатель вправе давать запросы или лично посещать контролирующие органы за соответствующей информацией.

Изучаем домовую книгу


Форма 11 или 18 (домовой или поквартирный журнал) выдается на уже сданный объект (Приказ ФМС №364 от 23.12.2009 г.). Первоначальному владельцу недвижимости потребуется купить (скачать и распечатать) бланк и заполнить у застройщика. Книгу выдаст управляющая компания, если дом передан ей.

Домовая книга обязательная для отдельного домовладения и содержит данные:
  1. общая площадь застройки;
  2. зарегистрированные жильцы;
  3. владельцы.

В строящемся доме


При использовании ипотеки для купли-продажи на этапе строительства банк требует готовность к сдаче на 70% (реже согласны на меньший процент). Недостроенная недвижимость дешевле готовой (на 30 – 35%).

Риски:
  1. некачественные работы;
  2. двойная продажа;
  3. несогласованное изменение застройщиком проектной декларации.

Покупка объекта на стадии котлована или на начальных строительства возможна только по долевому участию, действовавшего до 01 июля 2019 года, и посредством участия в жилищных кооперативах. Причина отмены ДДУ: увеличенное количество обманутых дольщиков, ведь взносы застройщику платили напрямую. Возвратить деньги при проблемах у продавца было крайне сложно.

Специфика проектного финансирования: значительную часть отношений дольщика с застройщиком берет на себя банк. Покупатель по денежным вопросам контактирует с заимодателем – исключается риск пропажи средств. Недобросовестную строительную компанию кредитор вправе заменить – строение будет сдано в любом случае. Участок и иное имущество организации обременено залогом на пользу банка, поэтому особых рисков нет.

Ознакомление с постройкой на этапе строительства не даст большой информации – не виден окончательный результат. Основное внимание уделяют бумагам, полученным у застройщика, а точнее:
  1. техническим параметрам, плану, площади;
  2. решению отвода участка с описанием этажности будущего дома;
  3. плану инфраструктуры;
  4. экспертному сопровождению проекта: осуществляется по заказу застройщика, но если анализа нет, то допустимо воспользоваться платными услугами специализированых компаний. Следует убедиться, активна ли стройка: наличие рабочих на площадке, техники и с каким темпом работают.

Наличие экспертной организации, курирующей стройку, с несколькими уже осуществленными успешными проектами – признак надежного застройщика.


Выбор исполнителя сопровождается анализом позиций:
  • компания аккредитована банком и является партнером. Это значит, что репутация досконально проверена. Обратить внимание на надежность самого банка;
  • на рынке от 5 лет;
  • документация на объект и исполнителя: о госрегистрации организации, о планировке и инфраструктуре сооружения;
  • количество сданного жилья;
  • данные об учредителях: опыт, нет ли проблемных случаев в прошлом;
  • подавались ли иски к девелоперу, есть ли угроза банкротства (можно проверить в интернете);
  • значительный уставной капитал (от нескольких млн);
  • анализ информации из соцсетей, СМИ, от жителей района.

В сданном доме


Проверка готового строения упрощается – покупатель проанализирует:
  1. качество объекта, технологий, материалов;
  2. есть ли отделка;
  3. удобство планировки;
  4. типы коммуникаций (отопление, водопровод, канализация);
  5. уровень благоустройства.

Обращают внимание на документальное оформление. Требуют и изучают:
  1. бумаги, регламентирующие постройку (от выделения участка до разрешения на эксплуатацию и продажу квартир, целевое назначение, под какую этажность);
  2. документы о праве владения или аренды участка;
  3. экспертные оценки.

На что обратить внимание


Ипотечное кредитование требует от заемщика внимательности к нюансам:
  1. дом может и не передаваться сразу управляющей компании, но при ее наличии проверяют постановку недвижимости на баланс;
  2. правильность передачи дома и помещения от компании в УК со всеми проверками и сопутствующими формальностями. Изучают приемочные акты, отсутствие конфликтных неоднозначных ситуаций;
  3. качество подведения всех коммуникаций (водоснабжение, канализация, свет, отопление) – все должно быть готовым к эксплуатации. При проверке можно контактировать с местным водоканалом, облэнерго и пр.;
  4. о наличии льгот и намерении их использовать обязательно сообщают застройщику и ипотекодателю.

Порядок действий при покупке в ипотеку в новостройке


Условно все действия по купле-продаже недвижимости с ипотекой объединены тремя группами:
  1. Подготовка и подача заявки на жилищный займ.
  2. Сбор бумаг (документация должна быть готовой для жилья перед выделением средств), непосредственное оформление кредита, ДКП. По недостроенному дому подают соглашения долевого участия/инвестирования.
  3. Перерегистрация на покупателя и перевод денег продавцу.

Выбирая программу жилзайма, анализируют:

Какие документы для оформления


Для оформления нужны документы:

От исполнителя для покупателя

Для банка по оформлению жилзайма

Договор бронирования или предварительный ДКП.

Перечисленные бумаги от строительной компании, решение о продаже.

Документы на участок и возводимое строение.

Заявление-анкета (заполняется в офисе кредитора или онлайн на сайте).

Разрешение на стройку от госорганов (жилинспекции, администрации).

Паспорт, свидетельство о браке, метрические бумаги на детей.

Акт по распределению квартир.

Подтверждение доходов за последние 6 мес.: 2-НДФЛ или справка на банковском бланке.

Технические и экспертные документы, план дома.

  • ДКП (сопровождает процесс выдачи ипотеки), если жилье покупается готовым при оформленной на продавца собственности;
  • контракт об инвестициях – для строящихся зданий.

 

Налоговая декларация – если гражданин получает доход как предприниматель или имеет заработок с налогами.

При использовании маткапитала предоставляют нотариально удостоверенное соглашение о выделении долей детям.

Справки о доходах, личные документы поручителей и созаемщиков.

При использовании дополнительного залога, потребуется документация имущества и разрешение на сделку от супруга(и).



Как происходит сделка


Поэтапно алгоритм приобретения недвижимости в новостройках:

Этап

Описание

Комплекс подготовительных действий

  • выбор помещения и компании;
  • проверка юридической чистоты дома, осмотр, анализ документации, советы экспертов;
  • выбор банка и подходящей программы кредитования. При аккредитации застройщика финансовым учреждением часто условия ипотеки выгоднее;
  • подача заявки на ипотеку;
  • предварительное согласие банка (выдает в срок от 1 нед. до 1 мес.);
  • предварительный договор купли-продажи или бронирования квартиры. По желанию сторон, требуется не всегда, банк иногда не просит соглашение при работе в аккредитованным застройщиком. Но ПДКП служит покупателю дополнительной гарантией компенсации ущерба при срыве сделки;
  • договор долевого участия (до 01.07.2019) или соглашение о проектном финансировании.

Оформление ипотечного договора

  • после предварительного разрешения по анкете-заявке клиент собирает пакет документов и подает в банк;
  • квартира оценивается (кредитор рекомендует экспертов), если дом недостроенный, то банк анализирует предположительную цену и вправе потребовать дополнительный залог;
  • покупатель переводит продавцу первоначальный взнос, заключает договор инвестирования (для строящихся зданий);
  • оформляется ипотечное соглашение на сумму согласно заключению эксперта. Оценка покажет реальную стоимость недвижимости – заимодатель следит за достоверностью, поскольку ему необходим определенный уровень ликвидности;
  • при явном превышении запрашиваемых продавцом средств цены жилья согласно экспертизе, приобретатель вправе отказаться от сделки или доплатить разницу своими сбережениями.

Купля-продажа, перевод денег и перерегистрация собственности

  • подписывается ДКП, приемочный акт;
  • объект страхуется заемщиком (применяется только после переоформления на покупателя). Если есть дополнительный залог, то полис покупается для него;
  • выделяются деньги по ипотеке, переводятся в банковскую ячейку или на аккредитив с доступом под условием;
  • ипотека и ДКП (акт приема-передачи) регистрируются с обременением (залогом квартиры) в Росреестре на пользу банка, одновременно оформляется право собственности на нового владельца;
  • продавец получает доступ к деньгам и забирает их. При проектном финансировании заемщик выплачивает стоимость жилья на эскроу-счет, а застройщик пользуется выделенным кредитом от того же банка.


По времени покупка занимает:
  1. готовая новостройка: от 1 нед. – 1 мес. на предварительное одобрение ипотеки, 90 дн. действует решение банка. Как правило, заемщик успевает подать бумаги, получить ипотеку и переоформить квартиру в срок до 1,5 мес.;
  2. при проектном финансировании сроки по выдаче ипотеки обычные, в среднем 1 мес. После сдачи объекта процедура происходи быстро – несколько дней для приемочного акта и до 10 дн. – выписка из ЕГРН.

Порядок регистрации покупки


Процедура по переоформлению:
  1. Подписывается ипотечное соглашение и купли-продажи или долевого участия (инвестирования). Роль ДКП при ДДУ (проектном финансировании) выполняет акт приемки.
  2. Кредитор предоставляет перечисленное в Росреестр для регистрации ипотеки с залогом: на объект налагается обременение в пользу банка.
  3. Одновременно заемщик, он же покупатель, подает регистратору тот же ДКП и заявление с просьбой переоформить на него недвижимость. При использовании проектного инвестирования заключается контракт между застройщиком, банком и приобретателем, после выплаты взносов жилье клиенту передается приемочным актом, который вместе с сопутствующими бумагами подают в Росреестр для фиксации собственности.

Получаем ключи и квартиру


После или до (при проектном инвестировании) переоформления недвижимости потребуется совершить действия по вступлению во владение жильем. Пункт традиционно указывают в ДКП: приобретатель должен принять покупку, вступить во владение.

Ритуал имеет разные варианты – заселение, оплата счетов, – но привычным является передача ключей от представителем застройщика, сопровождаемая подписанием акта приема-передачи.

Оформление прав собственности


Перерегистрация недвижимости осуществляется подачей бумаг в Росреестр. На протяжении 10 дней клиенту вручат выписку из ЕГРН (кадастровый паспорт), где указан новый собственник.

Налогообложение


Нюансы по налогам:
  1. продавец получает доход, поэтому платит 13% от стоимости квартиры, являясь резидентом РФ (плательщиком налогов в стране); для иностранцев (нерезидетнов) – 30%;
  2. покупатель не платит ничего, кроме платежей за оформление ДКП:
    • госрегистрация – 2000 руб.;
    • фиксация права собственности с выпиской из ЕГРН – 350;
    • услуги нотариуса: в зависимости от стоимости помещения от 2 до 25 тыс. руб., плюс процент от 0,5 до 0,15 от суммы сделки (ст. 333.24 НК РФ);
    • удостоверение ипотеки – 200 руб.


Что делать, если застройщик банкротится, а квартира в ипотеке


При ДДУ у дольщиков возникали сложные ситуации при банкротстве застройщика. Но это не освобождает заемщика платить по ипотеке – погашать займ придется.

В законе предусмотрена «ипотечная амнистия» – при продаже жилья с торгов долг считается погашенным независимо от остатка задолженности. Это не действует по строящимся домам, поскольку дольщик передает в залог не саму квартиру, а право истребовать ее у застройщика.

Действия при банкротстве:
  1. можно попросить у банка отсрочки по ипотеке, но в большинстве случаев заемщик получает отказ;
  2. обратиться в арбитражный суд, где рассматривается дело о банкротстве.

Расторгнуть договор с застройщиком можно по обоюдному согласию или при нарушении условий одной из сторон в судебном порядке, но этот метод слабоэффективный, если выплачена большая сумма. Все равно придется участвовать в судебном процессе – все вопросы по банкротству решаются в суде.

Судебные инструменты защиты:
  1. включение в реестр кредиторов;
  2. удовлетворят требования о передаче жилья, если оно готово к эксплуатации;
  3. передадут недостроенный дом для дальнейшего завершения иному застройщику или дольщикам, которые смогут организовать для этого ЖСК (Закон о банкротстве ст.ст. 201.10, 201.15).

Если заемщик успеет подписать приемочный акт до признания застройщика банкротом, то он вправе подать в Росреестр документы, и за ним признают право собственности без каких-либо споров. Но это возможно, только когда дом сдан, и квартира пригодна для проживания.


Как себя обезопасить при покупке квартиры в строящемся доме


Банкротство застройщика опасно дольщикам при купле-продаже жилья по ДДУ. С введением проектного финансирования риски исключены. Банкротство не повлияет на стройку и сохранность денег: банк просто поменяет строительную компанию. Опасности подвергаются только дольщики по уже действующим ДДУ.

Как обезопасить сделку:

Способ

Описание

Страхование

По объекту полис нельзя купить, поскольку собственности пока нет. Есть особый вид страхования по финансовым рискам невозврата вложенных денег, но он редко применяется из-за цены.

Предварительный договор купли-продажи

Заключать можно, но безопасности не гарантирует и не защищает от двойной продажи.

Надежный застройщик

Основные способы обезопасить сделку: проанализировать репутацию компании, воспользоваться проектным финансированием.

Документы

Проверить наличие:

  • разрешений на стройку – не должно заканчиваться раньше даты ввода в эксплуатацию;
  • проектной декларации (информация о девелопере, сроках сдачи жилья, собственнике или арендаторе участка, техпараметры дома);
  • документации на участок;
  • договора с застройщиком;
  • условий в документах о 5-летней гарантии на недвижимость: Исполнитель обязан будет устранить недостатки, даже если подписан приемочный акт.

Однозначно надо отказаться от сделки, если компания намеренно тянет, не предоставляет бумаги. Дольщики – это инвесторы, поэтому вправе требовать все документы, проверять их и ход стройки.

Акт приема-передачи

Подписав приемочный акт, откатить назад сделку крайне сложно. Перед этим тщательно осматривают квартиру на предмет скрытых недостатков. Площадь (м²) может отличаться от заявленной. Это типичная ситуация в строящихся зданиях – не стоит отказываться от жилья, если разница минимальная, но надо потребовать скидку по цене.

 

Гражданин вправе оформить «дефектовую ведомость» согласно ФЗ «О защите прав потребителей» – у продавца есть 45 дн. на устранение недостатков. За каждый день просрочки – неустойка 1% от стоимости объекта.



Гарантией безопасности при проектном финансировании служит сам порядок схемы. Особенности:

Параметр

Описание

Когда вводится

Этапы введения:

  • создание Фонда защиты прав дольщиков (уже осуществлено);
  • с 1 июля 2018 года изменениями 218-ФЗ запланированы нововведения по ДДУ;
  • с 1 июля 2019 действует проектное инвестирование.

Гарантии безопасности

  • банк кредитует застройщика – за эти деньги девелопер возводит дом;
  • гражданин платит взносы, но не компании, а на спецсчет с ограниченным (эскроу) доступом в том же банке. Если клиент не станет собственником квартиры, то он просто заберет свои средства;
  • после сдачи объекта в эксплуатацию застройщик получает свои деньги с эскроу-счета, недвижимость переходит к покупателю.


Ни в коем случае не рекомендовано ввязываться в вексельные схемы и в «софинансирование», поскольку эти методы применяются, когда у компании нет разрешения на строительство.
Похожие статьи по теме
Оставить комментарий
    • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
      heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
      winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
      worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
      expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
      disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
      joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
      sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
      neutral_faceno_mouthinnocent
Закрыть